빠숑의 입지 분석 레시피 #71
흥인지문(동대문)은 사실 종로구에 속해있습니다.
동대문구 하면 왠지 동대문 패션타운이 생각납니다. 하지만 우리가 알고 있는 패션 중심지는 사실 종로구, 중구입니다. 동대문 밀리오레, 동대문 두타 모두 중구 을지로 지역에 속해 있습니다. 이번 칼럼에서 말씀드릴 동대문구는 동대문 밖의 동쪽 지역을 의미합니다.
이처럼 동대문구 하면 지명 때문에 흥인지문과 동대문 시장을 떠올리는 분이 많은데, 오늘 말씀드릴 동대문구는 청량리역을 중심으로 생각하면 쉽습니다. 동대문의 생활권을 보면, 중심에 청량리 생활권이 있고, 전농 뉴타운, 답십리 뉴타운, 이문·휘경 뉴타운 등이 있습니다.
동대문구는 지금 전 지역이 업그레이드되고 있습니다. 동대문구 내에만 뉴타운이 세 개나 있고, 평지가 많아 주거 입지가 들어서기 적합합니다. 제일 먼저 입주했던 답십리뉴타운은 현재도 입주 예정 물량이 있고, 이문·휘경뉴타운에는 휘경 SK뷰, 휘경 해모로 프레스티지가 입주를 앞두고 있고, 이문에서는 일반분양을 앞두고 있어 분양 예정 물량이 생각보다 많습니다.
개포와 응암 지역은 분양이 마무리되고 있지만, 이곳은 이제 시작하는 단계라고 보면 됩니다. 동대문구 각 권역이 어떻게 달라지고 있는지, 차근차근 말씀드리겠습니다.
서울 동북권의 중심이 될 ‘청량리역’ 일대
청량리역부터 얘기해 보겠습니다. 청량리역은 강촌, 청평 등 MT 여행지로 갈 수 있는 곳으로 친숙하게 생각하실 겁니다. 이제는 수도권 전철인 경춘선을 타고 춘천까지도 쉽게 갈 수 있습니다. 덕분에 춘천은 사실상 수도권에 포함되었고, 아파트 시세도 많이 올랐습니다. 실제 춘천에서 서울로 출퇴근하는 분들도 있습니다.
지금 청량리 4구역에는 65층 주상복합 4개 동이 들어서면서 호텔, 오피스텔, 쇼핑몰이 입주할 예정입니다. 청량리역 롯데캐슬 SKY L-65라는 이름의 단지가 바로 그것인데요. 청량리역과 완전히 인접해 있어 초역세권 단지로 떠오를 것입니다. 또, 청량리역 밑 청과시장도 주상복합 59층으로 올라갑니다.
직방에서 본 청량리역 롯데캐슬 SKY L-65입니다. 청량리역 초역세권으로 주목받고 있습니다.
청량리, 제기동 일대 재개발 예정지입니다.
청량리 일대는 교통 측면에서 많은 발전이 기대됩니다. 기존 도로망은 크게 넓힐 수는 없겠지만, 철도망은 개선될 여지가 아주 많습니다. 경강선 KTX, GTX, SRT, 경전철 등 획기적인 노선이 모두 청량리를 지날 예정이기 때문입니다.
SRT 동북부 연장선이 청량리 다음 창동으로 연결되고, GTX-C 노선, 면목선도 지나갈 예정입니다. 경강선 KTX는 2017년 12월에 이미 뚫렸습니다. 청량리가 서울을 대표하는 교통의 요지가 되고 있는 겁니다.
지금은 청량리 주변이 너무 복잡한데, 곧 깨끗한 시설로 바뀔 것입니다. 서울에서 두 번째로 큰 전통시장인 경동시장도 발전의 여지가 있고, 성바오로병원도 리모델링 예정입니다. 이처럼 교통, 병원, 주거, 쇼핑 등이 모두 좋아지면서 예전부터 살았던 분들이 떠나기 싫어할 겁니다. 전철, 병원, 익숙한 상권이 다 갖춰진 곳이라 앞으로도 계속 인기가 많을 것입니다.
경동 미주 아파트는 제기동역 초역세권으로 1977년 6월 입주한 단지입니다.
전농·답십리뉴타운을 볼까요? 우선 2014년 10월에 2,652세대가 입주한 대단지 아파트 답십리 래미안 위브가 있습니다. 답십리역에서 비교적 가까운 역세권 아파트인데, 걸어가는 길이 별로 좋지 않아서 꽤 멀게 느껴집니다.
사실 이 일대는 교통이 편리하지 않아 별 관심을 못 받은 지역이었습니다. 하지만 래미안 크레시티 등 새 아파트가 들어오면서 택지개발지구처럼 변한 것이죠. 2018년에도 래미안 답십리 미드카운티(2018년 5월 입주), 동대문 롯데캐슬 노블레스(2018년 6월 입주), 힐스테이트 청계(2018년 6월 입주) 등 새 아파트가 들어섰는데, 전철역과 다소 멀어도 브랜드 새 아파트에 대한 프리미엄 때문에 굉장히 비싼 가격에 거래됩니다.
직방에서 답십리역 일대 5년 이내 입주한 단지만 검색한 모습입니다. 전철역과 멀지만 높은 시세를 보입니다.
장안동 위쪽으로는 이문·휘경뉴타운이 있습니다. 외대 앞, 경희대 쪽입니다. 이곳은 예쁘고 가성비가 좋기로 유명합니다. 기본적으로 대학교가 밀집된 지역이라 상권으로 접근하기도 좋습니다. 알려진 인지도에 비해 유동인구가 많은 알짜 상권입니다.
뉴타운 이문 1구역은 래미안이 시공사입니다. 이문 2구역은 뉴타운이 해제되었고, 이문 3구역은 사업성이 없었지만 두 곳을 합치면서 용적률이 상승해 2017년 11월에 관리처분계획총회에 들어갔습니다. 만약 서울시의 신청이 들어가게 되면 내년 초에 관리처분인가가 나면서 이주를 시작하게 됩니다. 이문 4구역은 3구역 반대편에 있는데 지금 조합 설립 중입니다.
휘경 1구역은 휘경 해모로 프레스티지라는 소규모 단지(299세대, 2020년 2월 입주 예정)의 분양을 끝냈고, 2구역도 최근 휘경 SK뷰(900세대, 2019년 6월 입주 예정) 분양을 마쳤습니다. 휘경 3구역도 용적률을 높여서 35층 1,792가구가 들어서는 것으로 인가를 냈다고 합니다. 그러면 전체적으로 하나의 타운이 형성되겠지요.
입주가 예정된 두 단지의 평균 당첨 가점은 각각 39점, 41점이었습니다.
