6·17대책, 7·10대책 등 연이은 대책을 통해 세금규제 폭탄을 쏟아 부은 정부가 이번에는 주택공급 확대방안 카드를 꺼내 들었다. 예상보다 더 많은 물량인 13만 2천 호를 공급할 계획이라고 하는데 절치부심 회심의 공급확대 카드로 과연 서울 집값 잡을 수 있을까?
주택공급이라는 것이 타성(惰性)기간이 길어 어차피 지금 계획을 세워도 빨라야 5년 후 입주가 가능하기 때문에 심리적 안정에 도움을 주면서 패닉바잉(지금 사지 않으면 아파트를 사지 못할 것 같은 불안감에 구입하는 현상)을 잠재울 수 있느냐와 실제로 계획처럼 제대로 공급이 될 수 있느냐, 그래서 공급이 된다면 과연 서울 집값을 잡을 수 있느냐의 관점에서 분석을 해볼 필요가 있겠다.
먼저 정부가 발표한 13만 2천 호의 실체부터 살펴보자.
신규택지 발굴을 통해 3만 3천 호, 3기 신도시 등 용적률 상향으로 2만 4천 호, 정비사업 공공성 강화로 7만 호, 규제완화를 통한 도심공급확대로 5천 호를 공급해서 총 13만 2천 호를 공급하겠다는 계획이다.
8·4대책이 나오자마자 이해당사자인 지방자치단체장과 지역구 국회의원들은 강하게 반발하고 있다.
태릉CC다음으로 많은 4천 호 물량이 공급될 과천시는 인프라가 부족한 과천시민을 위해 사용해야 하는 부지를 왜 서울 집값 안정을 위한 임대주택 부지로 제공해야 하냐며 반대의사를 분명히 했다.
서부면허시험장이 있는 마포구 여당 국회의원은 지금도 임대비율이 40%가 넘는 상암일대에 왜 또 임대아파트를 짓느냐며 반대목소리를 내고 있다.
가장 큰 규모인 태릉CC가 있는 노원구도 당연히 반발하고 있다. 8.4대책의 핵심인 재건축 고밀도 개발도 시작도 하기 전에 정비사업 인허가 권한을 가진 서울시의 50층 고밀도 개발을 반대에 부딪혔다. 정책을 통한 심리적 안정효과를 주려면 신뢰와 공감이 뒷받침되어 믿고 기다려주어야 안타깝게도 시작도 하기 전에 정부 여당에서 보여주는 모습은 그 반대이다.
그린벨트와 행정수도 논란, 임대사업자 혜택 번복, 임대차3법 소급적용, 현실과 동 떨어진 여당의원과 관계자들의 발언 등 최근 보여준 초조하면서 불안한 정부의 행보와 맞물리면서 심리안정을 얻기는커녕 이제는 콩으로 메주를 만든다고 해도 믿지 못하는 상황이 되고 있다.
대책을 빨리 발표하는 것보다 충분히 검토하고 협의하여 제대로 된 대책을 발표하는 것이 더 중요한 이유다.
자 그러면 13만 2천 호가 과연 실제 공급이 가능한 계획인지 분석해보자.
가장 많은 물량을 계획한 정비사업 공공성 강화를 통한 7만 호는 안타깝게도 현실가능성이 매우 낮다.
용적률을 300~500% 수준으로 완화하고 최대50층까지 허용하면서 늘어난 용적률의 50~70%를 기부채납으로 받아 공공분양과 공공임대아파트를 공급하겠다는 계획인데 칼자루를 쥐고 있는 조합이 과연 정부생각대로 움직일 가능성은 낮다.
아마 정부는 용적률250%에서 500%로 늘려주고 늘어난 용적률 절반 정도를 기부채납 받으면 임대아파트를 많이 공급할 수 있고, 조합도 용적률 올려주니 반대하지 않을 것이라 낭만적인 착각을 했겠지만 조합입장에서 조금만 생각해보면 현실성이 떨어진다는 것을 알 수 있다.
늘어난 일반분양만큼 당장의 수익성이 개선된다고 하여도 초과이익환수로 정부가 개발이익 상당부분을 가져갈 것이며, 고밀도 개발을 하면 중장기적으로 주택의 가치는 떨어질 수밖에 없다. 거기에 임대아파트 짓는 것은 찬성이지만 우리동네 우리아파트에 짓는 것은 싫다는 NIMBY(Not In My Back Yard)현상까지 더해져 2/3의 조합동의를 받는 것은 불가능에 가까울 것이다.
그렇다고 불로소득 환수라는 명분을 버리고 재건축단지에 파격적인 인센티브를 줄 가능성도 없다. 또 수많은 이해관계가 복잡하게 얽혀있는 재개발 해제구역을 공공재개발 가능하도록 허용하는 방안도 생각처럼 쉽지 않다.
정비사업을 통한 7만 호 공급계획은 그냥 계획에 그칠 가능성이 높으며 도심 공실 상가와 오피스텔 활용도 현실성이 떨어진다.
결국 계획대로 공급이 가능한 물량은 13만 2천 호가 신규택지 3만 3천 호와 용적률 상향 2만 4천 호해서 총 5만 7천 호 정도이다. 이 마저도 경기도에 위치한 3기 신도시 용적률 상향으로 2만 호 늘리는 것은 큰 효과를 기대하기 어려워, 실질 서울주택공급확대는 3만 7,200호 정도이다.
여기에 가장 큰 1만 호 규모인 태릉CC의 경우 서울 동북부권에 실수요자들한테는 도움이 되겠지만 입지적으로 강남이나 도심 수요분산과 집값 안정 효과는 미비하다. 많은 수요자들이 관심을 가질 만 한 지역은 용산 캠프킴 3,100호, 과천 4,000호, 조달청 1,000호 등 2만 호가 채 되지 않는다.
영혼까지 끌어 모아 정말 고생해서 공급계획안을 만든 노고는 인정해주어야 하지만 서울 집값 잡기에는 현실적으로 역부족이다.
실현가능성이 매우 낮지만 설사 13만 2천 호가 다 공급이 된다고 해도 언제 될지 그 시기는 유동적이며 몇 년에 걸쳐 조금씩 입주를 하면 서울 수도권의 순 유입인구를 감안하면 크게 도움이 되지는 않을 것 같다.
대부분 임대아파트로 개발을 하면 지역주민들과 지방자치단체들이 강하게 반발할 것이며 입주대상이 되는 소수에게만 혜택이 돌아가는 형평성이 문제가 발생할 수 있다. 영혼까지 끌어 모아서 찾을 수 있는 부지를 찾은 노고는 인정해주어야 하지만, 실질적으로 서울 집값을 잡는 효과를 기대하기는 어려울 것 같다.
이렇게 무리해서 개발한 주택들이 당장 집값안정에는 큰 도움되지 않고 오히려 몇 년 후 입주시점에 주택시장이 침체가 되는 상황이 발생하면 지금과 반대의 문제를 야기시킬 가능성도 배제할 수 없다.
차라리 한시적으로 양도세 중과를 폐지해줌으로써 매물이 많이 나오게 해주고 무주택자들이 주택을 구입할 시 저리대출확대, 취득세와 재산세 감면 등 혜택을 주는 것이 효과도 빠르고 주택시장 안정에 훨씬 더 도움이 될 것 같다.
글. 김인만 / 김인만부동산연구소장
'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자
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