ￜ 인간의 탐욕이 지배하는 시장…최신 지표, 통계도 무의미하다?
어제의 호재가 오늘은 악재가 되기도 합니다. 정부가 바뀔 때마다 바뀌는 부동산정책들로 시장은 혼란스럽기도 합니다. 앞으로의 시장을 정확히 예측한다는 것은 불가능하겠죠. 다만 예상치를 크게 벗어나느냐 벗어나지 않느냐 정도의 차이에서 예측에 대한 정확성을 판단해야 할 텐데요. 저자는 이에 대해 인간의 탐욕은 기존의 지표와 통계의 흐름을 바꾼다고 합니다. 때문에 시장의 흐름을 예상하기 어렵다고 말합니다.
ￜ 앞으로 3년에 대한 3가지 시나리오…금리, 양극화, 부동산강경책
저자는 책을 통해 앞으로 3년에 대한 3가지 시나리오를 제시합니다. 첫번째는 금리 폭등으로 부동산시장이 폭락할 까, 두번째 부동산 양극화, 어떻게 대응할 것인가, 세번째 문재인 정부의 부동산 강경책은 과연 상수가 될 것인가 등인데요. 금리가 폭등하면 파산하는 이들로부터 시중에 급매물이 쌓이는 등 문제가 발생되지만 결국 이를 기회로 자산가들은 덕을 보게 됩니다. 또한 금리인상은 이뤄지겠지만 우려하는 만큼의 큰 폭 인상은 어려울 것으로 봐 금리로 인한 부동산시장의 큰 변화는 크지 않을 것이라 주장합니다. 두번째 양극화의 경우 수도권 집중은 계속된다고 주장합니다. 여기에 독신가구가 증가하기 때문에 임대시장은 앞으로도 활발할 것으로 예측하고 있습니다. 돈 되는 부동산과 돈 되지 않은 부동산을 명확하게 구분 짓고 투자에 임해야 한다고 조언하고 있습니다. 세번째 정부의 부동산 강경책에 대해 저자는 이와 같은 강경책을 계속 유지하기 어려울 것이라 합니다. 무리한 강경책은 오히려 내수경기를 위축시키는 역효과를 낸다고 보죠. 저자는 독자들에게 부동산시장의 핵심권역과 돈이 될 부동산, 양극화가 진행되는 과정에 따라 전략을 바꾸는 것이 중요하다고 조언하고 있습니다.
ￜ 대한민국 부동산시장 오름? 하락?...전체가 아닌 지역별, 상품별로 봐야
앞서 이야기 했던 대로 수도권 집중현상이 계속되는 것처럼 부동산 가격은 해당 지역의 잠재적인 가치에 따라 가치의 간극이 달라진다고 저자는 말합니다. 가격을 결정하는 여러 요인들에 따져보고 전체적인 관점이 아닌 부분적으로 디테일하게 접근하라고 조언합니다.
ￜ 부동산 가격을 결정하는 요인 ①금리
지금까지 저금리로 인해 레버리지를 활용한 투자가 성행했다면 금리인상은 반드시 이뤄질 수 있기 때문에 앞으로는 주의가 필요합니다. 레버리지만 믿고 빚내서 투자한 사람들이 많기 때문에 금리인상이 두려운 것입니다. 그간 이어진 저금리가 지금의 부동산 가격 상승을 만들었다고 볼 수 있습니다.
ￜ 부동산 가격을 결정하는 요인 ②새로운 길(Road)
친환경 아파트 좋지만 결국 지역적 위치, 좋은 교통망을 가진 곳이 미래가치가 있습니다. 도로, 철도 등 새로운 교통망 개통은 그래서 중요합니다. 수도권 부동산시장의 가장 큰 호재를 꼽는다면 서울로의 이동시간이 단축되는 것이죠. 수도권 광역 급행철도(GTX), 신분당선연장, 수서고속철도, 김포도시철도 등등 교통망 개선 소식에 귀를 기울여야 합니다.
