지난 22일 정부는 ‘2020 세법개정안'을 발표하였습니다. 세법개정안은 매년 발표하는 것이지만, 최근 부동산 규제와 대책이 잦다 보니 이에 대해 예민하게 받아들이시는 것 같습니다.
출처 직방
이미 대부분은 ‘6·17대책' 및 ‘7·10 대책'에 나온 내용이기에 간략히 살펴보되, 새로이 추가된 내용에 대해서는 별도로 살펴봅니다. 그리고 최종 개정이 된 내용이 아니니 최종 통과 여부를 반드시 확인 후 의사결정을 내리길 바랍니다.
마지막으로 관심이 많은 취득세 관련 내용은 본 내용에 없습니다. 세법개정안 종합부동산세, 양도소득세와 같은 ‘국세' 중심이며, 취득세는 지방세의 일종이라 행정안전부에서 결과가 나와야 합니다. 이에 대해서는 결과가 나오는 대로 공유하겠습니다.
과세형평 및 소득재분배 기능 강화 등을 위해 소득세 과세표준이 10억을 초과한다면, 45%의 세율이 적용됩니다. 이로 인해 1.6만 명이 영향을 받고, 약 0.9조원의 세수가 더 확보될 것으로 정부는 보고 있습니다.
종부세 세율은 예정대로 최고세율 6%가 되며, 조정대상지역 2주택자 세부담상한은 200%에서 300%로 올라갑니다.
지역불문 3주택을 보유하거나 혹은 조정대상지역 2주택자를 보유한다면, 종부세 최고세율 6%를 받을 수 있으며, 그 외 그러니까 1주택 혹은 2주택(단, 모두 조정지역 2주택은 제외)을 보유하고 있다면 최고 3%의 종부세율을 적용 받습니다.
실수요 1주택자의 부담 경감을 위해, 1세대 1주택 보유 고령자의 세액공제율 및 합산공제율 한도를 상향합니다. 내년 종부세 과세분부터 적용된다고 하니 참고하시기 바랍니다.
주택은 현재 1년 미만 40%, 1년 이상 기본세율(6%~42%) 적용이나, 앞으로는 1년 미만 70%, 1년~2년 60%, 2년 이상 보유 시 기본세율이 적용됩니다. 단, 시행시기는 ‘21년 6월 1일 이후 양도분부터라고 하니, 그 전까지는 종전 규정이 적용됨을 참고하세요.
여기에 분양권은 조정대상지역의 분양권일 때, 1년 미만 70%, 1년 이상은 60%로 기존 50%에서 세부담이 더 커졌습니다.
조정대상지역에 위치한 주택을 양도할 때는 양도세 중과가 적용이 됩니다. 이 경우 1)장기보유특별공제를 받을 수 없고, 2)기본세율에 가산세율이 적용이 되는데요. 현재 2주택 중과 10%포인트 가산 → 20%포인트 가산, 3주택 중과 20%포인트 가산 → 30%포인트 가산으로 최고세율은 72%(42%+30%)에 이릅니다. 시행일은 ‘21년 6월 1일부터입니다.
가령 1주택 비과세라고 할 때, 해당 주택 매매가가 15억이라면, 물론 비과세이긴 하나 9억까진 비과세 그리고 15억과 9억의 차액인 6억에 대해서는 과세가 됩니다. 이때 최대 80%의 장특공을 받을 수 있는데요. 내년부터는 전체 보유 기간 중 보유와 거주를 구분하여 각각 4%를 적용합니다.
즉, 전체 보유 기간 중 2년 이상만 거주하였다면 올해 ‘20년도에는 최대 80%의 장특공이 가능했으나, 내년부터는 10년 보유 및 10년 거주를 해야 각각 40%씩, 합하여 80%가 가능한 것입니다. 최소 3년 이상 보유해야 하며 최소 2년 이상 거주를 해야 합니다. 시행일은 ‘21년 1월 1일부터입니다.
당초 조정대상지역 주택수에 포함될 거라는 분양권이, 일부 비과세에도 영향을 미치는 것으로 나타남으로 주의가 필요합니다. 물론 분양권이 주택으로 되면, 일시적 2주택 비과세와 같은 예외의 경우에는 여전히 비과세가 가능하다고 하나, 앞으로는 1주택+1입주권은 비과세가 아닌 것처럼, 1주택+1분양권도 비과세가 불가할 수 있으니 유의하시기 바랍니다.
