부동산

저금리 기조와 풍부한 유동성이 부동산 시장의 불쏘시개가 될 수 있다는 예감은 틀리지 않았다. 정부는 최근의 집값 상승세를 잡기 위한 부동산 대책을 또 내놓았다. 6월 17일 대책 발표 이후 1개월도 안되어서 추가대책을 내놓을 정도로 시장이 불안하다는 의미이다.

보도자료에 따르면 이번 상승세는 내집마련 불안감과 신축 선호 등의 이유로 30대 젊은층이 추격매수 심리가 확산된 점을 꼽았다. 이에 따라 무주택 실수요자들을 위해 공급을 확대하고 담보대출을 손질하는 방향으로 가닥을 잡았다.

동시에 다주택자에게는 징벌적 과세를 발표했다. 이미 예고된 데로 종합부동산세를 강화하고 단기 보유한 주택의 양도세율을 더 높인다. 취득세 또한 다주택자, 법인의 경우 주택가격의 최대 12%까지 높여 투자를 위한 매입이라면 투자수익률을 낮춘 셈이다.

이번 대책은 7월 임시국회를 통과하면 재산세는 내년부터, 양도소득세는 내년 6월 1일 이후, 취득세는 국회통과 이후 시행 시기가 정해질 것으로 보인다.

■ 생애최초 특별공급 늘어나니 일반공급은 더 줄고

이미 높아진 집값 부담으로 매입이 쉽지 않고 가점제에서 불리한 30대~40대초반의 무주택자들을 위한 공급이 늘어난다.

생애최초 특별공급 확대라는 카드다. 공공기관이 공급하는 과천제이드자이나 SH마곡지구 중소형 아파트에 해당되는 국민주택은 20→25%까지 확대하고, 85㎡ 이하 민영주택 중 공공택지는 분양물량의 15%, 민간택지는 7%를 배정된다.

또 신혼부부 특별공급에서 기준이 되는 소득요건도 확대된다. 분양가 6억원 이상 신혼희망타운에 대해서는 도시근로자 월평균소득 130%(맞벌이 140%)까지 확대, 분양가 6억원 이상 민영주택에 대해서는 최대 130%(맞벌이 140%)까지 소득 기준 완화된다.

이 같은 특별공급 손질은 일반분양 가구수 감소로 이어진다. 즉 전체적인 파이가 커진 것이 아니라 파이를 나눈 격으로 집을 산 경험이 없는 젊은 무주택자 이외의 계층에서 반발이 나올 가능성이 있다.

30대 집을 산 경험이 없는 젊은 무주택자라면 특별공급 기준을 따져 청약에 적극적으로 임해야 한다. 특히 생애최초 특별공급은 추첨에 의해 당첨자를 선정하기 때문에 젊은층에서는 청약을 안 할 이유가 없다. 또 특별공급 중 가장 많은 비중을 차지하는 신혼부부 특별공급도 기준이 확대되는 만큼 나에게 조건이 맞는지 미리 청약에 대비하는 것이 좋다.

또 생애최초 주택구입시 취득세 감면혜택은 1.5억원 이하는 100% 감면, 1.5억원 초과 ~ 3억원(수도권 4억원) 이하는 50% 감면되어 서울, 경기 주요 지역에서 취득하는 아파트는 큰 효과를 보지 못할 것으로 보인다.

6.17부동산 대책 발표 후 논란이 되었던 대출기준도 보완되었다. 잔금대출과 관련해 규제지역 지정, 변경 전까지 입주자모집공고가 나온 사업장의 무주택자 및 처분조건부 1주택자 잔금대출에 대하여 규제지역 지정, 변경 전 대출규제가 적용된다.

■ 잊혀진 그 이름 ‘사전청약제’, 3기 신도시 9천호로 야심차게 부활

‘주택공급을 계속할 테니 지금 집을 안 사더라도 앞으로 기회가 있다’는 시그널을 주기 위해 공급확대도 발표했다.

공공분양에서 사전 청약이 진행되는 만큼 청약저축과 주택종합저축 가입자들이 대상이고 3년 이상 무주택구성원이면서 납입횟수, 저축총액이 많은 순서대로 당첨자를 가린다. 또 입주자모집공고가 나와야 기준 시점이 확실하지만 해당 지역에 2년 이상 거주한 사람들이 지역우선공급에 포함되어 유리하다. 또 사전청약에서도 특별공급과 일반공급으로 나눠질 수 있어 이에 대한 전략도 필요하다.

