정부의 부동산 규제에도 수도권 아파트값은 연일 상승곡선을 그리고 있습니다. 지방과 달리 분양하는 아파트마다 족족 완판 행진이 이어지고 있는데요. 정부는 급하게 9.13 부동산 대책을 내놓았지만, 벌서 올라버린 집값은 떨어질 줄 모릅니다.
특히 한참 노후화가 진행된 지역에서는 신규 분양이 활기를 띠고 있습니다. 잠재 수요는 많으나 공급은 절대적으로 부족하기 때문입니다. 대표적으로 1기신도시가 그러합니다. 1기 신도시는 도시개발이 정점에 위치했던 1980년 중반, 각 지역에서 서울로 몰려든 인구들로 심한 주택난을 겪고 집값도 천정부지로 오르자 정부가 부랴부랴 내놓은 신도시입니다. 정부 계획에 따라 1989년부터 1991년까지 성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 등이 조성되었습니다.
1기 신도시는 노후화에 비해 많은 사람들이 오래 살았기 때문에 생활 인프라가 뛰어나고 교통 여건이 좋다는 장점이 있습니다. 노후화 빼고는 완성형 도시라고 표현해도 맞는 표현입니다. 1기신도시에 사는 사람들은 이러한 인프라 때문에 타 지역으로 이동하려는 수요는 적고 새 아파트를 기다리는 잠재 수요가 많습니다.
'내년이면 30살 맞는 안양 평촌신도시, 공급 적은데 새 아파트 찾는 수요는 넘쳐… 잠재수요 多'
대표적으로 평촌신도시가 위치한 안양을 예로 들어보겠습니다. 안양시는 수도권에서도 주택 노후도가 높습니다. 부동산114 자료에 따르면 안양시에서 입주 20년을 넘긴 노후 아파트가 전체 중 53%나 된다고 합니다.
청약 성적으로도 안양시의 잠재 수요를 확인할 수 있었습니다. 지난 5월 포스코건설이 안양에서 공급한 ‘평촌 어바인퍼스트’는 1순위 청약접수 결과 특별공급을 제외한 1,193가구 모집에 총 5만 8,690명이 접수해 평균 49 대 1의 높은 경쟁률로 1순위 마감됐습니다. 노후주택이 많은 지역에 공급한 것이 가장 큰 인기 요인으로 꼽혔습니다. 지난 7월 소곡지구 재개발 '안양씨엘포레자이' 역시 25 대 1이라는 높은 경쟁률을 기록, '안양KCC스위첸' 1순위 청약경쟁률도 33 대 1을 기록한 바 있습니다.
보시는 바와 같이 안양시는 공급 대비 수요가 너무나 적어 분양만 했다 하면 완판 행진을 이어 나가고 있습니다. 새 아파트를 찾는 사람은 많은데 공급은 그만큼 못 따라온다는 이야기입니다.
안양시청 등에 따르면 이 일대에서 재건축•재개발에 시동을 건 곳만 30곳이 넘는다고 합니다. 하지만 재건축•재개발 아파트의 경우 사업기간이 길고 조합원들과 시공, 시행사 간의 갈등이 생기면 사업 속도는 더욱 느려지게 됩니다. 신규로 분양해도 바늘구멍보다 작은 분양 성공도 기대하기 어려운 판에 사업 기간까지 긴 것입니다.
한편, 이런 문제를 해결할 수 있는 제도가 있습니다. 특히, 이 제도는 서민들의 주거안정을 위해 도입된 만큼 무주택자(소형주택 1채 포함)들에게 혜택이 많이 제공됩니다.
‘지역주택조합’의 이해
지역주택조합은 동일한 특별시•광역시•특별자치도•시 또는 군에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위해 설립한 조합을 뜻합니다.
지역주택조합원 자격은 주택조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주 가능일 까지 주택을 소유하지 않거나 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택을 1채 소유한 세대주에게 주어집니다. 조합설립 인가 신청일 현재 동일한 시•군지역에 6개월 이상 거주하여 온 자여야만 합니다.
지역주택조합사업은 집을 지으려는 무주택 가구주들이 조합을 결성해 토지를 매입하고 건축비도 직접 부담해 개발하는 방식입니다. 조합원이 사업주체가 되므로 추가 금융비용이 거의 들지 않습니다. 고금리 대출 상품 중에 하나인 프로젝트 파이낸싱(PF)를 일으키지 않아도 되므로 금융비용을 크게 줄일 수 있죠. 또 시행사 이윤이 없고, 분양을 위한 마케팅 비용이 거의 발생하지 않으므로 일반분양 아파트에 비해 분양가가 훨씬 저렴한 것이 특징입니다.
지역주택조합은 구성원을 위하여 건설하는 주택을 해당조합원에게 우선 공급 할 수 있습니다. 따라서, 층이나 동, 호수도 우선적으로 배정 받을 수 있으며 공급가격도 상대적으로 저렴합니다.
(예시) 평촌신도시 내 지역주택조합 살펴볼까?
서울 집값이 요동치면서 평촌신도시 아파트가격도 덩달아 움직이고 있는데요.
KB국민은행 부동산에 따르면 지난해 말 평촌신도시(평촌동) 아파트가격은 3.3㎡당 1600만원 수준이었습니다. 약 1년이 흐른 지금 이곳에선 3.3㎡ 당 평균 1857만원 선에 매물이 나오고 있습니다. 1년 새 무려 16.1%나 오른 가격입니다.
