국토부가 27일 업무 보고를 했습니다. 대통령 역시 코로나 시국 같은 비상상황에서도 업무 보고를 받는 것은 정부가 해야 할 일이라는 메시지를 남기기도 하였죠.
국토부의 2020년 업무 보고 중 시장 관심은 주거정책이나 교통정책 등에 쏠렸습니다. 특히 이번 업무보고에는 공급대책도 실릴 것이라는 언론 보도가 있어서 관심을 갖고 볼 수밖에 없었는데요. 막상 보도자료 상의 공급 이슈는 상대적으로 많이 빈약했거나 이미 발표 공급계획의 신속한 추진 정도로 요약할 수 있었습니다.
국토부의 2020 업무 보고에서 주택정책은 포용적 주거복지망 확보와 부동산 시장 질서가 키워드였습니다. 공공임대주택은 주거복지로드맵(2017년) 발표에 따라 공공임대는 ‘18년 19.4만 호, ‘19년 18.5만 호 등 당해 공급계획인 17.2, 17.6만 호 대비 초과공급을 했습니다. ‘20년에도 18.1만, ‘21년 18.6만, ‘22년 18.7만 호 등을 공급할 계획이 있고 아마도 초과달성할 가능성이 큰 것 같습니다.
2020~2022년까지 매년 21~22만 호의 공적 주택이 공급 예정이다.
공공임대와 공공분양(택지개발 내 공공분양주택)을 합하여 ‘공적 주택’이라고 표현하는데 공적 주택으로는 연간 21~22만 호 수준의 공급입니다.
이런 공공주택 공급의 확보로 ‘18년 기준 148만 호(총 주택의 7.1%)에서 ‘22년에 200만 호(총 주택재고의 9%) 수준으로 늘릴 계획인데요. ‘22년 기준 총 주택을 역산하면(200만 호/9%) 2,222만 호 정도 됩니다. 궁극적으로는 ‘25년 기준 장기 공공임대주택 재고를 240만 호로 만들어 총 주택의 10%까지 높인다는 계획입니다. 이를 본다면 주거정책 상 공공주택의 경우 확실히 의미 있는 수준으로 높아진다는 것을 알 수 있습니다.
‘22년 총 주택 2,222만 호 기준 만약 현재의 자가율 57%로 잡으면 1,266만 호이고요. 그럼 임대는 955만 호가 되는데, 그렇다면 200만 호는 전체 임대의 20%정도로 의미 있는 비중으로 높아집니다. 공공임대 20% 민간임대 80% 정도 되는 것이죠.
주거복지로드맵은 올해 3월 변경 예정인데요, 아마도 여기에는 1인 가구 중심의 주거복지망 확보에 대한 내용이 담길 것 같습니다. 과거 정부의 표준주택은 아무래도 3~4인 가구 중심으로 잡혀서 공급목표에 포함이 되었는데 현재는 1인 가구-저출산-고령화 등이 진행 중이므로 아무래도 소형주택 공급을 통해서 공급 숫자를 확보할 것으로 보입니다.
한편, 공공 외 일반 주택의 경우 아무래도 수도권 공급 30만 호가 화두 중 하나인데요. 3기 신도시인 남양주/하남/인천(합 15.4만 호)은 올해 하반기 지구단위계획을 수립하고요. 이 중 입지가 우수한 일부지구를 첫 마을 시범사업으로 하여 ‘21년에 입주자 모집공고를 할 계획이라고 하네요.
3기 신도시 공급계획은 위와 같다.
세종시의 첫마을처럼 신도시 첫마을을 내년에 볼 수 있다는 의미이고요. 고양 창릉과 부천 대장과 같은 신도시 외 중규모 신도시인 수원 당수2, 안산 장상, 안산신길2, 용인구성역 등의 도시개발사업은 올해 하반기 추진 예정이라고 합니다.
도심 내 주택공급을 위해서는 가로주택정비사업(소규모 정비사업)활성화 등을 수행할 예정입니다.
두 번째 큰 키워드 중 하나였던 공정한 부동산 시장 질서의 경우에는 불법행위 대응반 신설, 전담 특사경 배치 등 조사체계가 구축되어 있고(2/21일 기준). 자금조달계획서도 3월부터 강화되어 조정대상지역 3억 원 이상과 비조정대상지역 6억 원 이상으로 전국 적용 되었습니다. 공시가격도 로드맵(‘20.10월)을 발표할 예정이고, 분양가상한제 산정기준도 개선하여 분상제 시대 대비한다는 내용도 있습니다. 또 임대차 신고제를 법을 개정하여 도입하겠다는 내용이 담겨있는데 이 역시 큰 화두 중 하나입니다.
여기까지가 2020년도 국토부 업무계획의 간략한 내용이었는데요. 아마 3월 중 주거복지로드맵의 수정 등을 통해서 주거복지 쪽은 확실히 좋아질 것 같습니다. 특히 1인 가구나 사회초년생, 신혼부부 등을 위한 방안들은 현 정부 들어서 가장 많이 수급 여건이 좋아진 주택군이고요. 소득 기준에 대한 불만도 있지만 소득 기준 요건에 부합하는 가구들도 있는 만큼 주거복지는 객관적으로 보아도 상당히 나아졌습니다.
사회초년생, 1인가구 등을 위한 수급 여건은 점차 개선되고 있다.
민간주택의 경우 3기 신도시가 공급계획 단계이고 빨리 진행한다 하더라도 첫마을 분양을 21년 되어서 볼 수 있다 보니, 금년도 업무 보고 상 공급대책이 따로 있지는 않았다고 할 것입니다. 다만 작은 사업들인 가로주택사업이라거나 도심 내 역세권 개발사업 등은 존재하죠. 실질적 공급인 교통망 확충(GTX A, B, C)과 신안산선, 서부권 급행철도 등과 중앙선 등에 대한 내용도 기 발표안이고 속도감 있게 추진한다는 내용 정도로 요약할 수 있겠습니다.
올해는 코로나 사태로 주택시장의 향방이 한 치 앞을 알기 어려운 안개 속으로 들어가는 듯한 느낌이 듭니다. 분양시장은 이미 영향을 크게 받기 시작했고, 착공이나 공사 중인 단지도 공기 지연을 포함한 이슈에도 대응해야 할 필요성이 있어 보입니다.
규제는 2·20 대책 등으로 인해 조정지역이 추가되고 조정지역 내 금융규제도 강화되었습니다. 4월 말부터는 분양가 상한제 유예가 일몰되어 시행되며, 6월 말까지 10년 이상 보유 다주택자의 양도세 한시감면이 있고 7월부터는 규제지역이라면 그 영향을 받게 됩니다. 여러모로 리스크에 대한 전반적인 재검토가 필요한 시점입니다. 각자 보유 자산에 맞게 위 내용을 참고하여 계획을 세우셔야 하겠습니다.
글. 채상욱 하나금융투자 애널리스트
6년 연속 매경/한경 Best Analyst
하나금융투자(2014~현재)
LIG투자증권(2011~2014)
한국표준협회(2008~2011)
삼성물산 건설(2004~2008)
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