이전 콘텐츠를 통해 등기의 종류를 알아보았다면 오늘은 등기부에 대해 알아보자. 부동산 공시 장부는 ‘대장’과 ‘등기부’로 나뉜다. 대장은 ‘사실 관계’를, 등기부는 ‘권리 관계’를 공시한다. 여기서 등기부는 건물등기부와 토지등기부로 분류된다.
등기부 분류
건물등기부는 일반건물등기부와 집합건물등기부로 구분된다. 건물과 토지등기부 모두 표제부, 갑구, 을구가 있다. 집합건물의 경우 1동 건물의 표제부와 전유 부분마다 표제부, 갑구 을구가 있으며 즉, 건물 구분등기가 되어있으면 ‘집합건물’, 하지 않았다면 ‘일반 건물’로 볼 수 있다.
예를 들어 주택이나 원룸 등 건물 소유주 한 명에 각 층마다 세입자가 있는 경우 일반건물 등기부로 볼 수 있고, 아파트나 빌라 등 호수마다 소유자가 따로 있는 경우 ‘집합건물’로 본다.
등기부등본 열람
등기부등본은 부동산에 대한 일정한 권리 관계를 명시해놓은 등기부의 내용을 그대로 옮겨놓은 문서를 뜻한다. 부동산 거래 시 해당 부동산에 대한 확인을 위해 발급/열람하는데, 등기부등본의 발급과 열람은 부동산의 소유주나 직접적인 관계자가 아니더라도 누구나 수수료만 지급하면 확인할 수 있다.
대법원 인터넷 등기소 사이트를 통해 확인할 수 있으며, 등기부등본은 말소된 내역을 포함하거나 혹은 미포함하여 발급/열람이 가능하다. 부동산 거래가 목적이라면 말소 내역까지 포함하여 등기부등본을 확인하는 것이 좋다.
등기부등본 구분
등기부등본은 ‘표제부’, ‘갑구’, ‘을구’로 구분된다.
▶ 표제부
표제부는 등기부에서 해당 부동산에 대한 정보를 보여주고 있다. 표시 번호, 접수, 소재 지번 및 건물번호, 건물 내역, 등기원인 및 기타 사항 5가지로 구분된다. 건물이 아닌 토지의 등기부등본일 경우 건물 내역이 표시되지 않고 지목과 면적이 표시된다. ‘지목’은 토지의 사용용도(전, 답, 대지 등)를 뜻한다.
▶ 갑구
부동산 거래 시 허위매물로 인한 피해를 갑구를 확인하여 막을 수 있다. 피해 유형 중 하나가 실제 부동산의 소유주와 판매하는 매도인이 다른 경우이다. 갑구는 해당 부동산의 소유권을 보여주며 소유권이 어떻게 변경되어왔는지를 확인할 수 있다.
건물의 경우 소유권은 최초 건물을 지은자가 가지게 되며, 갑구에서는 소유권 이전 내역을 확인할 수 있다. 등기 원인은 부동산의 매매, 해지와 같은 기존과 변경하여 등기하는 이유를 나타내고, 권리자 및 기타 사항 항목에는 권리자의 정보표시와 부동산 거래액, 채권청구와 같은 기타 사항이 표시된다.
▶ 을구
을구에서는 소유권외의 부동산 권리를 확인할 수 있다. 부동산 권리로는 저당권, 전세권, 지상권 등이 있는데 이러한 권리들의 설정이나 변경 등을 표시한다.
등기부등본상에서 을구에 아무런 표시가 되어 있지 않은 경우도 있다. 이런 경우, 해당 부동산은 담보, 채권이 없는 안전한 매물이라는 뜻이다. 근저당권이 설정된 매물은 채무자가 빚을 다 갚지 못하는 경우 해당 부동산이 경매로 넘어갈 수 있기 때문에 을구의 권리의 경우 말소 사항까지 포함하여 확인하는 것이 좋다.
안전한 부동산 거래를 하기 위해서는 등기부등본 외에 건축물의 위치, 면적, 구조, 용도, 층수 등 건물에 대한 상세한 내용을 확인할 수 있는 건축물대장과 함께 확인해보는 것이 좋다.
