부동산

‘주택시장 안정을 위한 관리방안’의 이름으로 6·17 부동산 대책이 발표된 지 한 달이 지났습니다.

규제지역 대폭 확대, 법인 부동산의 투자 세금 강화, 재건축 2년 실거주 의무 등 정부는 오랜 기간 준비했던 부동산 대책을 발표했으며, 특히 대부분의 수도권 지역이 규제지역으로 묶이면서 투자자는 물론이고, 실수요자들에게도 큰 충격을 주었습니다.

그리고 연 이은 7·10 부동산 대책. 취득세/보유세/양도세 모든 방면에서의 부동산 세금이 대폭 상승했습니다. 특히, 다주택자들의 세율을 대폭 인상하여 이제 더 이상 다주택자들은 버틸 수 없는 상황이라는 여론이 많습니다.

정부의 깊은 고민이 느껴지는 6·17, 7·10 부동산 대책은 하반기 집값을 잡을 수 있을까요?

직방 부동산 전문가 패널 10인에게 물어봤습니다.

Q1. 실수요자에게 가장 큰 영향을 미치는 정책은?

Q2. 추가 대책이 발표된다면 어떤 내용일까요?

Q3. 하반기 부동산 전망은?

Q4. 1주택자, 일시적 2주택자, 다주택자, 포지션별 자산계획은 어떻게 세워야할까요?

6·17 부동산 대책의 혼란 속에서 정신차릴 틈도 없이 7·10 부동산 대책이 이어졌습니다. 다주택자는 물론이고, 무주택자 및 1주택자인 실수요자들도 큰 타격을 받게 되었습니다. 현재 시장은 사지도, 팔지도, 가지고있지도 못하게 하는 상황이고, 아마도 가장 큰 피해자는 실수요자라고 생각됩니다.

포지션 별로 효과적인 대응법이 있을 것으로 보이지는 않으나, 그래도 방법을 강구해보자면 다음과 같습니다.

1주택자 : 더 큰 집, 좋은 집 (똘똘한 한 채)

일시적 2주택자 : 양도소득세 혜택은 필수

다주택자 : 전문가와 상의하여, 진심으로 고민해봅시다. (가야 할지, 말아야 할지)

서울은 당분간 거래소강 상태와 함께 가격 강보합이 전망됩니다. 경기/인천은 비규제지역으로 확산됐던 풍선효과가 다소 진정될 전망이나, 김포/파주 등 6·17 대책의 규제를 피한 일부지역의 풍선효과가 발생되고 있습니다. 지방은 세종과 대전 등 일부지역의 가격강세를 제외하면 대부분 보합양상을 유지할 것으로 보입니다.

실수요자들이 주목할 정책은 6·17 대책의 여신규제입니다. 앞으로 전세대출을 이용한 갭투자 및 대출을 통해주택을 구입할 때, 보유과 거주를 분리할 수 없게 만드는 등 실수요자의 여신규제를 더욱 깐깐하게 관리할 것입니다.

대출규제 정책 기존 규제지역 뿐만 아니라 특히, 이번 규제(조정)지역 확대에 따른 해당지역 실수요자의 주택담보대출 비율 하락으로 예상치 못하게 자금마련 힘들어지며 내 집 마련에 큰 어려움을 겪고 있습니다.

각자 처한 상황에 맞는 대응책이 필요합니다.

1주택자는 내 집 마련에 안주하지 말고 평수넓혀가기와 상급지로 갈아타기 기회를 노려야 하고, 일시적 2주택자는 최대한 기존주택을 매도를 늦추는 것이 좋고 여유가 되고, 서울, 수도권 핵심입지 물건은 보유세 계산해 보고 2채 보유 고려해야 합니다. 다주택자는 내년 6월 1일 보유세 기산일 전까지 포트폴리오 중 제일 아래 위치한 물건들은 정리해서 핵심지로만 가져가는 포트폴리오 재배치 전략을 세워야 합니다.

이번 대책으로 실수요자에게 가장 큰 타격을 주는 건, 취득세 인상입니다. 기존 1~3%였던 취득세가 8%, 많게는 12%까지 크게 상승했습니다. 산술적으로도 큰 상승이고, 실수요자들은 다주택자와 대비해상대적으로 경험이 없기에, 초기에 들어가는 비용에 대해 상당히 큰 부담느낄 것으로 생각됩니다.

지금 이 시점에 가장 고민이 많을 실수요자(무주택 혹은 1주택자)는 여력이 되는 선에서 실거주를 마련(고가점자 청약, 저가점가 구축)하는 것이 좋아 보입니다. 투자 목적이 아닌 실거주가 목적이기 때문에, 여력이 되신다면 한시라도 빨리 내 집 마련하는 것을 추천 드립니다.

