지난 4일 정부는 주택공급 확대방안을 발표하면서 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’(6.17, 7.10대책)의 마지막 퍼즐을 맞췄다.
공급 방안으로 군부지, 이전기관 부지 등 신규택지를 발굴해 3.3만호, 3기 신도시 등 용적률 상향 및 기존사업 고밀화 2.4만호, 정비사업 공공성 강화(공공참여형 고밀 재건축, 공공재개발) 7만호 및 규제완화 등을 통한 도심공급 확대 0.5만호+α 등으로 서울권역 13만2,000호 이상 공급을 계획으로 세웠다.
■ 알토란 같은 서울 발굴 택지
■ ‘로또는 누구 품으로?’
서울 안의 신규 공급 택지 면면을 보면 주거 선호도가 높은 알토란 같은 입지가 많다. 임대와 분양 비율은 정해지지 않았지만 서울 용산 (용산 캠프킴), 서초(서울지방조달청, 국립외교원 유휴부지), 마포(서부면허시험장), 경기 과천(정부 과천청사 일대) 등 지역명만 들어도 아파트 가격이 높은 곳에서의 공급이 예고되었다.
또 LH·SH 등 공공기관의 미매각 부지도 눈여겨볼 택지이다. 인기가 많은 택지지구급 주거지에서 업무용으로 밑그림을 그린 만큼 위치가 우수한 편이다. 상암 DMC 미매각 부지는 랜드마크 초고층 빌딩을 짓기 위해 DMC 안에 남겨둔 곳이며 SH 마곡 미매각 부지도 마곡지구 인근 아파트값 상승세를 볼 때 주택 수요자들이 군침을 흘릴 만한 곳이다.
언론에서 알려진 서울 노원구 태릉골프장은 개발을 통해 1만가구를 공급하게 되어 미니 택지지구 역할을 할 가능성이 크다. 소규모 단지 공급이 아닌 만큼 일대 교통여건 개선, 생활인프라 구축을 예상할 수 있다.
또 부동산 정책을 통해 언급된 공급 내용인 3기 신도시와 용산정비창 공급도 발표에 포함되었다. 3기 신도시는 용적률을 상향해 38만3,000호에서 40만3,000호로 2만호 늘렸으며 강남에 있는 서울의료원도 1,000호에서 3,000천호, 용산정비창은 8,000호에서 1만호로 기존사업을 고밀도 개발할 것을 예고했다.
■ 3기 신도시(남양주왕숙, 하남교산, 인천계양, 고양창릉, 부천대장) 위치
■ 더 많이 짓게 해 줄게 새 집 다오
■ 재건축·재개발 조합 ‘계산기 두드릴 시간’
정부는 공공재건축과 공공재개발을 통한 7만호 공급을 계획했다.
공공재건축은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 참여해 사업을 함께 이끌어가는 새로운 형식의 재건축이다. 용적률을 300~500% 수준, 최대 50층까지 허용해 주는 대신 증가 용적률의 50～70%를 기부채납으로 환수한다는 내용이다. 이로써 서울에서 보기 힘든 주거지 50층이 현실화될 수 있다.
고밀 재건축을 통해 기부채납 받은 주택은 장기공공임대(50%이상) 및 무주택, 신혼부부·청년 등을 위한 공공분양(50%이하)으로 활용할 예정으로 밝혔다.
정비 예정 및 해제구역에서의 공공재개발 활성화도 있다. 주거환경정비가 필요한 예정구역은 물론 뉴타운 등 정비구역으로 지정되었다가 사업 지연 등으로 해제(서울 내 176개소 이 중 145개(82%가 노원·도봉·강북 등) 된 곳이 물망에 오를 수 있다.
특히 재개발 사업이 추진되었다가 금융위기, 부동산 시장 침체 등으로 해제되었다가 다시 시작하기 버거운 지역에서는 이번 공급대책이 반길 수 있어 보인다.
공공재개발도 LH, SH가 참여하고 조합원 물량 제외한 50%를 임대주택으로 공급하는 대신, 종상향(예 : 2종 → 3종주거), 용적률 상향, 분양가상한제 제외 등 인센티브 제공된다. (5.6대책)
다만 재건축·재개발 정비사업에서 규제완화로 인한 과열이 우려될 경우 정부는 즉시 기획조사를 시작, 시장 교란행위를 차단하기로 한 만큼 재개발 투자로 진입할 때는 신중하게 판단해야 한다.
■ 내년 3분기부터 공공분양 사전청약 시작
공급대책에서 노후 공공임대 재정비 시범사업, 공실 등 유휴공간 활용, 지분 적립형 분양주택 도입 등 규제완화 등을 통한 도심공급 확대를 통해 0.5만호 이상 공급할 것으로 내다봤다.
