2018년 9.13 부동산대책 이후 아파트 매매시장은 가격 급락이 아닌 안정적인 하향세로 연착륙이 나타나고 있다.
직방 빅데이터랩이 국토교통부가 발표한 실거래가를 2018년 1월~8월 대비 2018년 9월~2019년을 비교 분석한 결과 가격이 하락한 주택형은 전국 44.2%로 나타났다. 2017년 대비 2018년 1월~8월은 전국 40.6%의 주택형이 하락한 것으로 나타나 9.13 이후 가격 하락 주택형은 3.6%p 증가에 그쳤다.
동기간 하락 주택형 변화는 수도권이 26.8%에서 29.2%로 2.4%p 증가했고, 지방은 54.7%에서 57.6%로 2.9%p 증가했다.
2018년과 2019년을 비교하면?
9.13대책 이후 시기(2018년 9월~2019년 4월 2일 공개시점)를 2018년과 2019년으로 구분해 9.13대책 이전 2018년의 거래가격과 비교하면 2019년 들어서 가격 하락 주택형 비중이 늘어나는 것으로 조사됐다.
전국 2018년 1월~8월 거래가격 대비 2018년 9월~12월 거래가격이 하락한 주택형 비중은 40.9%에서 2018년 1월~8월 거래가격 대비 2019년 거래가격 하락 비중은 53.7%로 12.8%p 늘어났다.
특히 동기간 수도권은 26.6%에서 42.2%로 15.6%p 증가해 지방 7.2%p(54.3%→61.5%)에 비해 더 크게 나타났다. 다만 수도권은 절반 이상의 주택형이 상승했다.
지방 하락 및 침체는 더 심화
2018년 1월~8월 대비 2018년 9월~2019년 거래가격 변동 주택형 비중은 서울의 경우 92.7%가 상승한 것으로 조사됐다. 하락한 주택형은 7.0%로 9.13대책 이후 하락과 약세를 보이는 시세상황과 상이한 결과를 보였다.
그 외 인천 53.7%, 경기 61.7%의 아파트 주택형의 가격이 상승한 것으로 조사돼 서울을 포함한 수도권은 거래가격 상승이 유지됐다.
지방광역시는 부산과 울산이 70% 이상 주택형의 거래가격 하락이 포착됐을 뿐, 그 외 지역은 절반 이상이 상승한 것으로 나타났다. 광주의 경우 78.9%의 주택형이 9.13대책 이후에도 상승해 서울 다음으로 상승 비중이 높았다.
광역시를 제외한 지방은 세종과 전남에서 절반 이상의 주택형이 상승했고, 그 외 지역은 하락 비중이 더 많은 것으로 조사됐다. 지방의 매매가격 하락 및 침체 현상은 더 심화되고 있다.
거래 시장의 급격한 위축
9.13대책 발표 이후 아파트 매매거래량이 큰 폭으로 감소하고 있다. 거래 시장의 급격한 위축으로 아파트 매매시장의 경착륙과 거래 감소의 장기화에 대한 우려도 나오고 있다.
다만 현재의 거래 감소는 수요 위축 뿐 아니라 매도자의 가격 저항이 거래 성사를 어렵게 만드는 요인이다. 매도자가 원하는 매도가격과 매수자의 매수 가격차이가 좁혀지지 않으면서 거래가 발생하지 않고 있다.
9.13대책 이후 서울 아파트 매매가격이 21주 연속 하락(2019년 4월 4일 감정원 발표 기준)하고 있으나, 9.13대책 이후 서울 거래 사례의 90%이상은 9.13대책 이전에 비해 오른 가격에 거래가 체결됐다.
수요측면에서 대출 제한 등의 자금 조달에 대한 어려움과 향후 추가적인 가격 상승에 대한 불확실 성으로 매수가격이 낮아지고, 매수 의사가 약해진 것이 거래 감소의 원인으로 꼽을 수 있다.
반면 매도자의 경우 매수자의 낮아진 매수가격에 매도하려는 의사가 없는 것으로 판단된다. 보유에 따른 금융비용 부담 등이 급격히 늘어나지 않은 상황에서 시장상황이 호전되기를 기다릴 수 있는 여력이 있어 매도가격을 낮추기 보다는 적정 수익을 보장할 수 있는 가격 선에서 거래를 성사시키고 있다. 적어도 서울은 아직 거래가 성사되기 위해서 매도자의 의견이 더 강하게 반영되고 있는 것으로 판단된다.
정부의 정책 변화로 시장환경이 변하고 그에 따라 기존의 매도자와 매수자의 상황판단이 달라지면서 시장 과도기가 발생하고 있다. 과도기라는 시장상황이 거래 성사를 어렵게 하고 있다. 다만 현재 정부의 정책 의도는 반영되는 모습이다. 급격한 가격 하락보다는 연착륙을 유도하고, 가격의 안정화로 이어지고 있다.
현재 매도자와 매수자 간의 가격 접점을 찾아가는 과정이기 때문에 단기적으로 나타나는 급격한 거래 감소에 대해 과도한 반응을 보일 필요는 없을 것으로 보인다. 현재의 거래 감소는 수요 뿐 아니라 매도자 측면에서도 원인이 있다. 매도자의 보유 부담이 금융비용 증가 등으로 커지지 않을 경우 매도자가 매수자의 희망 가격을 수용하지 않아 거래 위축이 더 길어질 수 있다.
다만 공시지가 인상에 따른 보유세 부담이 현실화되는 6월 이후 매도자의 의사 결정에 따라 거래시장은 변화가 나타날 수 있다.
글. 직방 빅데이터랩