포지션에 따라, 일시적 2주택자라면 바뀐 규정 사전 꼼꼼히 확인 후 갈아타기를 시도(기존 주택 기간내 매도를 못하는 등 조건 못 갖출시 비과세 혜택 불가)하는 것을 추천 드리고, 이번 대책에 큰 타격을 받게 될 다주택자는 '출구전략'이 필요합니다. 특히 보유세 체크 후 합산과세, 증여, 부담부증여 등을 고려해 성공적인 출구 전략을 세우시길 응원합니다.

다주택자와 법인을 주요 타깃으로 한 취득세/종부세/양도세 인상안은 실수요자에게도 큰 영향을 미칠 것입니다. 직접적인 영향이라기보다 이로 인해 다주택자 / 법인 소유의 매물이 어느 정도 시장에 나올 것이기에 폭등 중이었던 수도권이 일정기간 소강상태에 접어들 가능성이 큽니다.

만약 부동산시장이 안정될 만큼 충분한 매물이 나오지 않을 경우에는, 과거 12·16 부동산 대책 내용 중 하나였던, 양도세 중과 한시적 완화정책을 정부가 다시 고민할 수도 있어 보입니다. 왜냐하면 지금까지의 수많은 부동산대책 중 유일하게 강남권의 집값하락효과가 있었던 정책이었기 때문입니다.

무주택자는 경기, 인천의 경우 지금부터 향후 몇 개월 동안이 내집마련의 황금기라 할 수 있을 것입니다.  1주택자는 보다 입지가 좋은 곳으로 갈아타기 좋은 시기이며, 일시적 2주택자는 어차피 기존주택을 매도해야 할 것이니 가급적 21년 6월 전까지 매도하는 것이 절세할 수 있는 방법이 될 것입니다.

사실 실수요자 즉 실제로 거주 목적으로 시장에 진입하는 무주택자나 1주택자에게는 오히려 금융규제가 소폭 완화되었기 때문에 매수가 오히려 쉬워졌다고 볼 수 있습니다. 다만, 그만큼 중저가 아파트 가격이 빠르게 올라갈 수 밖에 없는 상황입니다. 공급대비 수요가 더 많은 구조는 변함이 없기 때문이고, 결국 거래가 빠른 사람이 승자라고 볼 수 있습니다.

하반기 부동산 전망에 대해서는 지역에 따라 다를 것으로 보입니다. 7·10 대책 이후 그 동안 경고했던 비우량 비규제지역은 매도 물량 즉 공급이 수요를 넘을 것이고, 수요 또한 위축되어 조정을 면치 못할 것 입니다. 다만 만성적 공급 부족 구조에 빠진 서울은 이번 조치에도 불구하고 하락보다는 상승할 확률이 더 높습니다. 정책 구조로 인해 전세가가 폭등하고, 그 속도가 빨라 물건조차 씨가 말라, 없는 단지가  허다하며, 지금은 오히려 중저가 아파트를 사는 게 더 쉽습니다.

추가 대책이 발표된다면 아마, 공급대책 / 3기신도시 용적률상향 및 사전청약 확대 / 태릉 육사부지 개발

서울도심 일부 재개발 등 공공성강화 용적률상향 / 증여취득세율 상향 등이 아닐까 싶습니다.

취득 보유 양도 모든길 막혔기 때문에, 하반기 부동산 시장은 보합으로 예상됩니다. 당분간은 똘똘한 한채와 틈새 풍선효과가 이어질 것으로 보이고, 향후 1-2년 뒤에는 하락가능성 높아질 것으로 판단됩니다.

현 시점에서 다주택자는 리스크관리 꼭 필요합니다. 현재 가진 부동산의 보유가치 낮으면 정리 후 현금을 보유하는 것이 좋을 듯 싶고, 임대사업자 냈으면 관망해야할 것 같습니다.

일시적 2주택자는 절세가 필요하고, 기간 내 양도하는 것이 필수적이라고 생각됩니다. 그리고 1주택자는 똘똘한 한채 전략을, 무주택자는 시장 상황을 지켜보면서 적절한 시기에 내 집 마련을 하면 될 것 같습니다.

