부동산

■ 정부, ‘12•16 부동산 대책’ 발표, 더 높아진 대출 문턱

정부는 지난해 12월 16일, 대출과 세제, 청약 등 모든 대책을 총 망라한 ‘12•16 주택시장 안정화 방안’을 발표했습니다.

내용은 ▲ 투기적 대출수요를 차단하기 위한 대출규제 ▲ 주택의 보유세 부담 강화 및 양도소득세 보완 ▲ 거래질서 확립으로 규정된 민간택지 분양가상한제 확대 및 거래조사•청약규제 강화 ▲ 공급 확대를 위한 내용 등 크게 총 4가지로, 정부가 그동안 내놓았던 부동산 규제를 전방위로 강화하며 제대로 집값 잡기에 나섰는데요, 이는 2017년 6•19대책, 8•2대책, 2018년 9•13대책에 이은 네 번째 대규모 종합대책입니다.

이번 대책에서 정부는 투기과열지구에서 시가 9억원이 넘는 주택은 9억원 초과분에 대한 주택담보대출비율(LTV)이 40%에서 20%로 낮아지고, 시가 15억원이 넘는 아파트는 아예 주택담보대출을 받을 수 없다고 발표했습니다. 또 투기과열지구에서 청약에 당첨되면 10년 간 재당첨이 금지된다고 하네요.

여기에 총부채원리금상환비율(DSR·모든 가계대출 원리금상환액/연간소득) 관리도 강화됩니다. 은행은 투기지역·투기과열지구의 시가 9억원이 넘는 주택을 사려는 목적의 담보대출에 대해서 대출자별로 DSR 40%(비은행권 60%)를 넘길 수 없습니다.

주택 구입을 목적으로 한 사업자 대출 규제도 강화되는데, 주택임대업·매매업 이외 업종 사업자에 대해 투기지역뿐 아니라 투기과열지구에서도 주택 구입 목적의 주택담보대출이 금지됩니다. 주택임대업 개인사업자대출에 대한 이자상환비율(RTI·연 임대소득/연 이자비용)은 기존 ‘1.25배 이상’에서 ‘1.5배 이상’으로 상향됩니다.

■ 비규제지역으로 이목 쏠려…지방 부동산 시장 주도하는 ‘대대광’, 세 자릿수 청약 경쟁률 기록

정부의 계속되는 부동산 규제로 인해 많은 수요자가 상대적으로 규제로부터 자유로운 비규제지역으로 눈길을 돌리고 있습니다.

비규제지역에서 분양되는 단지는 청약통장 가입 후 6개월 이상만 지나도 1순위 청약자격이 생기는데다 당첨자 발표일로부터

또 LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율)도 규제지역보다 높아 대출이 용이하며 각종 세금으로부터도 자유로울 수 있어 투자자뿐만 아니라 실수요자에게도 선호가 매우 높은 장점이 있어요.

부동산 규제 발표는 투자수요를 억제하는 효과가 크기 때문에 비규제지역에서 분양되는 단지는 수요자들이 많이 몰리고 있습니다. 특히 연이은 규제 발표로 건설사들의 아파트 공급도 위축될 여지가 있는 만큼 내 집 마련을 계획 중인 수요자라면 반사이익이 기대되는 비규제지역내 새 아파트를 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있겠죠?

이 중 지방 부동산 시장을 주도하는 대구(수성구 제외)·대전·광주(이하 대대광)에 많은 이목이 쏠리고 있는데 이 지역들은 비규제지역에 속해 규제에서 자유로우며, 그렇기 때문에 청약에서도 우수한 성적을 나타내고 있어요.

올해 10월 대구시 중구 대봉동에서 공급된 ‘대봉 더샵 센트럴파크 1차’는 평균 149.9대 1, ‘대봉 더샵 센트럴파크 2차’는 평균 153.9대 1의 경쟁률을 기록했어요. 같은 달 대전시 중구 목동에서 분양된 ‘목동 더샵 리슈빌’은 평균 148.2대 1의 경쟁률을 나타냈으며, 지난달 광주시 북구 우산동에서 공급된 ‘무등산자이&어울림 2단지’는 평균 108대 1을 기록하며 각 지역에서 모두 세 자릿수의 경쟁률을 보였습니다.