그리고 분양권으로 인해 2주택 중과가 3주택 중과가 될 수 있으니 함께 체크해야 합니다. 시행일은 ‘21년 1월 1일부터입니다.
이에 대해서는 기존에 나왔던 내용과 동일합니다. 즉 아래와 같습니다.
● 법인 보유 주택에 대해 단일 종부세율 적용 (3%, 6%)
- 2주택 이하(조정대상지역 1주택 이하) : 3%
- 3주택 이상(혹은 조정대상지역 2주택) : 6%
● 6억 공제액 폐지 → 곧바로 재산세와 더불어 종부세 세부담
● 법인 보유 주택에 대해 종부세 과세 시 세부담 상한 폐지
● ‘6.17 대책' 이후 즉, 6.18 이후 조정대상지역에 8년 장기 임대등록하는 주택에 대해 종부세 합산배제 미적용 (즉, 임대주택 등록하더라도 종부세 과세)
따라서 사원용 주택, 기숙사 등이 아니라면 법인이 주택을 보유할 때 개인보다 훨씬 더 많은 종부세 세부담을 받을 수밖에 없습니다.
법인이 주택을 매매함으로써 얻는 차익이 발생하면, 해당 금액에 대해 법인세를 내야 합니다. 여기에 덧붙여 주택 양도차익에 대해 ‘추가 법인세' 라는 것을 내야 하는데요. 현행 10%에서 20%로 세율이 올라갑니다. 시행일은 ‘21년 1월 1일부터입니다. 사원용 주택 등은 제외하되 입주권, 분양권 그리고 ‘20년 6월 18일 이후 등록한 주택에 대해서는 모두 추가 세율이 적용됩니다.
기존에 언급되지 않았던 것인데요. 법인은 최대주주가 자신의 배당을 포기하고 특수관계자에게 초과 배당을 지급하는 방식으로 증여하면 증여세가 강화됩니다. 일부 가족법인은 해당될 수 있습니다.
역시 기존에는 언급되지 않았던 것입니다. 법인 설립 전환을 통한 세부담 회피를 막고자 최대주주 및 특수관계자가 80% 이상 지분을 보유한 법인의 경우 일부를 제외하고는 적정 유보소득보다 더 많은 유보금을 사내에 둘 경우 이에 대해서 배당을 한 것으로 간주하여 주주에게 배당소득세를 과세합니다.
‘준공공'으로 알고 있는 장기일반민간임대주택은 최소 의무임대기간이 8년으로 꽤 깁니다. 그만큼 준수해야 할 의무도 많지만, 그에 따른 세제혜택도 많았는데요. 대표적으로 장기보유특별공제를 50%(당초 8년 70%였으나 50%로 변경) 적용한 것입니다.
그런데 이에 대해 장특공 적용 기간을 당초 취득일이 아닌, 임대주택 등록 이후 기간으로 한다는 문구를 이번 세법개정안에 추가하였습니다. ‘관련 조문 명확화'라는 개정이유를 밝혔으나, 필요경비율 차감에 이어 지금까진 ‘취득일부터'라고 답변한 과세당국의 회신결과와도 일부 상충되는 바 이에 대해서는 이슈가 있을 것으로 생각됩니다.
지금까지 2020 세법개정안 중 부동산 세금과 관련된 내용에 대해 살펴보았습니다. 최종 통과 여부를 지켜봐야겠지만, 큰 틀에서는 대부분 이대로 진행이 된다고 생각하시고 계획을 세우셔야 할 것으로 생각됩니다.
개인적으로는 취득세 부분 그리고 주택임대사업자 자동 등록 말소에 따른 이슈에 대해 아직 별다른 결과가 나오지 않아 좀 아쉽습니다. 이 부분은 나오는 대로 칼럼 및 직방TV ‘절세의 신’ 프로그램을 통해 공유드리겠습니다. 감사합니다.
글. 제네시스박
주식회사 엠제이원 대표
'대한민국 부동산 초보를 위한 아파트 투자의 정석' 저자
'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자
'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자
블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’
※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.
