부동산

아파트만 새로 짓는 재건축과 달리 도시 환경까지 정비하는 재개발 사업이 서울 부동산 시장을 뒤흔들고 있다. 노후 주거단지가 즐비했던 강북권 주택가가 새 아파트 촌으로 변모하면서 동네 분위기 자체가 달라지고, 분양가 대비 수억 원의 프리미엄도 형성되고 있어서다. 

특히 마포구, 서대문구, 성동구 등 강북권 도심의 대단위 재개발사업이 성공적으로 진행되자 입지에 대한 재평가가 이루어지고, 곳곳에 멈추어 있던 재개발 구역도 개발사업이 활발히 재개되고 있는 현황이다. 서울 부동산 시장 활황기에 발맞춰 ‘재개발 전성시대’라고 할 수 있다.

이 같은 분위기에 분양시장도 재개발 일반분양은 꼭 청약해야 하는 ‘잇 아이템’이 되었다. 

우수한 입지와 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 정책으로, 주변지역의 시세보다 낮은 분양가격이 책정되면서 일반분양 물량은 나오기만 하면 완판될 정도이다.

‘프리미엄만 5억원’

강남 재건축 사업장이 아니다. 강북권의 재개발 아파트 분양가 대비 프리미엄 수준을 말한다. 불과 몇 년 전만 하더라도 외면 받던 강북 도심 재개발지역이 부동산 시장 가격 상승세와 환골탈태한 듯한 지역 변화로 이제는 브랜드 신흥주거타운으로 재평가되기 시작한 것이다.

새 아파트 신드롬으로 지역가치가 높아지고 있으며, 실제 올해 입주한 재개발 단지 중 성동구 행당6구역의 ‘서울숲 리버뷰자이’의 7월 실거래가는 84㎡ 기준, 13억9000만원에 신고되었다. 이 아파트의 분양가는 최고 7억4000만원 대였다. 참고로 이 곳의 현재 평균 전세가는 7억3500만원에(11월말, KB부동산 시세 참고) 형성되어 있다.

이보다 앞 서 지난해 2월 말 입주를 시작한 돈의문뉴타운의 '경희궁자이'는 2014년 10월 분양 당시 전용 84㎡ 기준 분양가가 7억8000만원대에 책정되었지만 시세는 분양가의 두 배에 육박한다. 하반기에 13억원이 넘는 가격(2블록 13억9000만원, 8월)으로 실거래 신고된 바 있다. 같은 해 입주한 북아현 1-3구역의 ‘e편한세상 신촌’도 전용 84㎡ 분양가는 7억 초반대였으나 현재 실거래가(1단지 13억원, 9월)는 13억원에 이른다.

입지 희소성.가격경쟁력을 모두 품은 도심 재개발 일반분양 청약경쟁률 그야말로 ‘고공행진’

입지에 대한 희소성과 생활인프라가 잘 갖춰진 서울 도심에 새 아파트가 지어지니 실수요, 투자수요 할 것 없이 재개발 일반분양 분에 관심이 집중되고 있다. 조합원 입주권은 초기에 목돈이 필요한 데 반해 일반분양은 중도금과 잔금을 나눠내어 부담이 덜하고 소형 아파트가 10억원이 넘는 강남 재건축에 비해 중도금 대출을 받을 수 있는 확률도 높다. 또 신축 아파트에 대한 가격이 1~2년 사이 급등해 주변 시세 대비 분양가 경쟁력을 갖춘 것도 인기 이유라고 할 수 있다.

올해 서울에서 분양한 주요 재개발 사업지는 청약경쟁률이 기본 두 자리 수 이상이다. 영등포구 신길뉴타운 8구역인 ‘신길파크자이’는 150가구 일반분양에 1만1944명이 몰려 평균 79.63대 1의 1순위 청약경쟁률을 기록했고 재개발 사업이 많았던 마포구와 서대문구에서는 ‘마포 프레스티지 자이’와 ‘힐스테이트 신촌’이 각각 49.98대 1과 48.02대 1로 높은 청약경쟁률을 기록했다.

청약제도 개편으로 11월에 멈춰선 분양시장을 대신해 올 연말에서 내년 초까지 서울 분양시장이 뜨거울 전망이다. 서울 도심에서는 주요 재개발 사업지가 일반분양을 준비 중이어서 주택 수요자들의 관심을 집중시킨다.

분양을 앞두고 있는 대림산업 용두5구역 ‘e편한세상 청계 센트럴포레’ 

2019년 서울 분양시장의 문을 열 도심 주요 재개발 단지로 동대문구 용두동 용두5구역을 먼저 손꼽을 수 있다.

대림산업은 서울시 동대문구 용두동 용두5구역을 재개발하여 공급하는 ‘e편한세상 청계 센트럴포레’를 분양할 예정이다. 단지는 지하 3층, 지상 18~27층 8개동, 전용면적 39~109㎡ 총 823가구로 이뤄져 있으며, 이 중 전용면적 51~109㎡ 403가구를 일반에 분양할 예정이다. 

단지의 위치는 1호선 신설동역과 2호선 상왕십리역이 가까워 교통여건이 우수하고 종로 및 강남 일대의 중심업무지구 접근성이 우수해 직주근접형 주거지라 할 수 있다. 또한 청계천과 성북천에 둘러 싸여 있는 쾌적한 입지도 장점이다. 

‘e편한세상 청계 센트럴포레’는 용두동 일대의 재개발 사업을 선도하는 리딩 단지라는 점에서 뛰어난 미래가치를 기대할 수 있다. 서울시 재개발.재건축 클린업 시스템에 따르면 동대문구 용두동 일대는 용두5구역을 비롯해 1,048가구 규모로 재개발되는 용두6구역이 관리처분인가 단계에 이르러 있어 ‘e편한세상 청계 센트럴포레’를 시작으로 용두동에만 약 2천가구에 달하는 신규 아파트가 공급될 전망이다.

여기에 청계천을 사이에 두고 6천여 가구의 대규모 주거타운인 왕십리 뉴타운이 위치하고 있어 도심권의 신흥 아파트 촌으로 자리매김할 것으로 보인다.

재개발 단지답게 주변 생활인프라도 잘 갖춰져 있다. 청량리 롯데백화점 및 롯데마트, 왕십리역 비트플렉스를 비롯해 홈플러스, 이마트 등 대형 쇼핑시설이 인근에 위치하고 있으며 황학동 시장, 경동시장 등 재래시장도 가깝다. 또 가톨릭의대 성바오로 병원, 고려대 안암병원, 한양대학교 서울병원이 인접해 있다. 

교육환경도 우수하다. 단지와 도보 7~8분거리에 용두 초등학교가 위치하고 있으며, 인근으로 시립 동대문 도서관, 대광중학교와 대광고등학교도 위치하고 있다. 특히 단지 반경 2km내 고려대학교, 한양대학교 등 서울을 대표하는 명문사학도 위치하고 있어 수준 높은 교육환경을 누릴 수 있다. 

한편 ‘e편한세상 청계 센트럴포레’의 견본주택은 용두5구역 사업지인 동대문구 용두동 251번지 일대에 마련되며 12월 중 개관할 예정이다.