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부동산스나이퍼의 부동산 시장 저격 #4

국내 부동산 시장, 특히 서울 부동산은 2015년부터 2018년까지 가격 폭등기였습니다. 상승론자도 폭락론자도 이 기간이 대세 상승기라는 사실에는 이견을 제기하지 않습니다. 이번 대세 상승기의 화두는 무엇이었을까요? 바로 똘똘한 한 채였습니다. 시장에 참여하는 매수자들은 서울 주요 지역(강남3구, 마용성 등)에 위치한 주택 1채에 모든 자산을 집중시켜 다주택자 규제도 피하고 안정적인 자산 관리를 하는 ‘똘똘한 한 채’ 전략을 취했습니다. 이러한 현상이 지속되다 보니 일반 실수요자들 사이에서도 어떠한 믿음이 생겼습니다. 무조건 아파트는 서울 지역으로 사야 하고, 지방 아파트는 사면 큰 일 난다는 거죠.

현재 서울과 지방 집값의 차이는 4.5억까지 벌어졌다.

출처 : 직방

이러한 분위기는 집값으로 확연히 드러납니다. 2015년과 2019년 지방과 서울의 전체 주택(단독/다가구/아파트 포함) 평균 매매가격 차이는 3억에서 4.5억까지 벌어졌습니다. 전체 주택에서 아파트로 범위를 좁히면 그 차이는 더 벌어집니다. 그렇다면 정말 서울만이 답일까요? 

서울이 매력적인 시장인 것은 맞지만 경기도에서도 잘만 선별한다면 서울과 같은 흐름을 보이는 지역을 골라낼 수 있습니다. 이번 칼럼에서는 최근 부동산 시장이 혼란스러운 속에서 보여준 경기도 지역별 특징을 통해 경기도 내에서 우선 매수해야 할 지역을 알아보도록 하겠습니다. 판단 기준은 서울과 함께 거래량이 회복했는가, 대세 상승기 흐름을 같이 했는가, 가격 방어가 잘 되는가, 광역교통계획이 예정되어 있는가입니다.

서울만이 답일까? 경기도에서도 상승여력 있는 지역이 있다

출처 : 직방

1. 서울 아파트 거래량 회복을 못 쫓아오면 다시 생각해보자

작년 9.13 대책 이후로 서울 아파트는 27주가 넘도록 하락세를 기록하며 거래량이 바닥을 찍었습니다.  하지만 올 3월, 4월 강남 재건축 등 주요 핵심 지역을 중심으로 거래량이 살아났습니다. 지난해 말부터 2~3억 정도 급락했던 매물들이 소화되면서 상승으로 전환하는 흐름을 보이고 있죠. 이렇듯 서울이 회복세를 보이는 기간 동안 거래량이 여전히 저조한 경기도 지역이 있습니다. 어디일까요?

거래량이 반등하지 않았다는 것은 수요자들의 관심에서 벗어난 지역이라는 의미다.

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의정부, 동두천, 오산, 군포, 의왕, 이천, 안성, 양주, 포천, 여주 등입니다. 거래량이 반등하지 않았다는 것은 수요자들의 관심에서 벗어난 지역이라는 뜻입니다. 따라서 위 지역들을 매수 추천 지역에서 1차적으로 제외하겠습니다.

2. 오를 때 못 오른 지역은 다시 생각해보자

2017년 주택 가격을 100으로 봤을 때, 2017~2018년 폭등기를 거친 이후 가격이 100에 못 미치는 지역은 매수를 재고해 볼 필요가 있습니다. 부동산 활황기 때 집값이 오르지 않은 지역은 투자 가치가 없기 때문입니다. 대세 상승기에도 오르지 않은 지역이 침체기에 오를까요? 앞으로 생산 활동 인구수는 더욱 감소할 것입니다. 따라서 해당 지역들은 대기업 입주, 대규모 산업 단지 입주 등 일자리 호재가 없는 한 향후 상승은 힘들 것으로 보입니다.

다들 오를 때 못 오른 지역은 나중에도 오르기 어렵다.

