경기도에서 가장 작은 면적을 가지고 있지만 서울 접근성으로 따지면 먼저 손꼽히는 곳이 있다. 바로 경기도 구리시이다. 동쪽과 북쪽으로는 남양주, 서쪽으로 노원구, 중랑구, 광진구를 접하고 있고 남쪽으로 한강을 사이에 두고 암사대교, 강동대교 2개의 다리를 건너면 서울 강동구에 진입 가능한 곳이다.(두 개의 다리 사이에 2022년 고덕 대교 예정)
올 초까지 풍선효과로 지목되며 가파르게 상승한 수원, 용인, 성남 못지않게 서울 접근성이 좋지만 유명세가 덜해 아는 사람만 아는 곳이 구리시이다.
구리의 인접지역인 남양주시에는 신도시 수준의 개발(별내, 다산)로 몇 년간 주목을 받았고 이젠 3기 신도시 왕숙지구까지 더해져 수도권 부동산 시장에서 이슈 지역으로 등극했다. 하지만 갈매지구 외에는 택지지구가 없고 공급물량도 많지 않은 까닭에 수도권 거주자들 사이에서 구리는 인지도가 높지 않았다.
구리시의 분양 물량을 살펴보면 2000년 1,083세대를 고점으로 2011년 53세대까지 분양 물량은 지속적으로 줄어드는 양상을 보였고 2012년 이후 소폭 증가세를 보이다가 2015년 2,499세대를 고점으로 다시 신규 분양 물량은 2020년 375세대로 줄어들었다. 즉 2000~2020년 평균 분양 물량은 1,000세대 이하이며 평균 입주 물량은 1,260여 세대에 불과하다.
■ 주택가격 급등, 규제지역 편입 ‘구리에 무슨일이’
이처럼 ‘아는 사람만 아는’ 구리시 부동산 시장이 심상치 않은 변화를 보이고 있다. 최근 발표된 6.17 부동산 안정화 대책에서 구리시는 조정 대상 지역에서 투기과열지구로 지정되었다.
소란스럽지는 않았지만 신규 아파트 분양시장은 물론 분양권 및 기존 입주 아파트까지 집값이 크게 올랐다.
지역 대장주인 토평동 e편한세상(2001년입주)의 경우 2018년 상반기 전용 84㎡ 아파트는 6억 아래인 5억원대에 주로 거래되었다. 하지만 지난해 6월에는 7억원을 넘어서 7억3,250만원(14층)으로 실거래 신고되더니 최근에는 8억5000만원을 돌파했다.
청약경쟁률은 2015년 1순위 평균 경쟁률은 1.9대 1에서 2019년 10.5대 1로 급등했으며 오는 8월 입주 예정인 ‘e편한세상 인창어반포레’의 분양권 프리미엄도 서울처럼 뛰어올랐다. 전용 84㎡ 분양가 5억2,500만원 수준에서 현재 분양권 매매시세는 9억~9억2,000만원으로 프리미엄만 4억원 이상 오른 꼴이다. 나머지 입주를 앞둔 아파트 2곳도 상황이 다르지 않다.
구리시는 신규(입주) 아파트가 워낙 귀한 지역에다가 가격도 서울과 비교할 때 저렴하고 지역 내 실수요자와 전․월세, 임대 투자를 하려는 수요까지 겹치면서 수요 대비 공급이 절대적으로 부족한 상황이 원인이라 할 수 있겠다.
또 2016년 지하철 8호선 별내에서 잠실까지 이어지는 연장노선이 2022년 상반기 개통 예정이라는 개발 호재도 있다. 신설역 중, 구리시에만 3개 역(토평, 구리, 구리도매시장)이 생기게 되어 실질적으로 가장 큰 수혜를 받게 되었다. 개통시에는 구리역에서 잠실역까지 지하철 8 정거장, 약 15분이면 서울권 진입이 더욱 쉬워질 것으로 보인다.
수도권 부동산 시장에서 절대적인 영향력을 갖고 있는 지하철 개통 호재가 곧 실현될 예정이고 신축 아파트 입주가 늘어나면서 구리시 아파트 가격은 당분간 지속적으로 오를 것으로 예상된다. 여기에 무엇보다 생활 편의성과 교통수혜를 모두 만족시킬 수 있는 주택지로 쓸 만한 땅이 부족한 가운데 재개발사업을 통해 지속적인 개발이 이루어질 경우 주택시장의 오름세가 이어질 것으로 예상된다.
와이낫플래닝 박기남 상무
