‘7·10 부동산 대책'으로 뜻하지 않은 곳에서 혼란이 발생하고 있습니다. 바로 ‘취득세' 세율 인상으로 인한 실거주자들의 혼란인데요. 가령 기존 주택에서 실거주를 하다가 새로운 집으로 이사를 가는 경우에도 8%의 취득세를 내야 하냐는 것입니다.
이 외에도 여러가지 이슈가 있는데, 아무래도 취득세는 집을 구입하는 첫 단계에서 납부해야 하는 점, 향후 양도세 경비로 일부 공제가 되지만 실거주자일 때 향후 양도는 잘 고려하지 않기에 와 닿지 않는 점, 그리고 일시적 2주택 비과세와 같은 거주이전의 자유를 위한 세제 혜택과 일부 충돌한다는 점에서 더욱 혼란스러운 것 같습니다.
오늘 칼럼에서는 현재까지 정부에서 발표한 내용을 바탕으로 향후 취득세가 어떻게 바뀌는지 살펴봅니다. 내용 중 일부는 달라질 수 있는 점, 미리 양해 말씀드리고 밝히는 바입니다.
정부(행정안전부)는 바뀐 취득세에 대해 대책이 발표된 7월 10일 이전(7월 10일 당일 포함)에 매수계약를 한 경우라면(계약서 작성 및 계약서 지급, 가계약은 미포함), 바뀐 취득세율이 시행이 되더라도 시행 후 3개월 이내 잔금 시 종전 취득세율을 적용한다고 최근 발표하였습니다.
정부 발표대로라면 7월 국회 통과, 8월 시행인 경우 7월 10일 이전에 계약을 하였다면 시행 후 3개월 그러니까 10월 말까지 잔금을 하면 종전 취득세율(가액에 따라 1~3%, 단 1세대 4주택자는 4%) 적용이 가능하다는 것입니다(분양권의 경우, 시행일로부터 3년 내 잔금을 하면 종전규정 적용을 하겠다고 하였습니다).
여기에서 변수는 과연 시행일이 8월 1일이 될 지와 설령 8월 시행이 된다 하더라도 3개월이 지난 10월 말까지 잔금을 다 할 수 있느냐입니다. 통상 매수 계약이 2~3개월이지만 요즘처럼 대출이 줄어든 상황에서 그리고 기존 집 처분이 힘든 상황에서는 일부러 넉넉하게 잔금일을 늦추는 경우도 있기 때문입니다. 최근 이와 관련하여 정부 관계자는 선의의 피해자가 없도록 이에 대해 추가 논의를 하겠다고 밝힌 바 있습니다. 아무쪼록 이에 대해서는 좋은 방향으로 결정이 났으면 합니다.
역시 변수는 법 시행일이 8월이 되느냐입니다만, 7·10 부동산 대책이 나온 후에 계약을 한 경우, 가급적 빨리 잔금을 하는 것이 높아진 취득세율을 피할 수 있는 길일 것입니다. 하지만 그러려면 그만한 자금이 확보되어야 하겠죠? 당연히 개정된 법이 8월에 시행이 되고 그 이후에 취득을 하였다면, 곧바로 취득세율 중과가 적용이 됩니다.
많은 분들이 혼란스러워하시고 뜻하지 않게 선의의 피해를 받을 수 있는 그런 부분이라 생각이 됩니다. 이미 기존에 말씀드린 대로 앞으로는 2주택자는 취득세율 8%, 3주택 이상은 12%의 취득세율이 적용되는데요. 이때 주택수는 ‘세대기준' 입니다.
그런데 취득세는 지방세로 이에 대한 기준은 ‘주민등록상' 세대를 기준으로 합니다. 이게 왜 문제가 되냐면, 향후 해당 주택을 양도할 때는 소득세법상 양도세를 기준으로 하는데 이때는 ‘실질과세원칙'으로 실제 거주 여부를 따져서 세대분리를 판단하기에 이게 충돌이 납니다.