평촌신도시는 1기 신도시로써 노후아파트들이 밀집해 있는 만큼 새 아파트의 희소성이 매우 큽니다. 새 아파트 수요는 많지만 신규 공급이 거의 이뤄지지 않으므로 가격 상승폭도 큽니다.
2016년 입주한 ‘평촌더샵센트럴시티’ 전용 84㎡형은 지난해 7억원 안팎의 시세를 형성했습니다. 이 주택형은 11월 현재 20.7%(1억4,500만원) 올라 8억4500만원 선에 매물이 올라오고 있습니다. 평촌신도시 내에서 서민들이 내 집을 장만할 수 있는 장벽이 너무 높아지면서 지역주택조합에 대한 관심이 점점 커져가고 있습니다.
이 가운데 최근 조합원모집을 시작한 주택지역조합이 있어 살펴봤습니다. 제가 설명드릴 조합은 예시이므로 조합원 가입 전에 다시 한번 꼼꼼한 검토가 필요해 보입니다.
제가 추천하는 곳은 ‘힐스테이트 평촌동 지역주택조합’입니다. 이 조합은 경기도 안양시 동안구 평촌동 54-1번지 일원에 지어질 브랜드 아파트 단지입니다.
이 단지는 지하 3~지상 34층 총 5개 동, 총 479세대(전용면적 59~84㎡)규모로 건립됩니다. 이미 1차와 2차분은 성공적으로 조합원 모집이 완료됐으며 현재 3차 조합원을 모집하고 있습니다.
[그림5_힐스테이트 평촌동 지역주택조합 조감도]
인근 개발 호재도 많습니다. 평촌동은 다양한 개발 호재가 맞물려 있는 중심지로 안양 호원지구개발, 4호선 인덕원역 복합환승역 개발, 월곶판교 복선전철 개통(2026년 개통예정) 등 굵직한 개발이 이 아파트의 가치를 높여줄 것으로 보입니다.
특히, 월곶 판교 복선전철은 지난 6일 국토교통부가 ‘월곶~판교 복선전철 건설산업 기본계획’안을 발표하고 사업진행에 속도가 붙을 전망입니다. 특히, 이 노선은 수인선•신안산선 등과 연계돼 수도권 서남부 광역교통망의 한 축을 담당하게 됩니다. 월곶판교선 개통 뒤 급행열차를 타면 월곶에서 판교까지 30분 이내로 이동할 수 있을 것으로 예상됩니다.
학군도 우수합니다. 반경 1.5km 이내에 나눔초교와 벌말초, 평촌중, 귀인중, 부림중, 인덕원중, 부안중, 관양중, 인덕원고, 동안고, 관양고, 백영고 등이 있습니다. 여기에 평촌학원가가 가까워 교육여건도 양호한 편에 속합니다.
무엇보다 이마트와 뉴코아아울렛, 롯데백화점, CGV 등 평촌신도시 내 풍부한 생활편의시설을 이용할 수 있어 매력적입니다.
이 단지는 안정성도 확보하고 있어 실수요자들의 발길을 재촉할 전망입니다. 부동산전문가들은 “‘힐스테이트 평촌동 지역주택조합’경우엔 안양시로부터 지역주택조합 설립인가를 득한 만큼 안정성이 어느 정도 확보됐다”라고 입을 모으고 있습니다.
주택조합설립 인가 필증 교부 받은 조합이 안전하다?
전문가들의 의견을 종합해보면, 지역주택조합사업 진행과정 중에서 조합설립 인가를 득하면 전체 사업의 8부 능선은 넘었다고 보고 있는데요. 지역주택조합 설립 인가를 득한 현장은 사업이 상당히 진행되었으며 안정성도 확보됐음을 짐작해볼 수 있기 때문입니다.
그 이유는 무엇일까요? 지역주택조합 설립인가를 득하기 위해서는 주택건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용 권한을 확보해야만 합니다. 또, 주택건설 예정세대수의 50% 이상의 조합원을 모집해야만 조합설립인가를 신청할 수 있습니다. 지자체(시•군•구)가 조합설립인가 신청서를 받으면 위의 내용을 세밀하게 검토한 이후 요건이 모두 충족되는 경우에만 ‘주택조합 설립인가 필증’을 교부해줍니다.
따라서, 지역주택조합 설립인가를 득한 현장은 사업이 상당히 진행되었으며 안정성도 확보됐음을 짐작해볼 수 있습니다. 조합설립인가를 득한 이후 추가 조합원 모집과 건설 대지 소유권 95% 이상 확보 등의 절차를 거쳐 사업계획 승인을 받으면 착공에 들어갈 수 있습니다.
‘힐스테이트 평촌동 지역주택조합’의 아파트는 ‘저렴한 공급가격’과 ‘우수한 입지여건’, ‘안정성’, ‘미래가치’ 4박자를 모두 갖춘 아파트라고 할 수 있습니다.
지역주택조합은 서민들의 주거안정을 목적으로 하므로 조합원 자격요건이 조금 까다로운 편입니다. 당해 지역주택조합에 가입하기 위해서는 수도권(서울•경기•인천)에 거주하면서 무주택자이거나 전용 85㎡이하 1채만을 보유하고 있어야 합니다.
안양에서 생활하시거나 서울에 출퇴근하시는 무주택자 분(전용 85㎡이하 포함) 중이시라면 ‘힐스테이트 평촌동 지역주택조합’을 눈여겨보시는 것을 추천 드립니다.
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