ￜ 부동산 가격의 결정적 요인 ③정책
문재인 정부 들어 고강도 ‘8.2부동산대책’이 발표 됐습니다. 과거 ‘참여정부’ 시절을 떠올리게 한다는 말들이 많죠. 참여정부시절 규제들이 다수 부활하고 보완돼 나왔습니다. 이어 ‘8.2대책 추가조치’까지 나오면서 규제 기조를 이어가고 있습니다. 저자는 현 정부가 앞으로도 무리수를 둬가며 강력한 규제를 계속 쏟아내지는 않을 것이라 말합니다. 때문에 집을 사는 것까지 부정적으로 보지 말라고 조언합니다. 부동산시장 침체로 경제성장에 무리가 오는 것을 정부도 원하지 않을 것인 만큼 시장의 흐름에 주목하고 투자대상과 시기를 조율하는 것이 중요합니다.
ￜ 투자는 어떻게? – (1) 소형 아파트
1,2인가구가 증가하고 있습니다. 소형 주택의 인기도 좀처럼 식지 않고 있습니다. 2016년 말 기준으로 서울 25개 구 가운데 15개 구에서는 전용 85㎡ 이하의 중소형 아파트의 면적당 매매 가 중대형 아파트를 넘어섰습니다. 저자는 지역에 따라 차이는 있지만 현재 역세권 소형아파트는 가치에 비해 다소 고평가 돼 있다고 진단합니다. 때문에 이들 소형 아파트가 단기간에 가격이 오르기는 어렵다고 말합니다. 다만 임대선호 현상은 계속돼 임대목적으로 접근하는 것이 좋고 되도록 매매가가 낮은 물건으로 수익률을 높이도록 하라고 조언합니다.
ￜ 투자는 가능할 까 – (2) 갭투자
지금은 호재보다 악재가 많은 시장. 가격이 급등하는 때에 적합한 갭투자는 적합하지 않다고 저자는 말합니다. 갭투자가 가능하려면 집값도 전셋값도 계속 올라야 하죠. 지금 시장은 그렇게 보기 어렵다고 보고 있습니다. 매매가 대비 전세가 비율이 높다는 것은 달리 생각하면 그만큼 매매가가 오르지 않았다는 것인데 매매가가 더 오를 수 있을 지는 그지역의 가치가 어떤가에 따라 달라집니다. 당분간 갭투자는 매우 신중하게 판단해야 할 것입니다.
ￜ 투자는 가능할 까 – (3) 월세가 연금을 대신한다
저성장, 저금리 시대입니다. 국민연금의 수령액도 노후에 생활하기 턱없이 부족하기 때문에 월세 수익에 대한 꿈을 많은 이들이 갖고 있습니다. 앞으로도 노인복지에 대한 개선이 없는 한 임대주택으로 연금을 대신하는 이들은 줄지 않을 것입니다. 월세로 연금을 대신하는 시대는 계속될 것이란 말이죠.
ￜ 투자는 계속된다?
사실 요즘엔 ‘부동산 투자’ 또는 ‘부동산 투자자’라는 말은 지탄을 받기 일수 입니다. 다주택자에 대한 부정적 시각 역시 어느 때보다 심하죠. 세계의 주요 선진국들이 양적 완화와 마이너스 금리정책 등으로 큰 폭의 금리 인상이 어렵고 지금의 정책들은 다주택자, 특정 지역들에 집중 된 만큼 반대로 기회가 되는 이들도 분명 있다는 점을 명심해야 합니다.
다가오는 3년 대한민국 부동산 시나리오’의 박연수 저자는 이렇게 말합니다.
“현재 가격에 비해 잠재가치가 높은 곳에 투자해 많은 돈을 버는 것은 부자나 가난한 사람이나 모두 소망하는 것이고 이는 투자의 기본입니다…투자도 자신의 삶을 찾아가는 여정의 일부입니다.”