정부는 기존 공공분양 물량 사전청약 확대로 6만호를 확보했다. 계획된 공공택지(수도권 30만호 등 총 77만호) 내 공공분양 중 사전청약 물량을 당초 9천호에서 6만호(‘21년 3만호, ’22년 3만호)로 대폭 확대한다.
사전청약은 청약시스템이 구축되는 ‘21년 3분기부터 시작된다.
■ 가는 길은 험난하겠지만 ‘장밋빛 청사진’
■ 청년·신혼부부라면 청약통장 준비
현재 부동산 시장을 보면 다주택자, 법인에게 무거운 세금을 예고해 신규 주택시장에 진입하지 못하게 하는 등 투자수요를 차단하고 있다. 무주택이거나 갈아타기 위한 실수요자들만 시장에 참여 가능하도록 구조가 짜여 있고 최근에는 임대차법을 개정해 임차인의 주거 안정화에 무게를 뒀다.
즉 현재 시장을 움직이고 있는 젊은 무주택자들에게 4년의 시간을 벌어줘 전월세에 살며 정부가 그려 놓은 공급을 기다리라는 말로 해석할 수 있다. 이번 공급대책에서는 콕 집어 젊은 층에게 물량을 먼저 주겠다고 한 만큼 최근에 벌어지는 30대 들의 패닉바잉 현상을 막으려는 의도로 읽힌다.
마른 수건을 쥐어짜듯 서울 안에서 발굴한 택지들은 입지가 우수해 무주택자라면 청약 버킷리스트에 담아야 한다. 공공분양으로 나오는 만큼 청약통장을 오래 납입한 사람들과 청년, 신혼부부가 행운을 얻을 것으로 보인다. 이 중 서울 서초구 서울지방조달청, 국립외교원 유휴부지 등 정부 소유 부지는 최대한 청년·신혼부부에게 공급한다는 내용이 있어 젊은층의 내집마련이 유리하다.
3기 신도시를 비롯해 사전청약제가 대폭 확대되는 만큼 내년 말 이후 공급되는 청약에 대한 준비를 해야 한다. 특히 7.10대책에서 신혼부부 특별공급 자격요건을 완화하고 생애최초 특별공급을 민간분양에도 도입하고 공공주택에도 공급비율을 확대 한 만큼 내집을 한 번도 해보지 않은 무주택자들이 큰 수혜를 입을 전망이다.
또 청약을 앞두고 지역우선공급 물량도 확인해야 한다. 건설지역 우선공급제에 따라 대규모 택지지구가 아닌 이상 서울에서 공급되는 물량들은 서울에서 2년 이상 거주한 사람에게 먼저 돌아가기 때문에 경기도 거주자들은 3기 신도시를 공략해야 한다.
이번 공급계획의 키는 공공재개발과 공공재건축이라고 할 수 있다. 주택 수요자가 원하는 서울 안 입지의 공급이며 신규택지 발굴 공급 계획의 절반을 차지하기 때문이다.
재건축과 재개발을 놓고 보면 희비가 엇갈린다. 재건축 사업지의 경우 현 제도에서 초과이익환수제와 분양가 규제(분양가상한제)까지 있기 때문에 공공재건축으로 기대되는 실익이 어떠할지 계산해봐야 한다. 즉 용적률을 높여 주거의 쾌적성을 포기하는 대신 이익이 발생해야 하는데 현재 쌓여 있는 규제로 수익은 크지 않을 수 있어서다.
다만 현실적으로 재건축이 어려운 용적률이 높은 중층 재건축 사업지에서는 공공재건축이 하나의 방안이 될 수 있어 보인다.
재건축과 달리 재개발은 환영하는 곳이 있을 수 있다. 재개발 사업을 진행하다 해제된 경우 재추진이 쉽지 않고 주변 재개발 구역의 성공을 학습효과로 삼아 다시 도전할 수 있는 명분이 생긴 셈이다. 지난 5월에도 정부가 발표한 수도권 주택공급 기반 강화 방안에서 공공재개발이 언급되었지만 당시에는 정비해제구역은 포함돼 있지 않았다. 따라서 9월에 공모를 받는다고 하면 해제지역에서 공공재개발에 참여할 것으로 보인다.
역대 공급정책을 보면 발표 이후 갖가지 변수들로 속도가 나지 않는 경우를 볼 수 있다. 토지보상이나 지자체 협의, 시장 상황 악화 등으로 속도를 내지 못한 케이스가 적지 않기 때문이다. MB정부시절 보금자리주택지구로 선정된 곳 중 아직 분양에 나서지 않은 지구도 있을 정도이다.
따라서 이번 공급은 장밋빛 청사진을 그린 데에서 그치지 않고 빠르게, 한꺼번에 추진해야 시장에 효과가 있을 것으로 보인다.
