11일부터 시작된 무주택자 중심의 새로운 청약제도 어떻게 달라지나?
9·13 부동산 대책의 실수요자 우선 청약제도 관리 강화의 일환으로 입법예고된 ‘주택공급에 관한 규칙 개정안’과 ‘주택법 시행령 개정안’ 11일부터 시행되었다
11일 국토교통부와 업계 등에 따르면 이날부터 시행되는 청약제도 개편안은 무주택 실수요자에게 내 집 마련 기회를 확대하는 것이 골자다.
하지만 청약단계를 꼼꼼히 살펴보면 유주택자에게도 기회가 있다고 부동산 전문가들은 이야기한다.
11일부터 시행된 개정안의 핵심은 무엇인지 유주택자에게 틈새시장은 무엇인지 알아보자.
추첨제 전체 물량의 75% 무주택자에게만
11일부터 시행된 개편안의 가장 큰 특징은 추첨제 물량의 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급한다는 것이다. 예를 들어 청약과열지역의 경우 85㎡ 이하 아파트에서 가점제는 75%, 추첨제는 25%가 적용된다. 기존에는 추첨을 하더라도 유주택자와 무주택자를 구분하지 않았지만 앞으로는 추첨제 전체 물량 중 75% 이상은 무주택자 대상으로 공급해야 한다.
이는 투기과열지구나 청약과열지역이 아닌 지역에서 추첨제를 실시할 때도 마찬가지이다. 85㎡ 이하 아파트는 60% 이상이 추첨제가 적용되고 85㎡ 초과 아파트는 100% 추첨제가 적용되는데 추첨 전체 물량의 4분의 3(75%) 이상을 무주택자에게 공급해야 한다.
분양권·입주권 소유자도 ‘유주택자로 인정해 혜택 줄어
기존에는 분양권 등 소유자가 분양주택에 입주하기 전이거나 입주 이전에 분양권 등을 처분한 경우 무주택기간으로 계속 인정받았다.
이런 점을 악용해 분양권 등 소유자가 같은 세대에서 인기 있는 주택을 여러 차례 공급받는 경우가 발생했는데, 개정안은 이를 방지하기 위해 분양권을 주택으로 간주했다.
즉, 분양권, 입주권 소유자도 유주택자로 지정되어 이번 개정안의 혜택에서 제외됐다. 다만 공공임대주택 거주자가 분양권 등을 취득한 경우에는 해당 주택에 입주할 때까지 공공임대주택 거주는 가능토록 했다.
부모 집에 살면서 부양가족 점수 편법 사라져
부모 집에 얹혀살면서 부양가족 점수까지 받는 불합리한 경우가 있었는데 이를 개선하였다. 즉, 집을 가진 직계존속에게는 부양가족 가점이 부여되지 않는 것이다. 다만 60세 이상 직계존속이 집을 소유하더라도 자녀가 무주택인 점은 계속 인정된다.
집 구매 이력 있는 신혼부부도 무주택자에서 배제
이번 개정안에서 가장 주의해야 할 부분은 특별공급이다. 신혼기간 중 집을 구매한 이력이 있는 신혼부부는 특별공급 대상에서 제외된다. 혼인신고일부터 입주자 모집 공고일까지 주택 소유 이력이 있으면 무주택자 대상이 아닌 것이다.
다만 개정안 시행일 전에 기존 주택을 처분(등기 완료분에 한정)한 신혼부부의 경우 무주택기간이 2년이 지나면 특별공급 2순위 자격이 부여된다.
이에 따라 특별공급 1순위는 유자녀 신혼부부, 2순위는 무자녀 신혼부부 및 시행일 이전 주택을 매각하고 무주택기간이 2년을 경과한 신혼부부다.
세 번에 걸친 당첨자 선정 미계약 물량 잘 챙겨 봐야
개정안에서는 당첨자를 세 번에 걸쳐 선정한다. 우선 청약 당첨자와 예비당첨자를 대상으로 계약을 한다. 당첨자와 예비 당첨자 계약 후 ‘미계약분’이나 ‘미분양분’은 종전과 같이 사업 주체가 임의 분양한다.
미분양분은 일반공급 2순위까지 공급 신청을 받았으나 공급 주택 수 대비 신청자가 부족하여 발생하는 것을 의미하는데 통상적으로 가점 항목 입력 오류, 재당첨 제한, 자격 미달 등의 사유로 부적격 판정된 물량과 예비당첨자 계약 이후 남은 잔여 물량을 의미한다.
미계약분 잔여물량 청약 시에는 종전과 같이 별도의 자격을 두고 있지는 않다. 만 19세 이상이면 모두 가능하며 인터넷을 통해 사전 신청한 이들만 대상으로 공급한다. 국토교통부 관계자는 선착순, 현장 추첨 등의 부작용을 고려해 내년 2월 아파트 투유 청약시스템을 개편할 것으로 안다고 밝혔다.
계약취소 물량도 20가구 이상시 해당 지역 무주택자 대상 추첨
청약에 당첨돼 계약했으나 주택법 제64조 주택의 전매행위 제한, 제65조 공급질서 교란 금지 등을 위반한 것으로 적발돼 계약이 취소된 계약 취소 물량이 20가구 이상이면 해당 지역에 거주하는 무주택자에게 추첨 방식으로 공급한다.
공급계약 취소 주택을 재공급받는 사람은 당첨자로 관리한다. 이 방식 또한 내년 2월부터 시행한다.
