2020년 2월, 서울 아파트 매매가격은 다시 안정세로 전환되었다. 이 현상에 대한 원인이 19년 말 정부가 발표한 12·16부동산 대책의 효과인지 아니면 코로나19의 영향인지는 아직도 갑론을박이 진행 중이다.
그런데 6월이 되자 다시금 서울이 꿈틀대기 시작했다.
정부는 부랴부랴 또 다른 부동산대책을 준비했고 계속되는 서울의 상승에 짜증이라도 내듯이, 그리고 아파트 가격상승의 책임을 다주택자와 법인에게 돌리듯이, 무지막지한 부동산 대책을 발표했고 그것이 바로 6·17부동산 대책이었다.
하지만 그럼에도 서울 아파트 값의 상승세가 진정되지 않자, 한 달도 되지 않아 또 다른 엄청난 정책을 발표했고 그것이 7·10부동산 대책이었다. 이후 그 유명한 임대차3법도 빛과 같은 속도로 국회를 통과하여 정부가 원하는 모든 법들의 개정이 일사천리로 진행되었다.
하지만 이미 정부의 부동산 대책 이후, 다시 집값이 폭등하는 현상을 수십 차례 지켜본 터라 더 이상 부동산 대책으로 인해 집값이 안정될 것이라 믿는 사람들은 많지 않을 것이다. 그리고 전문가들 사이에서는 또 다시 향후 집값의 흐름에 대해 갑론을박이 펼쳐지고 있다.
그런데 더 중요한 것이 있었다. 그건 바로 전·월세 가격이었다.
정부의 부동산 대책들로 인해 집값이야 오를 수도 내릴 수도 있다. 내린다면 실수요자가 내 집 마련을 하기 수월해 질 것이고(이론상만 그렇지 실제로는 절대 그렇지 않다) 만약 집값이 더 오른다면 전세나 월세로 살면 그만이다. 그런데 전·월세로 살면 그만이란 전제조건은 전·월세 가격이 안정적일 때 이야기다.
만약 전·월세가격도 폭등한다면 무주택자들은 사면초가가 될 수밖에 없어진다.
그렇다면 요 근래 정부가 쏟아낸 부동산대책은 전·월세가격에 어떤 영향을 미칠까?
이제 임대사업자, 매매사업자, 그리고 법인의 경우, 단 한 푼의 주택담보대출도 허용되지 않는다. 게다가 취득세 또한 다주택자는 8~12%, 법인은 무조건12%이기 때문에 투기수요는 대부분 차단될 것이다. 그래서 집값이 잡힐지는 의문이지만 한가지 확실한 것은 민간에서 전·월세를 공급해주는 주체도 이와 같은 투기수요라는 것이다. 따라서 투기수요가 줄어든다면 전·월세 공급도 줄어든다는 것을 의미한다.
그리고 말이 많았던 법인투기세력도 21년부터 3~6%의 종합부동산세 단일세율이 적용될 것이기에 더 이상 임대사업을 유지할 수 없다. 법인소유 주택 상당수가 만기시점에 매물로 나올 것인데, 이를 매입하는 대상은 실수요자가 될 수밖에 없다. 따라서 이 물량만큼 전·월세는 줄어들 것이다. 다주택자의 매물 또한 비슷한 현상이 발생될 것이다.
재건축 아파트는 또 어떠한가? 이제 2년 이상 거주하지 않았다면 재건축 진행 시 분양신청 자격이 없어지기 때문에 실거주 이력이 없는 집주인은 임차인을 내보낼 것이다. 참고로 재건축 대상 아파트의 경우 임차인의 비율은 보통 70% 이상이다.
게다가 7·10대책으로 임대주택도 사실상 폐지되었다. 게다가 얼마 전 기획재정부에서 발표한 ‘민간임대주택에 관한 특별법 개정에 따른 임대주택 세제지원 보완조치’에 따라 기존 임대주택 또한 매물로 등장할 것이기에 해당되는 수량만큼 전·월세 공급은 줄어들 것이고 그만큼 수요는 늘어나게 된다.
이처럼 정부의 모든 정책이 전·월세가격 상승요인으로 작용하고 있다는 것이다. 게다가 서울, 경기 아파트 전세수급 또한 계속해서 가파르게 상승 중이다. 즉, 부동산정책 등의 외부요인이 없다 해도 시장흐름상 상승세에 있다는 것이다. 여기에 기름을 붓는 격이 될 수 있는 것이 바로 임대차3법이었고 작년부터 여러 칼럼을 통해 전세가격 폭등우려에 대해 이야기 했었다. 하지만 결국 임대차3법 마저 강행되었다. 그것도 기존 계약에 소급 적용해서 말이다.
소급적용에 대한 불안감으로 집주인들은 미리 4년치를 올리는 통에 전세가격은 이미 폭등했다. 시장에 전세수급이 원활했다면, 즉, 전세매물이 많이 있었다면 집주인 맘대로 전세가격이 폭등하는 일은 없었을 것이다. 하지만 아래 그래프와 같이 전세수급지수는 무서운 속도로 상승 중에 있다. 그리고 이와 맞물려 6·17대책, 7·10대책, 그리고 임대차3법까지 동원되어 결국 서울, 경기 전세가격의 폭등은 시작되었다.
문제는 앞으로 더 심해질 가능성이 높다는 것이다. 정부는 임대차3법 소급시행으로 4년동안은 전세가격이 안정될 것이라 하지만 다음과 같은 현상이 벌어질 가능성이 농후해 보인다.
2020년 현재, 법 시행일 기준, 만기 1개월 미만 전세는 이미 폭등했다. 다행히 법 적용을 받을 수 있는 임차인들은 5% 상한을 적용 받아 2년 갱신을 했지만 모든 임차인들이 2년 갱신을 하는 것은 아니다. 분양 받아놓은 집으로 입주를 해야 하는 등등의 사유로 계약갱신을 하지 않는 주택은 5% 상한제한을 받지 않고 시세대로 전세시장에 나올 것이다.
전세가격은 이미 폭등을 한 상태에서 이렇게 귀한 전세매물이 나온다면, 게다가 2년 후 5% 상한제한을 받을 것이니 시세는 더 오를 가능성이 높다. 2021년에도 이런 현상은 반복될 것이다. 즉, 5% 상한제한을 받지 않는 일반적인 전세거래량은 매우 줄어들 것이지만 전세가격은 크게 오를 수밖에 없다는 것이다.
2022년이 되면 어떨까? 2년 전(2020년) 5% 상한으로 계약갱신을 한 전세의 만기가 돌아왔다. 더 이상 계약갱신청구권은 없다. 하지만 전세시세는 크게 올라있다. 어떻게 해야 할까? 2023년에도 비슷한 현상이 벌어질 것이다.
2024년이 되면 2020년 최초계약을 했던 전세의 만기가 돌아온다. 하지만 마찬가지로 더 이상의 계약갱신청구권은 없기 때문에 시세에 맞는 매물을 찾아야 할 것이다. 이런 과정 중에 입주물량이라도 풍부하다면 전세가격은 안정될 수도 있다. 하지만 서울의 입주물량은 2019년 6.2만여 호였다. 그리고 올해 입주물량은 약 5만호 정도이다. 그런데 내년에는 2.4만호 정도만 예정되어있고 22년에는 2만호에도 미치지 못한다.
과연, 누구를 위한 정책일까?
글. 새벽하늘 김태훈
베스트셀러 <부동산경매로 인생을 샀다> 저자
베스트셀러 <2020 부동산 시그널> 저자(공저)
<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자
새벽하늘의 경매이야기(블로그)
/ 다꿈스쿨 멘토
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