지난해 말 국토부가 신규 조정지역을 발표하면서 부동산 시장의 희비가 엇갈리고 있다. 조정지역으로 묶이면 대출, 세금, 청약 등 전반적으로 규제가 강화되어 거래가 움츠러들 수 밖에 없는 구조다. 반면 비규제지역은 신규 주택 구입이 상대적으로 쉬운데다 지역별로 호재가 내제되어 있는 곳은 풍선효과를 예상할 정도로 관심을 받고 있어서다.
‘어떤 규제가 시행되길래…’ 규제지역, 신규주택구입 사실상 어려워
최근 새롭게 조정지역으로 편입된 수원시 팔달구, 용인시 수지구•기흥구를 포함해 수도권은 많은 곳에서 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등의 규제를 받고 있다. 서울은 전 지역이 투기과열지구인 동시에 조정대상지역이며 경기도는 과천, 성남 분당, 광명, 하남은 투기과열지구로 지정되어 있다. 또 경기도내 조정대상지역은 13곳으로 묶여 있다.
■ 조정대상지역 주요 규제내용 (자료:국토교통부)
최근 1~2년 사이 몇 번의 부동산 대책을 거친 뒤 규제지역에 대한 압박의 강도는 최고조에 이르렀다. 투기지역, 투기과열지구, 조정지역에 속하면 대출을 비롯해 세금, 전매제한, 청약제도 등 비규제지역보다 전방위적으로 강화된 규제가 적용된다.
먼저 조정대상지역으로 지정되면 고강도의 대출 규제가 있다. 주택담보대출을 받을 때 비규제지역이라면 70%까지 인정해주는 주택담보인정비율(LTV)이 60%로 줄어들고 60%까지 인정해주는 총부채상환비율(DTI)이 50%로 줄어든다. 또 주택보유자들은 주택담보대출이 까다로워지며 세금도 무거워진다. 분양시장에서는 분양권 전매제한이 소유권 이전 등기가 이뤄질 때까지로 길어지며 청약 문턱도 높아진다.
다시 말해 규제지역에서의 다주택자나 투자자들은 운신의 폭이 좁아졌다고 할 수 있다.
■ 첩첩산중 규제 피해… 수도권 비규제지역으로 관심 이동하나
이처럼 수도권에서는 규제지역과 비규제지역 간의 부동산 구입 환경이 크게 달라지면서 수도권이지만 비규제지역에 속하는 곳 등이 관심을 받고 있다.
규제지역을 누르니 비규제지역으로 수요가 몰려 가격이 상승하는 ‘풍선효과’가 대표적인 사례이다. 최근 조정지역으로 발표된 용인 수지구만 보더라도 규제 전인 2018년 아파트가격 상승률(한국감정원 시계열자료)이 8.86%로 나타나 인근 지역인 분당과 광교신도시의 규제 영향을 받았다고 해석할 수 있다. 참고로 수지구의 2017년 아파트값은 0.30% 하락했다.
이처럼 수도권 비규제지역은 입지적 우수함까지 갖춰 서울 입성이 현실적으로 어려운 투자자들과 지역 실수요자들의 관심을 끌어 모으고 있다. 특히 경부고속도로 라인인 남부권역이 조정지역에 주로 지정된 반면 서울과 가까운 서부 라인은 아직까지 규제지역으로 묶인 곳이 많지 않아 인천, 부천 등지가 투자자들의 관심권역에 들어갈 것으로 보인다.
이 중 인천이 최근 부동산 시장에서 주목 받고 있다. 비규제지역이면서 원도심 정비사업으로 오래간만에 활기를 맞이하고 있어서다. 지난해 10월에는 SK건설이 인천 서구 가정뉴타운에 분양한 ‘루원시티 SK리더스뷰’가 1순위 평균 24.4대 1의 청약경쟁률을 기록하며 분양을 일찌감치 마무리 지었다.
여기에 3기 신도시인 계양테크노밸리 지정까지 호재로 받아들이는 분위기이다. 3기 신도시 중 유일하게 지구 이름에 '테크노밸리'가 붙을 정도로 도시형 첨단 산업단지 밑그림이 두드러지는 곳이다. 특히 지난해 27일 한국감정원이 발표한 주간 아파트 가격 동향에서 12월 넷째 주에는 3기 신도시 개발 예정지 중 인천 계양구만 상승세(0.14%)를 보였다.
비규제 지역과 3기 신도시 훈풍으로 인천 계양구의 부동산 시장이 관심을 모은 가운데 효성1구역을 재개발한 ‘e편한세상 계양 더프리미어’가 이달 분양을 알렸다. 이 단지는 서울과 가깝지만 비조정지역인 계양구에 위치해 있어 강화된 청약제도와 대출규제 등을 적용 받지 않는다. 유주택자도 1순위 청약을 할 수 있고, 재당첨 제한 없이 청약이 가능하며, 전매제한은 6개월로 짧아 실수요자는 물론 투자수요자들까지 관심을 가질 만한 곳이다.
‘e편한세상 계양 더프리미어’는 작전역세권을 중심으로 개발되는 계양1구역(2371세대), 작전현대아파트(1133세대) 정비사업 중 첫 번째 분양 단지인 만큼 주목도가 높은 곳이다.
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