부동산

6·17대책 발표 후 서울 수도권 집값이 더 급등하고 내 집 마련 꿈이 멀어진 2030세대들의 분노가 커지자 정부는 부랴 부랴 집값과 성난 민심의 불을 끄기 위한 초 강력 대책인 7·10 “주택시장 안정 보완대책”을 내 놓았다.

“정부는 서민이 집 사는 것을 싫어한다 집을 사면 보수화가 되기 때문이다” 이런 내용의 글들이 사실인양 퍼져나가자 특단의 대책을 마련한 것으로 7·10대책의 큰 줄기는 서민 실수요자 보호와 다주택 보유자 규제강화로 나눌 수 있다.

실수요자들의 불만을 달래기 위해 아래와 같이 당근대책을 내 놓았다.

이정도 가지고 그 동안 집을 구입하지 않은 분들이 적극적으로 내 집 마련을 할 수 있을지는 의문이지만 그래도 내년 나올 예정인 3기 신도시 사전청약물량은 적극 도전해보는 것이 좋겠다.

지금까지 2030세대의 분노를 달래기 위한 작은 당근이었다면, 이제는 다주택자를 때리기 위한 큰 채찍이 기다리고 있다. 조정대상지역 2주택 또는 3주택 이상 보유자인 중과대상에 대해서는 취득세, 종합부동산세, 양도세 모두 중과를 강화한다.

1) 취득세

취득세부터 보면 1주택자는 현행처럼 구간 별 1~3%가 적용되지만 2주택자는 8% 3주택 이상과 법인은 12%의 징벌적 취득세가 적용되며 개인에서 법인 전환 시 취득세 감면 75%도 배제된다.

취득세 12%를 보고 “와 이건 집 사지 말라는 것이네” 라는 말이 그냥 나왔다. 2주택자가 20억 원의 아파트를 더 구입하면 취득세만 2억 4천만 원을 내야 한다. 양도세 필요경비를 통해 공제해주기는 하지만, 그래도 구입하는 집값의 12%를 취득세로 내라니 이건 세금이 아니라 벌금에 가깝다.

2) 종합부동산세

부동산 신탁 시 재산세를 수탁자가 아닌 위탁자로 변경했는데 재산세보다는 종합부동산세가 쇼킹하다. 종합부동산세는 아래와 같이 중과대상은 최대6%까지 징벌적으로 인상된다.

개인별 보유한 주택의 시가 합이 69억 원을 넘는 부자를 걱정할 필요는 없을 것 같고, 우리는 하위 4개 구간만 시뮬레이션 해보면 될 것 같다. 참고로 과표는 공시가격에 6억 원을 제하고 공정시장가액비율(2020년 90%)를 곱한 가격이다. 아래와 같이 시가 및 과표구간에 따른 종합부동산세를 계산해보면 두 배 정도 크게 상승함을 알 수 있다.

종합부동산세는 매년 부과되는 세금인 만큼 일회성 이벤트로 부과되는 취득세, 양도세와는 다르다. 양도세는 집값이 올라 번 돈에 대해 일정비율 세금을 내는 것이지만, 보유세는 단지 가지고 있다는 이유만으로 매년 내야 하기에 부담은 더욱 커진다.

3) 양도소득세

양도소득세도 종합부동산세 못지 않게 엄청나다. 아래와 같이 보유기간에 따라 최대 70%까지, 3주택이상은 최대 72%까지 중과된다. 미등기 전매 시 양도세율이 70%임을 감안하면 다주택 보유가 미등기보다 더 큰 죄인가 보다.

아래와 같이 양도차익이 6억 원인 경우, 보유기간 및 주택 수에 따라 양도세 계산을 해보면 크게 상승함을 알 수 있다.

정부는 매물 유도를 위해 내년(2021년) 6월 1일까지 시행유예를 한다고 하는데 현행도 양도세 부담이 매우 커서 과연 시장에서 매물이 나올지는 의문이다. 위험부담을 안고 마음 고생 돈 고생했고 운도 좋아서 6억 원의 시세차익을 얻었는데, 내년 6월 이후에는 4억 원 가까운 양도세를 내야 하니 올해 3억 3,600만 원을 내고 팔아라 하면 과연 팔까?

차라리 내년 6월까지는 기본세율만 적용해준다고 했으면, 2억 초반 대 양도세가 나오니 매도를 고민하는 분들이 많을 것이고 매물도 정부가 원하는 만큼 나왔을 것이다.

4) 아파트 임대사업자 폐지

4년 단기임대와 아파트 8년 장기임대사업제도도 폐지되며 임대의무기간 종료 시 자동 등록말소한다. 임대사업자 제도는 투명과세와 서민주거안정을 위한 안정적인 임대매물이 나오는 긍정적인 효과가 커서 불과 1년 전까지만 해도 정부에서 가입을 장려하던 제도였다. 다주택 보유자에 대한 규제를 강화하니 다주택자들은 살아남기 위해 자연스럽게 정부가 유도한 임대사업자를 냈는데, 이제 와서 결과만 보고 임대사업자 제도가 문제라고 폐지를 시킨단다.