특히 광주 부동산 시장이 연일 뜨거운데요, 그 이유는 지하철과 재개발•재건축사업 등 다양한 개발호재 및 우수한 생활 인프라까지 더해져 이목을 끌고 있습니다.

광주광역시는 올해 분양된 단지가 모두 1순위 마감되며 ‘100%’의 확률을 보였습니다.

특히 최근 3년간 분양된 신규 단지의 1순위 마감률에서 ‘전국 1위’를 기록하면서 부동산 시장에서 각광받고 있어요.

금융결제원에 따르면 광주광역시는 2016년 12월 27일~2019년 12월 27일까지 3년간 동구와 서구, 남구, 북구, 광산구 등의 지역에서 총 47개의 아파트가 분양됐으며 이 중 46곳이 1순위 청약 마감을 했습니다.

이는 전국에서 제일 높은 수치를 보였는데요, 광주광역시가 97.9%로 1위를 차지했으며 이어 ▲세종특별자치시(96.2%) ▲서울특별시(92.7%) ▲대구광역시(86.6%) ▲대전광역시(77.8%) ▲부산광역시(59.5%) 등의 순으로 집계됐어요. 전국 평균인 51.9%와 비교하면 광주광역시는 45.9%p나 높게 나타났습니다.

광주광역시는 3.3㎡당 평균 매매가도 상승곡선을 그리고 있는데 2000년 235만원을 시작으로 ▲2010년 390만원 ▲2014년 547만원 ▲2015년 601만원 ▲2016년 617만원 ▲2017년 642만원 ▲2018년 734만원 ▲2019년(12월27일 기준) 750만원 등 매년 오름세를 보이고 있습니다.

이처럼 광주광역시 부동산 시장이 뜨거운 이유는 비규제지역에 속하면서 세금 및 대출 규제가 자유로울 뿐만 아니라 청약규제가 적용되지 않기 때문인 것으로 분석되고, 여기에 광주 도시철도 2호선과 재개발•재건축사업 등 풍부한 개발호재, 역세권 및 학세권 등의 입지 여건을 고루 갖추고 있는 것도 한몫 하고 있습니다.

■ 광주시 동구 계림동 ‘주목’…도시철도 2호선 수혜, 교육시설 및 생활 인프라 ‘퍼팩트’

이 가운데 광주시 동구는 도시철도 2호선의 개발호재와 우수한 교육시설 및 생활 인프라로 주목을 받고 있는데요, 특히 계림동 지역이 각광을 받고 있어요.

먼저 계림동은 인근에 위치한 조선대, 광주교육대, 광주역으로 광주 도시철도 2호선(건설 중) 노선이 형성될 예정이며, 이 노선이 개통시 시내버스와 환승체계가 구축되면 광주 전역을 30분 이내에 이동할 수 있는 교통환경이 조성됩니다. 향후 미래가치가 매우 높겠죠?

더구나 2020년도 광주광역시의 국비지원 사업비 중 광주 도시철도 2호선 사업비가 기존 정부안(610억 원)보다 220억 원 증액한 830억 원으로 확정되면서 조기개통이 전망되고 있어요.

재개발•재건축도 호재인데, 광주광역시청 자료에 따르면 광주시는 주택재개발 및 재건축 정비사업이 총 46곳이며, 이 중 동구는 14곳(30%)을 차지하는 것으로 나타났고, 북구 24%(11곳), 남구 20% (9곳), 서구 15%(7곳), 광산구 11% (5곳) 순으로 집계됐습니다.

동구는 최근 활발한 정비사업을 통해 입주와 착공, 분양(예정)이 진행되고 있으며 도시가 새롭게탈바꿈하고 있어요. 특히 계림동에서도 계림2구역 주택재개발사업으로 선보인 단지가 최근에 분양되며 뜨거운 관심을 받고 있어요.

계림동은 교육시설과 생활 인프라가 매우 뛰어나 수요자들이 주목하고 있답니다.

13개 동으로 이뤄진 동구지역은 초등학교 11개(공립)와 중학교 6개(공립 3개, 사립 3개), 고등학교 5개(공립 2개, 사립 3개) 등 총 22개 학교가 위치해 있는데, 이 중 계림동은 반경 1km 내에만 전체 학교의 36%가 집중돼 있어 교육환경이 매우 우수한 지역으로 꼽히고 있어요.

