현재의 부동산 정책을 비유하자면 이렇습니다. 컴퓨터 하드 용량이 부족해서 파일들을 정리해야 하는데 몸집이 큰 영화, 드라마는 지우지 않고 용량 작은 문서 파일들을 지우고 있는 모습 같습니다.
출처 직방
오늘은 그린벨트 이야기를 해보려 합니다. 최근 ‘서울의 그린벨트를 풀어서 주택공급을 해야 하는가’라는 주제로 많은 정치인, 관료들이 의견을 쏟아내고 있습니다. 혹시 그린벨트가 풀리면 대박날 것이라는 기대를 가지고, 그린벨트 자체는 물론이고, 인근의 주택까지 가격이 급등하는 모습입니다. “그린벨트, 과연 투자할까요? 하지 말까요?” 에 대해 의견을 한 번 보태고자 합니다.
그린벨트란 도시주변의 녹지를 보존하기 위해 지정하는 개발제한구역입니다. 녹지대를 조성하여 도시의 경관과 환경을 보존하고자 하는 목적으로 지정됩니다. 서울의 그린벨트 분포를 보면 서울과 경기도의 경계면에 그린벨트가 많이 분포되어 있음을 볼 수 있습니다.
그린벨트는 원칙적으로 집이나 건물을 짓는 개발행위가 금지되어 있습니다. 개발이 허용되는 경우도 법으로 엄격하게 규정하고 있기 때문에, 투자가치 측면에서 보면 그린벨트는 효용성이 제로에 가깝다고 볼 수 있습니다. 참고로 그린벨트에서 허가 또는 신고없이 할 수 있는 행위는 비닐하우스, 농업용 원두막과 이에 연관된 활동들로 제한됩니다.
그린벨트는 그 자체로는 투자가치가 거의 없다고 볼 수 있는데요. 그럼에도 그린벨트와 그 주변의 아파트 가격이 상승하는 이유는 잘 아시는 바와 같이 바로 ‘그린벨트 해제’ 가능성 때문입니다. 그린벨트가 해제되면 그때부터 그 토지는 ‘농지’에서 ‘주거지’로 변경됩니다. 가격 역시 기존의 토지가격에서 주거지 가격으로 상승하게 됩니다. 신규로 개발하면 신축 아파트가 들어서고 인프라가 잘 갖추어 지기 때문에 주변 아파트들도 가격이 상승하게 되는 것은 물론입니다.
결론부터 말씀드리자면, 그린벨트 지역은 토지는 물론이고 인근 아파트까지, 투자가치는 충분하다고 볼 수 있습니다. 2020년 7월에 논의되고 있는 그린벨트 해제가 실제로 실현되지 않더라도 그러합니다. 크게 두가지 이유를 들 수 있습니다. 첫째 이유는, 지금이 아니더라도 언제든 그린벨트는 매번 부동산 대책이 나올 때마다 해제가 거론될 것이라는 점입니다.
22번째까지 발표된 부동산 정책들이 과연 집값을 잡을 수 있을 것인가를 생각해보면, 그렇지 못할 것이라는 예상이 가능한데요. 앞으로도 계속해서 23번째는 물론, 심한 경우 30번째까지 2020년말까지 계속 발표되지 않을까 생각됩니다. 대책 발표가 준비될 때마다 그린벨트 해제 가능성은 계속 높아질 것이고, 이에 따라 그린벨트와 주변 아파트는 계속 수요가 증가할 것으로 예상해 볼 수 있습니다. 둘째 이유는 서울의 주택 공급 부족 때문입니다. 현재 재건축, 재개발이 진행되고 있는 곳들의 용적률이 급격하게 높아지지 않는 이상, 서울지역 내의 신규주택 공급은 수요에 비해 계속 부족할 것으로 보입니다. 수요가 많고 공급이 부족하다는 것. 가격 상승의 기본 원리에 해당되는데요. 서울 지역의 주택 공급 부족은 필연적으로 그린벨트 해제에 대한 압력을 높일 것으로 보입니다. 앞서 말씀드렸던 첫 번째 이유와 연결되어 서울 지역의 주택 공급 부족은 그린벨트와 주변지역의 가격상승을 이끌어낼 것으로 보입니다.
개인적인 의견을 말씀드리자면, 앞으로 그린벨트 해제는 절대 안 한다는 정부의 강력한 선언이 있었으면 좋겠습니다. 정부에서 강조했던 바와 같이 그린벨트는 우리 다음 세대를 위한 최소한의 준비 아니겠습니까? 그린벨트에 대해서는 누구도 관심가지지 않고, 투기수요가 몰리지 않도록 해주시면 좋겠습니다.
글. 우용표 한강부동산경제연구소 소장
'그래서 지금 사야 하나요?' 저자
'월급쟁이 재테크 상식사전 저자' 저자
'경제상식사전' 저자
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