6·17 대책 이후 이전 정책 발표 시점과는 다르게 시장이 빠르게 정책에 적응하는 모습을 보이고 있습니다. 현재까지 21번에 이르는 정책이 나올 동안 시장은 안정되기는커녕 더 불안정하고 변칙적인 패턴을 나타내고 있습니다. 그 결과 현재에 이르러 이전에 유례없는 긴 상승기가 이어지고 있으며 더 큰 문제는 내년인 21년과 22년은 입주량 마저 반토막이 나며 더 심각한 시장 공수 불균형 문제가 나타날 것으로 예상됩니다. 매매시장 보다 전월세 시장이 더 큰 가격 성장을 보일 것으로 예상되어 상당히 무섭습니다.
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최근 가장 문제가 된 부분은 규제 지역을 피해, 투자수요가 몰리는 비규제 지역에서의 분양권 및 기존 주택 투자였습니다. 이것을 단기 투기 행위로 해석하여 단기 투기 근절법이라는 내용으로 소득세법 일부 개정 법률안이 발의되었습니다.
이제껏 양도세 제어를 통해 시장이 안정되기 어렵다는 것을 경험해보았음에도 불구하고 오히려 세율을 더 올리는 법안을 추진하려 하는 것입니다. 중요한 것은 단기뿐만 아니라 다주택자에 대한 중과 세율도 추가로 올리자는 것입니다. 결국 증세 목적 성향이 강하다고 볼 수 있겠습니다.
왜 부동산이 오를까에 대해서는 오랜 시간이 걸리지 않습니다. 아주 간단한 이유죠. 수요는 많은데 거래할 수 있는 물건 자체가 적고 희소하기 때문입니다. 실제로 양도세 중과 정책 및 임대사업자 활성화 가 강조된 8·2 대책 이전에는 이 정도로 거래할 수 있는 물건이 적지 않았습니다.
실제로 가격 상승 움직임이 가장 컸던 시기는 양도세 중과 가 시작된 2018년 하반기입니다. 정부의 계산이 제대로 맞지 않았고, 아주 크게 미스가 났습니다. 분명 정부의 계산은 다 주택자를 임대사업자로 유치하여 안정적인 민간임대물량으로 전환시키는데 목적을 두었겠지만 전폭적인 혜택으로 오히려 혜택을 노리고 적극적으로 임대사업자를 내며 매수하는 물량이 상당기간 거래를 할 수 없는 블랙홀로 빨려 들어가게 만들었습니다. 분명 정부는 기존 주택만 염두 했을 듯합니다. 일부러 그러진 않았다고 생각합니다.
여기서 생긴 변수가 바로 투자수요가 적극적으로 추가 매수하거나 신규 투자자가 주택 상승을 보고 뒤따라 임대사업자를 활용하여 진입하게 되면서 거래할 수 있는 물량이 대폭 감소한데 있다고 하겠습니다. 2018년 한 해만 해도 38만 채가 등록이 됩니다.
더 심각한 것은 서울 및 수도권 등지의 우수한 입지에 집중적인 등록이 이루어 졌기 때문에 급격한 매물 감소를 만들어 내게 되었죠. 이처럼 정책의 미스는 엄청난 후폭풍을 낳을 수 있습니다.
다시 돌아와서 이번 발의안을 보시죠. 과연 양도세를 80%까지 올리면 부동산 시장이 안정될까요? 물론 비규제 지역을 노리는 단기 투자자들에겐 효과가 있을 것입니다. 그러나 이미 늦은 감이 없잖아 있죠. 규제지역도 대거 확대되었고 비규제 지역 중, 우량한 입지도 많다고 보기 어렵습니다. 현재와 같은 시점에는 오히려 같은 조건이라면 서울이나 최대한 준 서울 입지가 장기적으로 보다 훌륭한 투자처가 될 것입니다.
따라서 지금부터 진입하는 수요들이 투자수요라고 단정짓기도 어려우며 단기가 아닌 장기로 보유할 확률이 더 높습니다. 아무리 막는다고 해도 돈은 사라지지 않습니다. 다른 방향으로 흐를 뿐이죠. 결국 현 시점에 가장 큰 문제의 본질은 공급입니다. 단기 거래 시 양도세를 올려 양도차익을 많이 거두지 못하는 환경을 만들면 오히려 일정 기간동안 잠기는 매물이 더 많아져 현 상황을 악화시킬 것입니다.
특히 내년과 내후년 신규입주물량이 부족한 상황에서 더 나쁜 구조가 만들어질 수 있다라는 것이죠. 결국 증세 전략으로는 한계가 있다는 것입니다. 투기 수요를 근절하기 위해서는 본질적인 접근 즉 공급을 늘려야 하며 시장에 필요한 적정 공급량을 파악하고 그 이상으로 물량이 풀리게 된다 라면 자연히 어떤 제재 없이도 알아서 조정이 될 것입니다.
요즘 세법 개정을 앞두고 여러가지 논의가 진행되고 있습니다. 증세만으로는 현재 상황을 통제하기엔 어려워 보입니다.
