부동산

7·10 대책이 발표되었습니다. 주요 내용으로는 특별공급 중 30대를 겨냥한 신혼부부 생애최초 주택구입 물량을 늘리고 3억 원 이하 저가 주택의 취득세 경감, 그리고 다주택자를 향한 징벌적 과세가 있습니다.

이 중 정책의 핵심인 다주택자의 보유세 강화는 다주택자들이 보유세가 무서워 집을 헐값에 팔고 이를 통해 서울 아파트에 좋은 물건이 저렴한 가격에 공급되면 부동산 시장이 안정화되리라는 기대가 있습니다만, 과연 다주택자들이 정부의 의도대로 자신의 재산을 포기할 지는 의문입니다.

그래서 보유세가 어느 정도 나오며 다주택자들이 이를 부담할 만한지 알아보도록 하겠습니다.

보유세란? 주택 등 부동산을 소유함으로 인해 발생하는 비용을 말합니다. 국내 부동산을 소유하고 있다면, 보유세란? 매년 아파트 자체에 대해 부과되는(물세) 재산세와 토지/주택 등 부동산 자체를 많이 보유하고 있다면, 개인별로 부과되는 종합부동산세(인세)를 말합니다. 금번 7·10 대책의 세금부담을 고려해 보기 위해, A(래미안대치팰리스 보유 및 거주 + 반포주공1단지 투자)와 B(마포래미안푸르지오 보유 및 거주 + 송도아파트 투자)를 가정해 보겠습니다. 이들이 부담해야 하는 보유세는 작년 12·16 대책 대비 7·10 대책으로, 다주택자에 대한 종부세율이 대폭 상향 됨으로 인해서 아래와 같이 됩니다. (개략적인 값이며, 소유자 상황에 따라 10~20% 차이가 있을 수 있습니다.)

A는 원래 1년에 재산세/종부세 전부 포함해서 9,000만 원 정도의 세금을 내야 했었는데요. 금번 대책으로 종부세율이 상향되면서 1억 6,000만 원에 가까운 비용을 부담하게 됩니다. A는 약 48억(공시지가 기준) 정도의 자산을 보유한 자산가 임에도, 연 1억 6,000만 원이란 세금은 현금을 버는 능력이 뒷받침되지 않는다면 버티기 쉽지 않은 돈입니다. 결국 사업하는 사람이나 보유할 수준이 될 것입니다. B는 1,260만 원의 세금이 1,670만 원으로 약 400만 원 가량 상승했지만, 대기업 이상 수준의 월급쟁이도 버틴다면 버틸 수 있는 돈 입니다.

이렇게 보유세가 많아지면 선택지는 정부가 바라는 대로, 종부세 과세 기준 시기인 올해 12월 전에 다소 낮은 가격에 팔거나, 증여하는 방안이 있습니다.

증여를 하게 되면 최대한 세법을 활용해 부담부 증여 등을 이용하게 될 텐데, 부담부 증여 시 전세나 대출 부분은 양도소득세가 적용되어 일시적 1가구 2주택 요건에 해당되면 9억 원까지 비과세를 받을 수 있는 부분이기 때문에, 절세가 됩니다. 27억 원짜리 아파트도 전세가를 제외한 약 12~13억 원 정도의 증여세만 내면 될 것입니다.

자녀에게 증여로 5,000만 원 공제 후, 20~30% 정도의 증여세를 물리면 약 2억 원에서 3억 원 정도의 돈이 나오게 됩니다. 보유세 상향 대책이 최소 2년간 지속된다고 보았을 때 A의 경우는 차라리 증여하고 친인척이 계속 보유하는 게 비용적으로 이득일 수 있습니다. 물론 정부에서 이에 대한 약점을 보완하기 위해 증여세에 대한 개편 역시 고려하고 있어 증여하실 분들은 빨리하는 것이 현명한 선택으로 보입니다.

강남구의 2채 이상 보유하고 있는 다주택자 수는 2018년 기준으로 5% 수준인 7천 명입니다. 이들은 어떤 사람들일까요? 강남구에 있는 회사만 해도 7천 개가 훌쩍 넘기 때문에 아마도 본사를 강남에 두고 있는, 자식 교육에 힘쓰는, 성공한 사업가(사장님)의 모습이거나, 로펌이나 병원의 대표 또는 원장 등 전문직일 것입니다.

이들은 연봉이 10억 원 이상 되는 사람들일 것이며 이들에게 1.5억은 작은 돈은 아니지만 증여 2~3억 원을 내고 세금부담을 확 줄이거나, 공동명의를 하는 등 해당 정책에 알맞은 방향을 세무사나 전문가의 도움으로 찾을 사람들입니다.

이들은 그동안 재산을 잘 지키고 잘 불렸기 때문에 현재의 위치에 있는 것이기 때문에, 어떻게든 부담이 안 될 방법을 찾겠죠. 그저 심리적인 위안이나 만족을 얻겠다고 이들 7천 명을 때려잡아 봤자, 서울시 전체 유주택자 240만 명이 가지고 있는 집값이 폭락하길 기대하는 건 어리석은 일입니다. (서울시 유주택자의 0.3%에 불과)

때문에 정책의 방향성 자체가 잘못됐기 때문에 어떠한 핀셋 규제든, 정교한 규제든 실패할 가능성이 높아 보입니다. 지금은 상승 초기(2016~17)처럼 강남구가 대폭 오르고 나머지 지역이 따라가는 형국이 아니고, 강남구 등 주요 입지 아파트들을 매수 못하게 규제로 다 막아 놨기 때문에 투자하기 좋은 중저가 주택이 오르는 판세이기 때문입니다.

글. 부동산 스나이퍼

(kostill@naver.com)

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