정부에서 장려한 임대사업자 제도를 집값 상승의 원인분석도 없이 그냥 다주택자들이 많이 등록했다는 이유만으로 스스로 폐지하는 일관성 없는 대책의 표본을 보여주고 있다.

7·10대책을 요약하면 “무주택자는 안 때릴 테니 집 사고 2주택 이상은 집 사지 말고 팔아”이다.

공공재의 성격도 있는 부동산 특성상 과도한 보유가 바람직하지는 않지만, 자본주의 사회에서 합법적으로 취득을 했고 건설경기 활성화와 민간전세공급이라는 긍정적인 효과도 분명 존재한다. 정부에서 집을 사라고 해놓고 정책의 실패를 비롯해 여러 복합적인 원인이 결합된 집값문제의 원인을 오직 다주택 보유자로만 타깃을 잡아 징벌적 과세를 하는 것은 이해하기 어렵다.

집값이 표면적으로는 아파트 가격이 올라가는 부동산만의 문제이지만 수면 아래를 살펴보면 인플레이션에 따른 화폐가치하락, 타인에 대한 탐욕인 근원적인 문제, 주거의 기본생활문제, 불안한 노후와 답이 안 나오는 자녀를 위한 자산증식의 문제, 무이자 대출 기능을 하는 전세의 구조적인 문제, 아파트 외 다른 대안이 없는 투자상품의 부재문제, 저금리와 과잉유동성 문제, 정부정책의 실패로 인한 왜곡문제 등 많은 사회, 경제적인 총체적 문제를 안고 있다.

그런데 정부는 그냥 수면 위로 보이는 집값만 보고 있다. 이렇게만 할 거면 대책 만들기 너무 쉽다. 기존 대책에서 숫자 바꾸고 글자 바꾸는 것을 누가 못할까? 과거 정부가 몰라서 이런 대책을 쓰지 않았을까? 많은 부작용을 낳을 수밖에 없고 우리 정부와 사회가 아직 감당할 수 있는 준비나 능력이 안되었기 때문이다.

7·10대책으로 다 주택 구입은 사실상 제한되었다. 실질적인 다 주택 거래제한이라 보면 된다.  똘똘한 한 채는 더욱 공고해질 것이고 경쟁력이 약한 매물은 증가할 것이며 전세물량은 더 줄어들 것이다. 다주택자들이 똘똘한 매물을 내 놓지도 않겠지만 정부의 바램과 달리 실수요자들도 구입하지 않을 것이다. 

지금까지 주택구입을 하지 않은 실수요자들 다수는 위험회피 성향이 강해 분위기가 반전되면 오히려 집이 필요한 실수요자들이 더 얼어붙으면서 구입을 미룬다. 실수요자들도 집값이 오르기를 바라지 규제대상이 되면서 혹시나 모를 불안감의 위험을 안고 싶지 않기 때문이다.

또한 주택가격상승에 대한 확신이 없어지면 매매보다 세금 하나도 내지 않는 전세로 수요이동을 하면서 전세가격은 더욱 상승하게 된다. 시장은 살아남기 위해 온 힘을 다해 끊임없이 노력하고 방법을 찾기에 정부가 생각하는 것처럼 그렇게 이론적으로 계획적으로 세상이 돌아가기는 쉽지 않을 것이다.

그동안 우리나라는 공공이 해야 할 서민주거문제를 민간을 통한 전세임대물량으로 메워왔다. 하지만 이제 사실상 민간은 손을 떼라고 한 만큼, 지금부터는 서민주거안정을 위한 공급물량은 전적으로 정부가 책임지고 해결해야 하는 숙제를 떠 안았다.

시장의 논리는 단순하다. 오를 것 같고 도움이 될 것 같으니 집을 산 것이고 더 이상 살 이유가 없다면 안 사면 된다. 지금은 청약 못 받아서 난리지만 투자가치가 없으면 실수요자들도 청약하지 않게 될 것이다. 굳이 세금폭탄을 내면서까지 집을 사고 임대물량을 공급해줄 의무와 책임은 없다.

주택구입 수요는 급감하고 겁먹은 실수요자들이 전세로 돌아서면서 매매시장이 냉각이 되고, 민간임대물량까지 줄어들며 건설경기까지 크게 위축되는 상황에 대한 생각과 준비는 했으리라 믿는다.

설마 규제의 힘만으로 다주택자들은 집을 팔고 실수요자는 집을 사면서 전 국민이 평등하게 1주택씩 가지는 그런 낭만적인 꿈을 꾼 것은 아니리라 믿는다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

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