최근 임대차 3법을 법무부가 추진하고 있고, 임시국회 중 통과될 가능성이 높다고 전해집니다. 전체적으로는 갱신권을 부여해서 2+2년을 살 수 있도록 하고, 임대료 갱신 상한제(5% 이내 범위에서 지자체가 결정하도록 하고), 전월세 신고제를 포함하는 내용으로 알려졌습니다.
2008~2013년 글로벌 금융위기와 그 파고가 유럽재정위기로 연결되던 시점에, 한국의 주택시장도 2008년부터 본격화된 침체의 영향으로 시종일관 약세가 장기간 지속되었습니다. 일본 부동산 20년 대하락을 예견하는 글들도 많고, 지금 생각하면 180도 다른 시장 분위기였습니다.
전세와 매매를 선택할 수 있는 구매력 있는 수요층에서는 매매가격 약세 기간에 전세를 선택하곤 하는데요, 그래서 ‘08~’13년은 전세가 상승률이 매매가 상승률을 치솟게 됩니다. 주택을 사는 것보다는 전세를 사는 게 유리하다는 판단을 했던 기간이죠. 점점 전세를 선택하면서 전세가격이 올라 서울시를 포함 아파트의 전세가율이 75%를 상회하는 기간이었습니다. 즉, 집값의 25% 정도만 있으면 전세를 끼고 주택을 매수할 수 있는 그런 상태였던 것입니다.
이때부터 전월세 시장의 안정을 바라는 시장의 욕구는 커졌는데요, 당시 임대3법이 아니라 해결책으로 도입된 것이 민간임대주택에 관한 특별법, 소위 주택임대사업자 제도였습니다. 주택임대사업자 제도는 국토부 관할이었는데, 임대차 시장 안정 정책을 국토부가 적극적으로 추진한 것이죠. 왜 이 시기에 임대3법 등 법무부 소관 작업이 제대로 진행되지 않았는지는 지금 시점에서 다소 의문으로 남긴 합니다.
임대시장 안정을 위해서 취득/재산/보유/소득/양도세의 모든 세제 혜택을 규모별로 부여한 주택임대사업자 제도는 ‘17년 26만 명 임대사업자에서 ‘20년 51만 임대사업자와 160만 채의 임대주택 등록으로 임대시장 안정에 기여하게 됩니다. 왜냐면 어쨌든 등록임대주택의 경우 갱신할 때마다 5%가 최고 신규 임대료의 상한선이기 때문이죠. 그래서 주택임대사업자 등록 주택의 임대료는 요즘 같은 경우, 주변 순수 일반임대료와 비교할 수 없을 정도로 낮은 곳이 많습니다. 말 그대로 안정화에 기여한 것이죠.
주택임대사업자 제도는 다만, 9·13 정책(‘18년) 이후부터는 다주택자가 이 제도를 활용해서 보유세 절세를 할 수 있다는 것과 양도세 혜택이 크다는 것이 알려지면서 임대시장 안정 목적 이외에 투자자들의 세후 수익률을 높이는 제도라는 비판을 받게 됩니다. 종전 임대차 시장 안정의 목적에서 도입되어서 그 목표달성을 하긴 했으나, 반대로 다주택자의 주택취득을 높여서 투자수요 유입에 따른 주택가격 상승의 원인으로 지목받게 되는 상황이 된 것이죠.
7·10 이후에는 아파트 매입임대사업자 제도가 없어질 만큼, 주택가격 상승의 진앙지로 갑자기 변하게 되는데, 아마도 2015년 이전부터 주택임대사업자를 착실하게 등록한 많은 임대사업자는 굉장히 어안이 벙벙한 상황을 맞이하지 않았을까 싶습니다.
세상 모든 일에는 양면성이 존재합니다. 주택임대사업자 제도가 대표적 제도일 것입니다. 지금 시점에 주택가격이 상승한 원인을 주택임대사업자 제도로 몰고 있는 시장 분위기가 있는데, 08~13년의 시대적 상황에서 주임사는 필요한 제도였습니다.
다만, ‘15년 이후 주택가격 상승이 가파르게 나타나기 시작했는데 이 기간부터는 임대시장 안정은 이뤄졌던 만큼, 국토부가 주임사의 혜택을 이 시기부터 서서히 줄여나갔다면 어땠을까 하고 생각도 해 봅니다.
최근 임대시장 불안으로 임대3법을 관할 부처인 법무부가 주도하면서, 이제 국토부의 주택임대사업자 제도가 아니라, 임대차 시장의 주무부처가 드디어 등장하는 모양새입니다. 뭔가 결자해지하는 느낌이죠. ‘14년에 등장했어야 했지만 왠지 6년 지나서 등장했습니다. 임대3법이 예고된 시점은 몇 달 전인데, 최초 외부로 임대3법 추진이 공개된 후 그 이후에 임대료 갱신을 한 거의 모든 지역에서 전세가격이 급등한 것을 보면 아쉬운 마음도 큽니다.
최근 전세를 구하러 좀 돌아다녀 보면, 종전 계약보다 한참 상회하는 고가 전세를 쉽게 볼 수 있습니다. 물론 일부 지역의 전세가격일수도 있지만 다소 아쉬운 부분은 어쩔 수 없을 것 같습니다. 정책의 내용이 임대차시장의 안정을 위해서 좋을지언정, 제도의 발표 시점 등에 대해서는 좋은 점수 주기가 어려울 것 같기 때문이죠.
앞으로 국내 주택시장은 큰 변화가 일어날 수밖에 없어 보입니다. 세금부터 임대차시장까지, 임대시장 안정을 위한 법과 제도까지 등 옥상옥 체제도 많아 보이고요. 그래서 그 누구도 쉽게 예측하기는 어려운 변화일 겁니다. 그러나 시장은 어떤 식으로든 굴러갈 겁니다. 이런 변화의 소용돌이 속에서 자가거주의 가치는 더 높아질 수 있을 것 같습니다. 집은 어쨌든 사는 공간이니까요.
글. 채상욱 하나금융투자 애널리스트
6년 연속 매경/한경 Best Analyst
하나금융투자(2014~현재)
LIG투자증권(2011~2014)
한국표준협회(2008~2011)
삼성물산 건설(2004~2008)
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