소규모 주택정비사업, 2가구만 있어도 시작 가능해… 추진력 우수
탄력만 받으면 사업기간 짧고 과정도 비교적 단순해서 유리
이른바 ‘미니 재건축•재개발’로 불리는 ‘소규모 주택정비사업’이 유망 투자처로 떠오르고 있다.
정부가 대규모 재건축•재개발에 대한 각종 규제를 강화하자 마땅한 투자처를 찾지 못하던 투자자들이 상대적으로 규제가 적지만 비슷한 기대효과를 얻을 수 있는 ‘소규모 주택정비사업’으로 눈길을 돌림에 따라서다.
‘소규모 주택정비사업’이란 도시재생 사업의 유형 중 하나로 기존 재개발•재건축•주거환경개선사업 등의 대규모 도시정비사업과 달리 작은 규모지만 소수의 토지 등 소유자가 합의를 통해 주택을 정비하는 사업이다. 명칭에서도 알 수 있듯이 2가구 이상만 참여해도 추진이 가능하다.
개발 방식에 따라 자율 주택정비사업, 가로주택정비 사업, 소규모 재건축 사업 등 3가지로 나뉘며, 기존 재개발•재건축과는 달리 전면 철거 없이 낡은 주거지의 기존 가로망을 유지하면서 건물만 새로 짓는 것이 가장 큰 특징이다.
세 가지 유형을 보다 세분해서 살펴보면, 자율 주택정비사업은 노후 단독•다세대주택을 자율적으로 정비하는 사업이다. 가로주택정비사업은 노후 단독•다세대주택을 종전의 가로(도로)를 유지하며 정비하는 유형이다. 마지막으로 소규모 재건축사업은 정비기반시설이 비교적 양호한 지역에서 공동주택을 재건축하는 사업을 말한다.
◈ 정부도 밀어주는 소규모 주택정비사업 인기 이유는?
무엇보다 소규모 주택정비사업이 가장 각광받는 이유로는 비교적 복잡하지 않은 과정과 짧은 사업기간에 따른 빠른 효과 덕이라고 볼 수 있다. 또한 이름처럼 사업 규모가 작음에 따라 참여인원이 적고 상대적으로 민원 발생의 소지도 적다.
일반적으로 재건축 및 재개발 등 주택정비사업을 진행하자면 대규모 공사와 복잡한 과정, 그리고 수많은 민원으로 인한 갈등을 떠올리게 되는 것과는 상반된 모습이다.
실제로, 사업기간은 일반 재건축•재개발보다 월등이 짧다. 기존 재건축 재개발 사업의 경우 평균 8년 6개월 정도 걸리는 반면 소규모 주택정비사업은 조합 설립 이후 평균 2년 정도이면 사업이 완료된다.
짧은 사업기간의 비결은 간결화된 절차 덕이다. 기존 재개발•재건축은 정비구역 지정•정비계획 수립→조합설립추진위 구성→조합설립 인가→사업시행 인가→관리처분 인가→이주•철거→착공•분양 등 복잡한 절차를 거친다. 재건축의 경우 조합설립 위 구성 전후에 안전진단도 받아야 한다.
하지만 소규모 주택정비사업은 정비구역 지정•정비계획 수립 절차가 필요 없다. 또 조합설립추진위를 구성하지 않아도 된다. 조합 또는 주민 합의체를 구성해 사업을 추진하면 된다. 주민 합의체는 지자체 허가가 아닌 신고 절차여서 더욱 간결하다. 규모가 작은 만큼 추가분담금 발생 소지도 거의 없다.
특히, 도시재생은 문재인 대통령의 핵심 공약사항으로, 이를 활성화하기 위한 소규모 주택정비사업에 대한 정부의 지원도 적극적이다.
지난 2월에는 가로주택정비사업이 ‘도시 및 주거환경정비법’에서 ‘빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법’으로 이관되면서 관련 규정이 더욱 간소화되었고, 건축 특례도 적용돼 대지의 조경이나 건축물의 높이 제한, 주차장 설치기준, 건폐율 등의 규제도 완화됐다.
투자 성패의 관건인 수익률 면에서도 괜찮다. 재개발•재건축 사업 진척에 따른 지분 가격 상승을 기대할 수 있다. 특히 도심권 요지의 단독 및 연립주택을 미리 물색해 둔 뒤 사업이 본격화되기 전인 사업 초기단계에서 저가로 매입해 두었다가 사업시행인가 전후에 매도하면 단기 시세차익도 노릴 수 있다.
특히 소규모 주택정비사업을 목적으로 단독주택에 투자할 경우 지가 상승 여력이 높다는 점도 매력적이다. 집값은 떨어질 지라도 땅값은 떨어지는 경우가 없는 만큼 아파트보다 대지지분이 큰 단독주택의 가치를 높이 평가할 만한 것.
여기에 건축 연한이 오래된 연립주택일수록 대지지분이 큰 곳도 많아 지분율이 아파트보다 높게 나오는 경우도 있다. 또한 일반적으로 연립주택은 2~3층인 경우가 대부분인데, 재건축을 통해 7∼15층 아파트를 지을 경우 일반분양이 많아 사업성도 우수하다.
유망 투자처이긴 하지만, 간과해선 안될 점도 분명히 있다.
업계 전문가는 “대체로 단지 규모가 작고 대형사 보다 중소건설사가 참여하는 만큼 브랜드 인지도가 상대적으로 떨어진다는 점에서 일반 재건축 및 재개발보다 큰 수익을 거두기는 어렵기 때문에 조합원 수가 적고, 일반물량이 많이 나올 수 있는 곳을 고르는 게 유리하다”라고 말한다.
덧붙여 “등기부 사항 전부증명서를 통한 대지지분에 대한 확인도 필수적”이라며 “아파트와 달리 단독주택•다가구주택•연립주택 등은 건물 형태만으로 대지 지분을 가늠하기 어려운 만큼 정확한 서류를 통해 확인을 거쳐야 수익률을 조금이라도 높일 수 있다”라고 전했다.