예를 들어 보겠습니다. 가령, 만 30세 미만 미혼 자녀가 있는데 일정 소득이 있다고 가정을 합시다. 즉, 이제 대학을 졸업하고 취업을 하여 따로 세대분리를 해서 거주를 달리 한다 하더라도 취득세 주택수를 따질 때에는 세대분리가 불가합니다. 즉, 부모 명의로 1채일 때, 30세 미만 미혼 자녀는 아무리 일정 소득이 있어서 해당 자녀 명의로 집을 취득하면 세대분리가 안 되어 세대기준 2주택, 즉 8%의 취득세를 앞으로 내야 하는 것입니다. 물론 해당 집을 매도할 때는 각자 생계를 달리하고 세대분리를 하였다면 각각을 1세대 1주택으로 비과세가 가능할 것입니다.
이에 대해서는 관할 부서가 다르고 그에 따라 기준 역시 상이하여 발생하는 것인데, 이에 대한 충분한 소개가 있었으면 하는 아쉬움이 남습니다. 관련하여 작년 12월에 행정안전부에서 발표한 보도자료를 참고로 첨부합니다.
정부는 일관되게 ‘투기수요 억제, 실수요자 보호'라는 취지로 정책을 발표하였습니다. 투기수요 억제를 위해 고율의 보유세와 양도세 중과를 시행 중인데요. 보유세가 부담되는 다주택자는 1)매도, 2)임대주택 등록, 3)증여 외에는 달리 방법이 없습니다. 그러나 매도 시 양도세 중과(내년 6월부터는 최고 72% 세율 적용), 임대주택 등록 일부 폐지 및 세제혜택 축소 등으로 결국엔 증여 밖에는 방법이 없습니다.
그런데 이에 대해 정부는 증여 취득세율 역시 8%, 12%로 올린다고 합니다. 물론 다 그런 것은 아닐 것으로 예상하구요. 조정대상지역내에 있는 일부 가액이 넘는 주택에 대해 그렇다고 하는데, 구체적인 내용은 조금 더 지켜봐야 할 것 같습니다. 현재 증여 취득세율은 4%인데 만약 현재 증여 취득세율로 진행을 하고 싶으신 분들은, 가급적 7월 중으로 증여를 진행하시되, 앞서 살펴본 세대기준 주택수 유의하셔서 진행하시는 게 좋아 보입니다(만 30세 미만 미혼 자녀는 세대분리 불가 등).
역시 많이들 여쭤 보시는 사례인데요. 앞서 말씀드린 대로 정부는 ‘투기수요 억제, 실수요자 보호' 라는 정책 원칙을 가지고 있기에, 너무 걱정하실 필요는 없다고 말씀드린 바 있습니다. 최근 정부 발표 내용을 보면 우선 일시적 2주택 비과세는 1주택으로 취득세율을 적용하고, 이후 기존 주택 매도를 하지 않는다면 2주택 취득세율을 적용한다고 하니, 해당되시는 분들은 너무 염려 마시고 진행하시면 되겠습니다. 물론 기존주택 매도 기간이 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이동 시에는 1년, 2년, 3년 등 다양하니, 이에 대해서는 기존 칼럼 등을 참고하셔야겠죠?
자, 여기까지입니다. 초기 대책 발표 시 이런 내용들이 함께 나왔다면 더 없이 좋았겠지만 그 만큼 시장 상황 변화가 빨랐고, 정부도 다급하게 시장에 신호를 줘야 했기에 이런 것이 아닐까하고 이해하시면 어떨까합니다. 다소 혼란스럽고 불명확한 부분이 있더라도 뭐든 순리대로 되는 것이 이치가 아닐까 합니다. 금일 내용 중 일부는 언제라도 변할 수 있으므로, 최종 의사결정 전에는 해당일 기준의 법을 참고하시어 진행하시길 당부드립니다. 감사합니다.
글. 제네시스박
주식회사 엠제이원 대표
'대한민국 부동산 초보를 위한 아파트 투자의 정석' 저자
'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자
'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자
블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’
※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.
