주택금융공사, 전세대출 대상서 연소득 7천만 원 이상, 다주택자 배제키로
적격대출•보금자리론도 다주택자 퇴출… 보유주택 3년마다 확인
늦어도 올해 10월부터 다주택자나 부부합산 소득 7000만 원이 넘는 고소득자의 전세자금 대출이 어려워질 전망이다. 현재 은행들은 전세보증을 가입해야 전세대출을 해주고 있는데 금융당국이 기존 전세보증 요건에서 소득 수준과 다주택자 여부를 추가하기로 결정함에 따라서다.
금융당국에 따르면 대출 조건이 깐깐해진 주택담보대출(주담대) 대신에 규제가 느슨한 전세대출을 받아 주택을 구입하는 사례가 빈번해지자 금융당국이 주택금융공사(주금공)의 전세자금 보증 요건을 강화하기로 했다.
정부가 주택시장을 철저히 실수요자 중심으로 만들겠다는 목표를 내걸고 각종 규제를 강화했으나 여전히 서울 및 일부 지역에서 투기로 인한 집값 상승이 이어지고 있다는 판단 아래 추가 대책을 내놓은 것이다.
그동안 전세자금 대출에서 소득 및 다주택 요건이 없었던 가운데, 전세자금 대출을 활용한 부동산 투기 수요를 억제하기 위해 전세보증상품 이용을 제한하기로 했다.
◈ 부부합산 연소득 7000만 원, 세 자녀 가구는 1억 이하만 전세보증대출 가능해져
구체적으로 살펴보면, 주금공의 전세자금 보증은 현재 최대 2억 원 한도로 임차보증금의 80%까지 보증을 해 주고 있다. 소득의 3~4.5배 금액에서 부채의 5분의 1을 뺀 금액과 임차보증금의 80% 가운데 적은 금액으로 결정되는 구조지만 소득 수준은 큰 고려 사항은 아니었다.
하지만 앞으로 주금공은 전세보증상품 이용 대상을 부부 합산 연소득 7000만 원 이하로 규정하기로 했다. 신혼부부는 8500만 원, 한 자녀 가구는 8000만 원, 두 자녀 가구는 9000만 원, 세 자녀 가구는 1억 원 이하여야만 전세보증대출을 받을 수 있다. 이는 정책상품인 보금자리론의 소득 기준을 적용한 것이다.
아울러 다주택자는 전세자금 보증을 받기 어려워진다. 주금공은 무주택자 혹은 1 주택자만 전세보증을 이용할 수 있도록 자격기준을 제한하는 방안을 검토 중이다
또한 금융당국은 다주택자나 고소득자가 전세보증을 이용해 전세대출을 받아 본인은 전세로 거주하면서 기존에 갖고 있는 여유자금으로 갭 투자에 나서면서 부동산 시장 불안 요인으로 작용하고 있다고 보고 있다. 주금공 전세보증 요건이 강화되면 이 같은 용도 외 유용 경로가 차단돼 주택시장 안정화에 기여할 수 있을 것으로 기대된다.
한편, 전세자금 보증은 주금공을 비롯해 서울보증보험, HUG(주택도시 보증 공사) 등 3곳이 취급하고 있다. 지난해 말 기준 주금공의 보증 잔액은 23조 7000억 원으로 전체 보증의 50% 가량을 차지한다. 주금공과 HUG는 전세대출을 받으려는 사람이 보증료를 내고 전세보증에 가입하는 반면 서울보증은 은행이 전세대출을 떼일 것에 대비해 가입하는 상품이다.
따라서 주금공이 먼저 보증 요건을 강화하기로 했고 다른 상품도 상품 구조 등을 감안해 동일한 효과가 나도록 요건을 강화하는 방안을 검토할 것으로 예상된다.
이와 함께 주금공은 적격대출과 보금자리론 등 정책모기지 대출 대상자에서 다주택자를 제외할 방침이다. 현재 적격대출은 9억 원 이하 주택 가격 요건만 충족하면 다주택자도 이용할 수 있어 고소득자들의 부동산 투자 용도로 활용된 측면이 있었기 때문이다.
한편, 이번 발표에 대해 업계에서는 다소 부정적인 지적이 나오고 있다. 한 업계 전문가는 “실제로 전세자금 대출이 얼마나 집값을 끌어올렸는지 판단하기 어렵고, 전세자금 대출을 조이면 오히려 실수요자들이 타격을 입을 것”이라며 “특히 특히, 부부합산 연 소득 기준인 7000만 원은 부부가 맞벌이를 한다는 것을 가정할 때 너무 타이트해 일정 부분 상향조정이 필요할 것으로 보인다”라고 말했다.