인근으로는 이마트(동광주점)을 비롯해 홈플러스(계림점), NC백화점(광주역점), 롯데백화점(광주점), 롯데시네마(광주점) 등 쇼핑 및 문화시설이 밀집해 있으며 무등로우체국이 위치해 있어요. 또 녹지공간이 풍부한 산수공원과 푸른길 공원이 인접해 있어 산책과 운동, 여가, 힐링을 즐길 수 있습니다.

■ HDC현대산업개발•SK건설, 광주시 동구 계림동에서 ‘광주 계림 I PARK SK VIEW’ 분양 중

<광주 계림 IPARK SK VIEW 조감도>

HDC현대산업개발과 SK건설은 광주시 동구 계림동 1340번지 일대에 짓는 ‘광주 계림 IPARK SK VIEW’를 분양 중입니다.

지하 2층~지상 26층, 전용면적 39~123㎡, 15개 동, 총 1,715가구로 규모로 이 중 1,101가구가 일반에 분양되는 단지는 바로 앞에 광주교대부설초를 비롯해 광주계림초, 광주충장중, 광주고 등 광주를 대표하는 명문학군이 위치해 있습니다. 도보 통학이 가능한 여건을 갖추고 있어 어린 자녀를 두고 있는 3040 학부모 수요자들의 높은 선호도가 예상됩니다.

교통망도 우수합니다. 단지 반경 1.5km 거리에 광주역과 광주지하철 1호선 금남로5가역·금남로4가역·문화전당역이 위치해 있습니다. 특히 현재 착공 중인 광주도시철도 2호선 교대역(예정)을 도보로 이용가능한데다 조선대, 광주교육대, 광주역으로 노선이 형성돼 시내버스와 환승 체계가 구축되면 광주 전역을 30분 이내에 이동할 수 있는 교통환경이 조성돼 향후 미래가치도 매우 높을 것으로 보입니다.

여기에 무등산과 푸른길 공원, 산수공원이 가까이 위치해 운동 및 여가, 취미 등을 즐길 수 있으며 인근으로는 이마트와 홈플러스, NC백화점이 있어 편리한 생활이 가능합니다.

‘광주 계림 IPARK SK VIEW’는 내부설계도 매우 뛰어납니다. 전용면적별 일반분양 가구수가 ▲39㎡ 25가구 ▲62㎡ 131가구 ▲72㎡ 298가구 ▲76㎡ 300가구 ▲84㎡ 310가구 ▲123㎡ 37가구 등 6개 주택형으로 구성되며, 실수요자 선호도가 높은 전용면적 84㎡ 이하 중소형이 일반분양 물량의 95% 이상을 차지합니다

특히 틈새면적인 전용 39•62•72•76㎡ 등 제공됨으로써 수요자의 취향에 맞는 주거공간 선택이 가능하며 입주자들의 선호도를 반영해 팬트리와 드레스룸 등 풍부한 수납공간이 마련될 예정입니다. 효율적인 기능 및 동선 확보를 고려한 ‘ㄷ’자형 주방도 일부 가구에 적용됩니다.

여기에 피트니스센터, GX룸, 골프연습장 등 다양한 스포츠시설을 비롯해 프리미엄독서실, 게스트하우스, 어린이집, 시니어라운지 등 편의시설도 들어설 계획입니다.

한편 ‘광주 계림 IPARK SK VIEW’의 정당 계약은 2020년 1월 6일(월)부터 8일(수)까지 3일간 진행되며, 1차 계약금이 1,000만원 정액제인데다 중도금(60%) 무이자 혜택까지 적용돼 수요자들의 자금 부담이 덜할 것으로 보입니다. 여기에 비조정대상지역인 만큼 분양권 전매가 당첨자 발표일로부터 6개월 뒤면 가능하고, 중도금 1회차 납입 전 전매할 수 있습니다.

‘광주 계림 IPARK SK VIEW’의 모델하우스는 광주광역시 서구 농성동 156-19번지 일원이며 입주 예정일은 2022년 7월입니다.