10월 전에는 주택도시보증공사(HUG)의 분양심사 강화로, 10월 이후에는 분양가상한제로 하반기 서울에서 나오는 신규 분양아파트가 ‘로또’가 될 전망이다. 지난 6월부터 HUG의 분양보증 심사가 강화되어 분양가가 낮아진 데 이어 정부는 최근 분양가상한제 민간택지 실시를 발표했기 때문이다.
이로 인해 가점이 높은 무주택자의 경우 그 어느 때보다 집 사기 좋은 여건을 지녔다고 할 수 있다. 당분간 분양가가 높아질 일이 없는 만큼 시세차익이 가능한 곳을 골라서 선택할 수 있어서다.
특히 하반기에는 강남권 주요 재건축 단지의 분양이 예정되어 있고 수도권에서는 인기지역에서 공급이 예정되어 있어 부동산 시장에서 청약은 내집마련 0순위로 자리잡고 있다.
■ 분양가상한제, 시세보다 저렴한 금액 매력 vs 강화된 전매제한 유의
분양가상한제를 적용 받기 전 서둘러 아파트 공급에 나선다면 HUG의 분양심사를 피할 수 없다. HUG는 지난 6월 고분양가 사업장 심사기준을 더욱 강화해 최근 분양한 아파트가 없는 경우 인근에 준공한지 10년이 되지 않은 아파트를 비교사업장으로 두고 분양가를 평가했다. 이로 인해 서울 주요 사업지에서는 후분양제로 전환해 분양심사를 피하는 우회안을 생각하기에 이르렀다. 하지만 분양가상한제 발표로 이 조차도 어려워진 상황이다.
분양가상한제는 택지비와 건축비를 더해 분양가격을 산정하기 때문에 주변 시세보다 분양가가 더 저렴하게 나오는 구조다. 지난 12일 발표된 내용을 보면 투기과열지구 중 일정한 조건을 충족하는 곳을 대상으로 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 적용 지역을 지정할 예정이다. 정비사업 단지의 경우 입주자 모집승인 신청단지로 적용기준의 폭을 넓혔다.
현재 공공택지에 실시되고 있는 분양가상한제가 민간택지 아파트에 적용될 경우 시세보다 20~30% 저렴할 것으로 보고 있다. 특히 강남권의 경우는 분양가 자체가 높아 시세보다 ‘수 억원’ 저렴한 로또 단지가 탄생할 것으로 예상된다.
‘로또’라고 불리는 분양가상한제 아파트에도 불리한 점은 있다. 정부가 과도한 시세차익을 막기 위해 전매제한 기간을 최대 10년까지 확대하기로 했다. 분양권 전매제한기간은 최장 10년까지 확대되고 수도권 공공 주택에만 적용된 거주의무기간을 민간 아파트에도 도입하는 방안도 추진할 계획이다.
■ ‘무주택자들이여 긴장하라’ 하반기 주요 공급 아파트는?
분양가상한제의 직격탄을 맞은 서울 주요 정비사업지가 무주택자들이 군침을 흘리는 이슈 단지가 될 것으로 보인다. 분양가상한제를 피하기 위해 서둘러 가을 분양시장에 나온다고 하더라도 HUG의 규제로 하여금 시세차익이 가능하기 때문이다.
만약 10월 이후에 공급된다면 전매제한 강화라는 리스크를 감안하고도 청약에 임할 만큼 매력적인 분양가로 나올 것으로 보인다. 다만 9억원이 넘으면 중도금 대출이 되지 않는 대출규제는 그대로이기 때문에 자금계획은 필수로 세워둬야 한다.
한편 분양가상한제로 분양시기가 결정되지 않은 정비사업지가 적지 않다. 일반분양 가구수만 4,787가구(총 가구수 12,032)에 달하는 최대 규모의 둔촌주공은 당초 11월 선에서 일반분양 계획이 있었지만 현재로는 시기를 잡을 수가 없다. 후분양을 검토한 삼성동 상아2차(래미안 라클래시)를 비롯해 개포주공 4단지도 분양시기가 확정되지 않다.
지하철 3·7·9호선 고속터미널역이 가깝고 총 2971가구 규모의 대단지로 신축되는 신반포3차,경남 아파트를 재건축하는 '래미안 원베일리'는 12월에 예정되어 있다.
강남권 외에서는 동작구 흑석뉴타운 내 대규모 단지가 될 흑석3구역이 분양시기를 정하지 못하고 있다.
이밖에 용산구 효창6구역이 9월 경, 송파구 거여·마천뉴타운에 속한 거여2-1구역을 재개발해 짓는 ‘송파 시그니처 롯데캐슬’은 8월 공급 예정에 있다.
수도권에서는 공공택지에서 주요 분양단지가 관심을 모을 것으로 보인다. 과천지식정보타운 S9블록의 공공분양 단지 과천제이드자이가 가을 분양시장에 등판할 것으로 예상되며 북위례지역의 공급도 이어질 예정이다.
