옛날 우리나라에서는 가뭄이 계속되면, 임금님이 친히 하늘에 기우제를 드리고 소박한 식사와 음주가무를 멀리하는 검소한 생활을 했다고 합니다. 아마도 성난 민심을 달래기 위한 움직임이 아니었나 싶습니다. 비가 안 올 때 하늘에 제사를 지내는 것은 우리나라만 그런 것이 아니라고 합니다. 특히 인디언들의 기우제가 독특한데요. 그들의 기우제는 성공률 100%인 것으로 유명합니다. 비결은 간단합니다. 비가 올 때까지 기우제를 지내니 당연히 그러할 수밖에 없죠.
우리나라 현재 부동산 정책을 보면 성공률 100%의 인디언 기우제와 비슷하다는 느낌을 받게 됩니다.
부동산 가격이 내려갈 때까지 계속 정책이 쏟아질 것이니, ‘언젠가는 뭐 하나 얻어 걸릴 거다’라는 생각을 하는게 아닌가 싶기도 합니다. 정부는 부동산 집값이 잡힐 때까지, 계속 부동산 정책을 발표할 것으로 보입니다. 2020년 7월에 발표된 22번째 정책에 머무르지 않고, 아마도 50번째 정책까지도 발표되지 않을까 예상합니다.
부동산은 사고 보유하고 팔 때까지 계속 세금이 발생합니다. 부동산을 살 때는 취득세, 보유하고 있을 때는 보유세(재산세, 종합부동산세)가 있고, 팔 때는 잘 아시는 바와 같이 양도소득세가 발생합니다. 2020년 7월 10일 부동산 세금을 대폭 올리는 대책이 발표되었습니다. 기우제를 지내는 정부의 마음이 여기까지 느껴지네요.
오늘은 [팩트]를 기반으로 향후 대한민국의 부동산 세금 정책을 [상상]을 해보도록 하겠습니다. 최악의 경우를 가정해서 소설을 써볼텐데요. ‘이래도 부동산 사시겠습니까?’라는 정부의 속삭임이 들리는 듯합니다.
향후 정책은 현재 적용되는 부동산 관련 세금을 계속 올리는 방향으로 흘러가지 않을까 예상됩니다. 특히 다주택자들에 대해서는 현재 대비 몇배 올라간 세율이 적용되지 않을까 싶습니다.
7·10대책에 의하면 2주택자의 취득세는 8%, 3주택자 이상과 법인은 12%된다고 합니다. 어제까지 취득세는 많아야 3%였는데 하루만에 몇 배 올라버렸습니다. 이걸로 끝일까요? 아닐 듯합니다. 혹시 부동산 가격이 그래도 오른다면(그럴 가능성이 매우 높습니다) 세금을 더 올리지 않을까 싶습니다.
예상은 이렇습니다. 2020년 말이 되면, 1주택자의 취득세율은 현행 그대로 1%~3%가 되겠지만, 2주택자들은 15%, 3주택자 이상과 법인인 경우에는 20%의 취득세가 적용되지 않을까 예상됩니다. 즉 32평형 이하의 6억 원 주택 매입 시, 1주택인 경우에는 1.1%인 660만 원의 취득세를 부담하는 것에 비해, 2주택자는 현재 대책에 의하면 8%를 부담하니 4,800만 원을 순수하게 취득세로 내게 됩니다. 여기에 더해 혹시라도 취득세율이 15%까지로 오른다면, 6억 원 주택 구매 시 9,000만 원의 취득세가 발생하게 됩니다. 3주택이라면 현재 대책 적용하면 취득세만 9,000만 원인데요. 나중에 20%까지 적용되면, 1억 2,000만 원의 취득세를 부담하게 됩니다. 세금폭탄이라는 말이 저절로 떠오르네요.
부동산 보유세인 재산세와 종합부동산세도 마찬가지로 세율이 올라가지 않을까 싶습니다. 현재 적용되고 재산세는 공시가격의 60%를 기준으로 아래와 같이 계산합니다.
운 좋게 재산세는 7·10대책에서 현상태 그대로 유지됩니다. 과연 앞으로도 그럴까요? 최악의 경우, ‘앞으로는 다주택자에 대해 재산세 부담을 최대 10배로 올리고 여기에 더해 공시가격의 60%가 아닌 실거래가를 기준으로 하지 않을까?’라는 무시무시한 상상을 해봅니다. 종합부동산세 역시 실거래가 즉, 시세의 10% 정도를 부과하지 않을까 생각해봅니다. 10억원 주택을 가진 다주택자는 매년 집값의 10%를 종합부동산세로 내도록 할지도 모릅니다.
시세차익을 기준으로 하는 양도소득세 역시, 가만히 놔두기에는 올리고 싶은 욕구가 강렬하게 들 수밖에 없습니다. 현재도 2주택자는 + 10%포인트, 3주택자는 + 20%포인트가 적용되고 있습니다만, 7·10대책에서는 2주택자는 + 20%포인트, 3주택자는 +30%포인트로 됩니다. 앞으로 부동산 시장의 안정을 위해 추가 포인트는 앞으로 더욱 올라가지 않을까 싶습니다.
1주택자에게는 현재의 표가 계속 적용되겠지만, 2주택자부터는 무자비한 세율이 적용되지 않을까 싶은데요. 2주택자는 7·10대책의 +20%포인트에서 +40%포인트로, 3주택자는 +30%포인트에서 50%포인트가 적용되지 않을까 싶습니다. 3주택자는 과세표준 5억 원이 넘으면 기본세율 42%에 50%포인트가 더해져 총 92%의 양도소득세가 발생하고, 여기에 지방세 10%가 추가되면 시세차익의 99%까지 세금으로 내도록 할지도 모릅니다. 설마 그러겠냐 싶기는 합니다만 그렇게 될 것 같기도 합니다.
부동산 가격이 계속 오른다면 정부의 부동산 대책도 강력해질 수밖에 없습니다. 주택은 그 특성상 공급이 단기간에 이루어지지 않기 때문에 공급을 늘릴 수 없다면 수요를 줄이는 방향으로 가격 안정을 꾀할 수밖에 없지요. 앞으로 다주택자들의 세금부담은 당분간 늘어날 수밖에 없다는 점을 참고하셔서 부동산 관련 의사결정하시기 바랍니다. 정부는 계속 이야기합니다. “이래도 집 사실겁니까?”라고 말이죠. 부디 제 글이 부동산 세금 정책의 성지가 되지 않기를 바랍니다.
글. 우용표 한강부동산경제연구소 소장
'그래서 지금 사야 하나요?' 저자
'월급쟁이 재테크 상식사전 저자' 저자
'경제상식사전' 저자
네이버 블로그 '더 코칭 & 컴퍼니'
※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.