이밖에 보도자료에서 나온 공급확대를 위해 검토가능 대안으로 ▲도심고밀 개발을 위한 도시계획 규제개선 ▲3기 신도시 용적률 상향 ▲도시주변 유휴부지‧도시 내 국가시설 부지 등 신규택지 추가 발굴 ▲공공 재개발·재건축 방식 사업 시 도시규제 완화 통해 청년·신혼부부용 공공임대ㆍ분양APT 공급 ▲도심내 공실 상가‧오피스 등 활용 등이 있다.

■ ‘이래도 안 팔까’ 다주택자·법인에 안긴 세금폭탄

다주택자나 법인에 대한 세금도 강화되었다.

대책이 발표되기 전부터 예고되었던 종합부동산세는 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택에 대해 과세표준 구간별로 1.2%~6.0% 세율을 적용한다. 다주택자 보유 법인에 대해서도 중과 최고세율인 6%를 적용한다. 현재 최고 세율인 3.2%와 비교하면 2배 가까운 인상률이며 지난해 나온 12·16 대책 때보다도(최고세율 4%) 높아 법인이나 다주택자의 세금부담이 훨씬 커졌다.

여기에 법인의 주택분 종부세 기본공제 6억원과 세부담상한을 적용하지 않아 법인에 타격이 클 것으로 보인다.

또 보유세(재산세, 종부세)를 피하기 위해 명의를 분산하는 차원의 신탁도 차단했다. 납세자를 원소유자(위탁자)에게 부과하겠다고 밝혀 꼼수를 차단하겠다는 의미이다.

단기보유 주택에 대한 양도세도 손을 본다. 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 1년 미만 보유 주택에 대한 양도세율을 현행 40%에서 70%로 인상하고, 1년 이상 2년 미만 보유 주택의 양도세율은 현행 기본세율(과세표준 구간별 6∼42%)에서 60%로 인상하기로 했다. 조합원 입주권의 경우도 1년 미만 보유 시 양도세율을 현행 40%에서 70%로 올리고, 2년 미만 보유 시 현행 기본세율에서 60%로 인상한다.

이 역시 앞서 작년 12·16 대책 발표 때 나온 양도세 강화방안 보다 더 센 규제라고 할 수 있다.

다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 양도소득 기본세율에 추가되는 중과세율을 지금보다 10%포인트씩 더 높여 조정대상지역 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트의 양도세를 중과한다.

다만 양도세 중과안은 매물 유도를 위해 내년 6월 1일부터 시행하기로 밝혀 이른바 '출구'를 열어줬다. 즉 높아진 재산세 부담과 양도세 강화 제도로 내년 상반기까지 버티기 어려울 것 같은 매물이 시장에 나올 가능성이 높아졌다.

취득세율도 최대 12%까지 올린다. 취득세율을 세분화해 2주택자는 8%, 3주택자 이상과 법인에는 12%까지 높인다. 3주택자가 10억의 집을 산다면 1억2000만원의 취득세와 이에 비례한 농어촌특별세, 교육세 등이 부과되는 것이다. 더불어 법인 전환 시 취득세 감면도 제한된다.

취득만으로도 높은 세금을 부과하기 때문에 실거주자가 아닌 투자자 입장에서는 수익률이 낮아질 수밖에 없는 케이스이다. 따라서 다주택자의 주택매입이 쉽지 않은 상황으로 만들었다.

결과적으로 다주택자를 장려하게 된 정책이 된 임대사업자 제도도 개편된다. 4년 단기임대 및 8년 아파트 장기일반 매입 임대사업자에 대한 세제 혜택을 폐지한다. 앞으로 단기임대 신규 등록을 할 수 없으며 장기임대로의 유형 전환도 불가능해진다. 이 외 장기임대 유형은 유지하되 의무기간을 7년에서 10년으로 연장하는 등 공적의무를 강화한다.

단기 및 아파트 장기일반 매입임대로 등록한 기존 주택은 임대의무기간 경과 즉시 자동 등록말소된다. 임대의무기간 종료 전에도 자진말소 희망 시 공적의무를 준수한 적법 사업자에 한해 자발적인 등록말소가 허용된다.