부동산스나이퍼의 부동산 시장 저격 #1
부동산에 조금이라도 관심이 있으신 분들은 “2019년 하반기부터 강동구에 아파트 입주폭탄이 터진다” 라는 얘기를 들어 본 적이 있으실 겁니다. 과연 얼마나 공급되기에 전세가나 매매가가 떨어진다고 하는 것일까요?
2019~2022년 송파/강동 지역 총 입주물량은 약 3만호에 가깝다.
직방 앱에서는 분양 예정, 분양 임박, 입주 예정 단지를 지도 화면에서 볼 수 있다.
2008년 잠실 엘리트 입주대란
이번 사례와 유사한 사례를 바탕으로 살펴보겠습니다. 아래 표는 2008년에 있었던 잠실 엘리트(엘스/리센츠/트리지움) 입주대란 당시 전세가격 지수 추이입니다.
잠실 엘리트 입주대란 시 송파/강동 지역 전세가격 지수는 8% 하락했다.
잠실 엘리트(엘스/리센츠/트리지움)가 입주하면서 송파/강동의 전세 가격이 급격하게 하락한 것을 확인할 수 있는데요. 리센츠가 입주를 시작한 2008년 7월부터 그해 12월까지 약 6개월간 송파, 강동 지역의 전세값은 8% 떨어졌습니다.
물론 이번에도 과거와 동일한 비율로 전세가가 하락하지는 않겠죠. 그래서 이번 공급이 줄 충격파가 어느 정도인지 파악하기 위해서는, 그 당시와 현재의 ‘인구수/가구수 대비 공급량’을 비교해야 합니다. 아무리 공급량이 많아도 그 지역에 살고 싶어하는 사람이 많다면 가격은 떨어지지 않을 수도 있기 때문이죠.
2019 동남권 입주폭탄, 집값 얼마나 떨어질까?
2007년 당시 인구수, 공급량과 비교하면, 이번 입주폭탄 이후 전세가가 얼마나 떨어질지 예상할 수 있다.
2007년 당시와 현재의 송파구 및 강동구 인구수/가구수를 비교해 보면 금번 공급되는 물량이 2007년 대비해서 어느정도 수준인지를 알 수 있습니다. 2007년에는 당시 인구수 대비 3%를 공급했다면, 현재는 인구수 대비 2.7% 수준으로 공급되고요. 가구수로 환산했을 때는 2007년 가구수 대비 9.6%의 물량이 공급됐고, 이번에는 가구수 대비 7.2% 수준으로 공급됩니다.
전세가격이 공급량에 반비례한다고 가정하고 비례식에 대입해 보겠습니다. 인구수 기준으로 계산하면 2019년 동남권에서 예상되는 하락율은 7.13%, 가구수를 기준으로 했을 때는 6.05%가 나옵니다. 즉, 이번 입주폭탄에 의해서는 6~7% 수준으로 전세가격이 하락할 것이라고 예측할 수 있습니다.
물론 이외에 다른 변수도 있습니다. 현재 전세가율이 과거보다 높기 때문에 (2007년 : 34% / 2018년 : 58%, 강동구) 위에서 예측한 6~7%가 10% 까지 악화될 가능성도 있습니다.
직방 앱 실거래가 이지뷰에서 본 강동구 전세가율은 2018년 4월 기준 58%이다.
송파/강동 전세값 바닥은 언제?
작년 9.13 대책 이후 서울은 23주째 매매/전세가격이 동반 하락해 대세 하락기에 진입한다는 여론이 대세가 되고 있습니다. 이러한 상황에서 무주택 실수요자분들은 전세 계약을 새로 해야 하는 것인지, 매수를 해야 하는 타이밍인지 고민이 많으실 것 같은데요. 위에서 예측한 하락율을 바탕으로 동남권(송파/강동)에서 전세를 구하기 좋은 시기를 살펴보겠습니다.
송파/강동 지역 전세가격 지수는 헬리오시티 입주 후 4% 가량 떨어졌다.
글. 부동산 스나이퍼
<유튜브 쪽쪽부동산> 운영