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평택시의 2017년 가격을 100으로 봤을 때 현재 평택시 가격은 88입니다. 대세 상승기 때 함께 상승하지 못한 지역입니다. 때문에 향후 이러한 지역의 아파트 가격 상승을 기대하기에는 무리가 있습니다. (수익형 부동산 제외) 마찬가지로 현재 2017년 가격에 미치지 못하는 지역으로는 안산시, 광주시, 파주시 등이 있습니다.

3. 가격방어가 잘 되는 지역을 우선해라

앞선 2가지 조건에 의해 제외된 지역을 제외하면 총 14개 지역이 남습니다. 그중 2019년 상반기 서울 아파트 가격 하락에도 불구하고 가격 방어가 잘 된 경기도 지역을 선별해 보겠습니다.

낙폭이 적거나 일시적으로 높은 상승률을 보인 지역은 총 9곳이다.

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14개 지역 중 낙폭이 적은 지역 또는 단기간이라도 상승률이 높았던 지역 9곳을 추려봤습니다. 구리시, 부천시, 수원시, 성남시, 안양시, 용인시, 과천시, 광명시, 하남시입니다. 광명과 하남은 최근 낙폭이 크긴 하지만 다른 경기도 지역에 비해 가격 상승율이 높았던 적이 있어 포함시켰습니다. 가격이 떨어진다면 다시금 투자자 또는 실수요자 등 매수 대기자들의 유입이 생길 수 있기 때문입니다.

4. 대도시권 광역교통계획이 판도를 바꿀 수 있다

현재 보유하고 있는 주택의 입지가 위의 3가지 조건에 의해 추천 지역에서 제외됐다고 실망할 필요는 없습니다. 기반 시설과 일자리 등 입지 요건 자체가 바뀌면 언제든 매수 수요는 증가할 수 있으니까요. 예를 들어, 의정부는 향후 GTX가 생기게 되면 좀 더 나은 입지를 갖추게 되는 것처럼 말이죠.

대도시권 광역교통계획 (2017년, 국토교통부)

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위 자료는 국토교통부에서 발표한 것으로 광역교통계획 중 도로가 아닌 철도망을 보여주고 있습니다. 지도에서 빨간 점선으로 표시된 특정 지역과 서울의 연결성을 봐야 합니다. 앞선 조건에 의해 추려진 9개 지역 중 향후 철도에 의해 서울 접근성이 개선되는 지역은 부천, 광명, 과천, 성남, 용인, 구리(남양주)입니다.

서울과 지방 집값이 양극화되고 있는 시점에 서울만이 답인가? 이 질문에 저는 이렇게 대답하고 싶습니다. 위 4가지 기준에 따라 선별된 6곳(부천, 광명, 과천, 성남, 용인, 구리/남양주)는 양극화가 심해지더라도 살아남을 것입니다. 단, 이외에 주목해야 할 곳은 고양과 시흥인데요. 현재까지 매수 수요가 적었고 가격 상승이 이루어지지 않았지만 향후 교통망의 개선으로 점진적 상승 가능성이 있기 때문에 투자 매력이 충분한 지역으로 판단됩니다.

경기도도 양극화? 버릴 곳은 빨리 버려라

경기도는 면적이 워낙 넓다 보니, 서울과 지방의 양극화 못지 않게 경기도 내에서도 가격 차가 점점 벌어지고 있습니다. 판교를 경기도 내 타지역과 비교해 보면 더 잘 이해하실 수 있을 겁니다.

판교동의 아파트 평균 매매가는 2,995만 원으로 경기도 평균인 1,145만 원의 2배 이상이다

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최근 지방의 집값 침체와 똘똘한 한 채 전략 때문에 서울 아파트에 대한 수요가 증가하면서 서울 집값이 과도하게 높아진 것은 사실입니다. 때문에 경기도로 눈을 돌릴 수밖에 없게 되었고요. 당연히 개인의 자산 상황을 고려해 주택을 매수해야 하지만 시장의 흐름 즉, 매수 대기자들이 선호하는 지역을 파악한다면 내 자산을 안전하게 지킬 수 있겠죠. 서울 아파트로 시작하는 것만이 답은 아닙니다. 경기도 에서도 충분히 좋은 지역을 고를 수 있고, 이를 통해 서울 입성도 한결 수월하게 할 수 있다는 점을 기억하시기 바라겠습니다.

글. 부동산 스나이퍼

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