우리나라는 광복 이후 자본주의 체제로 50년 이상을 보내면서 국민소득 3만불을 넘어섰습니다. 국가의 산업 발전 단계를 보면 농업국가에서 경공업 중심의 저렴한 인건비를 위주로 성장하는 개발도상국으로, 첨단 산업 기반의 고학력의 인력들을 기반으로 지식재산으로 부가가치를 창출하는 고도화된 산업으로 발전하는 경향을 띕니다.
우리나라도 이제 지식재산으로 부가가치를 창출하는 단계로 이르렀으며, 이 때에는 영국 런던이나 미국 뉴욕 일본 도쿄 등 부가가치를 창출할 수 있는 고학력자들의 도심 집중 현상이 나타나면서 소득의 양극화가 시작되게 됩니다. 문제는 개인별 소득의 양극화가 부동산에도 영향을 미치고 있다는 점인데요. 우리나라의 부동산 양극화는 얼마나 되는지 알아보겠습니다.
일단 2017년의 중간 소득계층인 3분위의 연간 소득은 4,323만 원인데요. 이때 상위 20%인 1분위는 1억 2,921만 원으로 이 두 계층의 소득차이는 8,598만 원입니다. 똑같은 기준으로 2019년을 보면 3분위는 4,577만 원 이고, 1분위는 1억 3,754만 원이죠. 차이는 더 벌어져 9,177만원입니다. 이러한 경향을 봤을 때 두 계층간 소득 차이는 연간 4~5%가량 벌어지고 있다고 보시면 됩니다.
이렇게 소득의 격차가 벌어지는 현상이 부동산에는 어떠한 영향을 미치고 있을까요? 2011년부터 2020년까지의 경향을 보면 아래와 같습니다.
강남3구가 포함된 동남권과 서울 평균 아파트 값을 추이를 나타냈습니다. 점점 두 그래프의 간격이 벌어지고 있음을 볼 수 있는데요. 2011년만 해도 평당 900만 원 가량 차이 나고 있던 평당 매매가격이 2020년에는 평당 2,200만 원 가량 이나 차이 나게 되었습니다. 좀 더 명확히 보기 위해 차액만 별도로 그래프로 나타내면 다음과 같습니다.
2016년 들어서 차액이 급격히 커지는 모습인데요. 공교롭게 부동산 상승기와 맞물립니다. 저는 이러한 결과에 대하여 다음과 같이 생각합니다. 산업발전이 점점 H/W 위주에서 지식/아이디어 위주의 S/W 쪽으로 변화하면서 기업들도 부가가치 창출을 위해 도심화 집중 현상이 가속화되었는데요. 1명의 교육받은 인재가 더 많은 부가가치를 창출하니, 자연히 고학력자에게 더 많은 월급을 주는 것이 소득의 양극화로 이어지게 되었습니다.
그리고 공교롭게 고학력자들은 향후 거주 + 투자 관점에서 어떠한 지역의 부동산을 구입하느냐에 있어 현재 부동산 정책과 공급물량 및 향후 고소득자 또는 부자들이 어디에 몰려 살 지 등등 여러가지 요인들을 검토하는 등 부동산 공부를 하게 됩니다. 그러다 보니 안전자산으로 핵심지를 사야 하니 강남3구에 몰렸을 거라고 추측됩니다.
보통 사람들은 저렇게 강남의 부동산이 오르면 거품이고 2011년의 격차인 평당 900만 원 수준으로 다시 떨어지기를 기다리지만, 핵심지가 떨어지면 외곽은 더 떨어지는 현상을 과거로부터 우리는 이미 몇 번 확인을 했기 때문에 가능성이 적은 이야기입니다. 최근에는 ‘가난해도 부자의 줄에 서라’는 유행어가 있습니다. 앞에서와 같이 부동산의 양극화가 진행돼도 핵심지에 관심을 가져야 하는 이유를 알아보겠습니다.
이미 강남 아파트 평균 매매 기준 평당 단가가 5,000만 원대로 올라섰지만, 신축 30억 원이 넘는 아파트 등을 포함했을 때의 얘기고, 현재 약세인 재건축 아파트만 확인하면 다릅니다. 2011년 마포 태영 아파트의 34평 가격이 5억 원이고 은마 아파트 34평이 12억 원으로 2.4배 차이가 났지만, 현재 태영 아파트 시세는 12억 원이고 은마는 20~21억 원으로 1.75배로 오히려 격차가 줄었다고 볼 수 있습니다. 따라서 강남의 재건축이 계속되는 규제로 어려운 만큼 다른 지역과의 격차가 줄어 있음을 알 수 있으며, 이런 시점이 상위급지로 갈아탈 때인 것 같습니다.
핵심지가 비싸지 않았던 적은 없었습니다. 다만 격차가 줄었을 때, 혹은 본인이 기회가 될 때 옮겨야 나중에 벌어지는 격차를 감당할 수 있습니다. 지방 거점 중심의 산업이 부흥해야 지금의 벌어진 부동산 양극화가 줄어들 텐데, 앞으로 미국의 실리콘 밸리 같은 특수지역이 만들어지지 않는 이상, 부가가치 창출할 인재들은 모든 시설이 몰려 있는 서울로 몰려들게 되어 있습니다.
글. 부동산 스나이퍼
(kostill@naver.com)
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