6월, 7월에 이어 만약 8월에도 부동산 대책이 나온다면... 크게 3가지 측면에서 규제예상될 것으로 보입니다. 세금/대출/규제지역 지정이 그것인데요, 우선 세금은 부동산 세금이 강화되어 다주택자의 부동산 취득/보유/양도에 걸친 세율이 더욱 높아지는 대책이 예상됩니다. 동시에 대출규제도 강화되어 고가주택의 기준을 기존의 9억 원, 15억 원으로 나누었던 것을 6억 원으로 조정해, 6억 원 이상의 주택은 지역 구분없이 대출 완전 불가하게 할 것으로 보입니다. 마지막 규제지역은 전국을 규제지역으로 묶는 방안을 발표하고, 집값이 하락한다는 일정조건을 만족시키면 규제지역에서 풀어주는 방식이 적용될 것으로 예상됩니다.

하반기 부동산 시장은 상승할 것으로 예상됩니다. 경제상황 호황, 소득수준 상승 때문이 아니라, 양도세로 인한 매물잠김 현상이 가장 큰 영향을 미칠 것이기 때문입니다. 매물 잠김의 영향은 현재 진행 중인 전세가격 폭등의 사례에서 보듯, 정상적인 시장 기능이 왜곡되어 가격 상승으로 연결됩니다.

일반적인 관점에서 보면 세금부담을 줄이기 위해 최소한의 1주택만 남기고 다른 것들을 처분하는 것이 좋을 수 있으나 투자 관점에서 보면, 세금 인상분보다 가격 인상분이 더 높을 것으로 예상되기 때문에 현재 자산을 유지하면서 추가로 부동산 매입하는 것이 자산 가치 증대에 도움이 될 것으로 보입니다.

실수요자에게는 6·17 대책이 더 큰 타격을 줍니다. 7·10 대책은 세금을 통해, 다주택자들로 하여금 보유주택을 매도하도록 하며, 신규로 다주택을 취득하는 것을 어렵게하는데 초점을 맞추고 있기 때문입니다.

실수요자 입장에서 보면 규제지역 확대에 따라 대출이 줄어들고, 주담대 활용 시 전입의무가 부여된 6·17대책으로 인해 주택매수 계획을 전면적으로 수정할 수 밖에 없습니다. 6·17 대책이나 7·10 대책 모두 실입주를 전제로 한 대책입니다. 갭투자를 통해 살고 싶은 곳을 미리 사놓는 것은 이제 쉽지 않아졌습니다.

임대차3법으로 인해 전세가격이 상승될 가능성이 높으며, 이는 결국 하방을 떠받치는 효과를 가져옵니다. 공급에 대한 확실한 비전을 제시해주지 못한다면, 정부대책을 기다리던 수요자들은 8월 말을 전후해 다시 주택 매수에 나설 가능성이 큽니다.

시장 상황을 봤을 때, 1주택자는 상급지 이동을 검토하고 있다면 언제라도 시행하는 것을 추천드립니다. 보유자금, 대출 필요성 등에 따라 포지션은 매우 달라질 수 있습니다. 원하는 시기에 원하는 지역으로의 이주가 쉽지 않아질 가능성이 높기 때문에 명확하게 선호하는 지역이 있다면 서두르는 것이 좋습니다. 일시적2주택자라면, 무조건 1주택으로 가야합니다. 옮겨갈 목적으로 매수한 주택이 있다면, 가급적 빠르게 입주하는 것이 마음도, 주머니도 편할 것입니다. 다주택자는 현금흐름과 소득이 중요하며, 본인의 소득으로 수천 ~ 억 대에 이르는 보유세를 감당할 수 있는지에 따라 결정하면 됩니다.

신혼부부, 생애최초 등 젊은 세대들에 대한 특별공급 물량 증대는 기회이니 눈여겨 봐야 합니다. 이 외 고가주택이 아닌 실수요라면 3억 원 이하라서, 취득세 감면이 되는지 확인해 봐야하고 실수요자라도 9억 원 이상 고가주택을 목표로 하고 있다면, 보유세를 계속 높이고 있기 때문에 유의해서 매수결정 하셔야겠습니다.

서울 웬만한 주택가격이 9억 원을 넘는 상황에서, 고가주택 기준이 9억 원으로 낮기 때문에, 1주택자는 최대한 보유세 방어를 위해 부부 공동명의 등 자산 분배를 하셔야 겠습니다. 일시적 1주택자는 종전주택을 빨리 처분해 1주택 9억 원 이하 양도소득세 비과세 효과를 보셔야 하고, 다주택자는 본인이 갖고 계신 물건의 밸류를 판단하시어, 유망한 곳은 증여 혹은 명의 분산을 하고, 현재 고평가라고 생각되시는 물건은 처분하여 보유세 부담을 줄이시길 추천드립니다.