2019년 기해년(己亥年) 새해가 밝았다. 지난해 부동산 시장을 돌이켜보면 정말 다사다난했다. 초과이익환수제의 부활, 다주택자 규제를 목적으로 한 3차례의 부동산 대책, 서울 로또 청약, 서울 지방 집값 양극화, 3기신도시 선정 등이 대표적이었다. 빠르게 바뀌는 주거대책과 한치 앞도 보기 어려운 시장 상황으로 수요자들도 혼란을 겪는 한해였다.
올해 부동산시장, 전문가들은 어떻게 볼까. 대부분의 전문가, 연구기관들은 일제히 부동산 시장을 ‘흐림’으로 전망하고 있다. 각종 부동산 규제 정책 시행과 한국은행 기준금리 인상 등의 불안한 잠재요소들이 많기 때문이다. 다수의 전문가들은 올해는 시장의 분위기를 보면서 상대적으로 저 평가 되어있는 지역에서 공급되는 ‘똘똘한 한채’를 노리는 것이 좋다고 입을 모은다.
■ 강북 도심 아파트 가격 급등… 특히 강북의 대표적인 저 평가지역 동대문구 주목
지난해는 강남보다 강북의 아파트 매매 가격 상승세가 돋보였다. 강북 지역의 아파트 단지들은 잇따라 최고가를 갱신하는 등 강남과 사뭇 다른 분위기를 보이고 있다.
부동산 114 자료에 따르면 올해 강남3구(강남•서초•송파) 재건축•재개발 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 4,433만원으로 사상 처음으로 4천만원을 넘어섰다. 같은 기간 강북(노원•서대문•은평•중랑•마포•중구•용산•동대문•성동•성북•도봉•강북)의 3.3㎡당 평균 분양가는 2,154만원으로 2,279만원의 분양가 차이를 보였다.
특히 강북 도심지역 중 수요자들의 관심을 받는 대표적인 지역은 동대문구였다. 서울 동북권의 교통 요지이고 대규모 개발호재, 재개발 구역이 집중돼 있기 때문이다. 정부대책도 한몫 했다는 평가다. 아파트 재건축 시장에 규제가 집중되는 동안 재개발 시장은 상대적으로 규제를 덜 받았다. 재개발 구역이 집중된 서울 강북권에서는 정비사업을 마친 새 아파트가 속속 등장했고 이들 가격이 급등하자 재개발 사업에 관심을 갖는 수요자가 대폭 늘었다.
실제로 동대문구는 분양이 잇따르면서 최근 가격 상승이 눈에 띄게 커졌다. 한국감정원 전국주택가격동향조사에 따르면 2017년 11월부터 올해 11월까지 최근 1년간 동대문구 아파트 매매 값은 7.37%가 올랐다.
■ 치솟는 동대문구 아파트 가격 더 오를까? 인근 시세보다 저렴한 아파트 공급 잇따라
이에 대해 전문가들은 대답은 ‘yes’다. 동대문구에서 공급되는 신규 아파트를 분양 받는다면 그야말로 똘똘한 한채를 얻을 수 있을 것이라는 평가가 우세하다.
이유는 여기에 있다. 올해 동대문구 용두동 용두 5구역 재개발 ‘e편한세상 청계 센트럴포레’를 시작으로 인근 ‘청량리 역세권’에서 공급되는 아파트가 대거 분양을 준비 중이기 때문이다. 전문가들은 먼저 공급되는 단지를 우선적으로 노려야 된다고 말한다. ‘e편한세상 청계 센트럴포레’가 3.3㎡ 당 평균 2,600만원에 주택도시보증공사(HUG)로부터 분양보증 승인을 받은 만큼 뒤로 공급되는 단지들은 점차 가격을 올려 공급할 예정이기 때문이다.
인근에 위치한 왕십리 뉴타운 ‘텐즈힐’ 역시 전용 84㎡이 11억 초반에서 14억 후반에 거래되고 있는 만큼 현재 공급 중인 ‘e편한세상 청계 센트럴포레’ 가격이 상대적으로 저렴하다는 것을 반증하고 있는 셈이다. ‘e편한세상 청계 센트럴포레’는 2019년 청약접수를 받는 서울의 첫 번째 아파트다.
■ 동대문구 교통호재 多… 강북의 대표적인 시세 리딩 지역으로 거듭나나
동대문구는 다양한 교통호재로 서울 교통의 중심역할을 할 것으로 기대된다. 먼저 지하철 분당선의 종착역이 왕십리역에서 청량리역으로 연장되면서 청량리 인근 부동산 가격이 떨어질 줄 모르고 오르고 있다.
특히 이번 연장으로 분당선의 종점이 청량리역까지 이어지면 청량리는 물론 동대문구 일대가 전체적으로 집값이 오름세를 기록 할 것으로 전망된다. 현재는 중앙선을 타고 청량리역에서 왕십리로 이동한 후 분당선으로 환승을 해야만 강남으로 이동할 수 있었지만 향후 분당선이 한 정거장 연장되면 청량리 주민은 강남 선릉역까지 15분이면 이동이 가능하다.
또한 국토교통부는 3기신도시 발표와 함께 수도권 광역급행철도(GTX) 연장도 추진한 바 있다. 특히 C노선의 예비타당성조사도 통과돼 교통 호재가 이어질 전망이다. 왕십리역(성동구)~제기역(동대문구)~상계역(노원구)을 잇는 동북선 경전철도 내년 착공, 2024년 개통예정이다. 지난해 말에는 서울~강릉을 잇는 KTX 경강선도 개통됐다.
이처럼 기존 강북 내 대표적인 저평가 지역이었던 동대문구는 최근 가파른 시세상승, 동북권 교통요지이면서 대규모 개발호재와 재개발 구역이 집중되어있는 시세 리딩 지역으로 거듭나고 있다.
2019년 기해년(己亥年). 동대문구를 주목해야 할 충분한 이유다.
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