최근 코로나가 종식되지 않아 전 국민이 고생하고 있고 경제는 불황이 확실한데, 주식은 오르는 기 현상이 벌어지고 있습니다. 이때 중요한 시사점 하나에 대해 얘기해 보고자 합니다. 바로 미국 연준에서 잭슨홀 회의 때 발표한 ‘평균 물가제’입니다.
보통 물가가 과도하게 오르면 인플레이션을 우려해 기준금리를 올림으로서 통화량을 위축시키고 물가 상승을 저하시키는 일종의 유지 정책을 펴는 것이 보통입니다. 하지만 코로나라는 특수한 상황에서 극도로 소비가 안되니 기업들이 투자를 안 하고, 직원들을 잘라 국민들이 힘들어할 상황을 방지하기 위해(즉, 고용 유지를 위해) 물가가 2% 이상 상승하더라도 2% 수준의 정상 범주로 보고 금리를 올리지 않겠다는 건데요. 금리를 올리지 않음으로써 미국 기업들은 투자 활성화에 대한 유인이 더 커지고 투자를 하게 되면 고용 창출의 효과가 있을 것임을 의도한 것입니다. 하지만 이에는 맹점이 있으니 바로 자산 가격의 거품입니다.
자산 거품이 왜 우려되는지 도식화해보면 아래와 같은데요. 실질 제로 및 마이너스 금리는 부채의 증가를 불러오며, 연준의 코로나 재정 부양책을 포함해 광의 통화인 M2의 증가를 불러옵니다. 경제가 불황이더라도 소비를 할 수 있는 여건이 되면 사람들은 가지고 있는 현금으로 소비를 하여 기업들의 매출을 활성화하고 호경기로 진입하게 하는 힘이 만듭니다.
하지만 코로나같이 소비를 못하게 강제적으로 막는 특수한 상황에서 사람들은 불안감을 느끼게 되고 저축을 우선적으로 하게 됩니다. 하지만 저축해봐야 물가 상승률에도 미치지 못하는 예금금리로 거의 남는 것이 없는 것이 뻔히 예상되면 자산 구입을 선택하게 되고, 이를 통해 불어난 통화가 자산 가격을 올리는 구조입니다.
때문에 미국 나스닥 등 증시가 매일 신고가를 써내고 있는 중이지요. 미국의 광의 통화 증가량은 올해 초만 해도 5% 수준이었으나, 코로나 유행 이후 20%대까지 올라왔습니다. 이러한 증가량은 1980년 대 이후 유례를 찾을 수 없는 수준입니다. 2000년대 초반 닷컴 버블 때에도 12%가 최대 경기부양책이 적용된 통화 증가량이었죠. 이러한 상황과 한국의 아파트 가격과는 무슨 관계가 있을까요?
부동산도 역시 주식과 마찬가지로 자산입니다. 통화량 증가의 영향을 안 받을 수 없겠죠. 미국이 기준금리를 제로 금리로 계속해서 가져간다면 한국은행도 금리를 올릴 수 없을 것이고 5년간 아파트 가격은 올랐지만, 주택 가격 부담지수도 낮을 것이며 주택담보대출에 대한 부담도 별로 없을 것입니다. 그래도 20억, 30억 하는 아파트 가격이 너무 비싸다고 생각이 들 수도 있습니다. 그동안 많이 올랐죠.
강남구의 아파트 매매가격 변화율을 보시면 1~5월까지 마이너스이다가 6~7월에 다시 소폭 상승했다가 다시 약해져 있는 상황입니다.
공교롭게도 우리나라의 M2 중 현금 통화량 증가율을 보면 1~2월 (증가) → 3~4월 (멈춤) → 5~6월(증가) 하였습니다. 5~6월에 다시 증가한 현금이 강남 아파트에 6~7월 상승에 기여했다고도 볼 수 있습니다. 하지만 저는 하반기에 강남 아파트는 보합일 것으로 예상하는데요. 앞으로 미국의 영향으로 장기간 저금리를 유지한다 하더라도 이제 사람들은 부동산 가격 상승에 대해 피로감과 가격의 무거움을 느낄 것으로 예상하기 때문입니다.
그리고 앞으로 늘어날 현금은 상당수 주식에 들어갈 확률이 높습니다. 그렇다 하더라도 다시 한번 부동산이 폭락해 매수 타이밍을 기다리는 일은 너무 어리석습니다. 왜냐면 우리는 미국이 기축 통화인 달러를 사상 유례없이 푸는 시대에 살고 있기 때문입니다.
나의 연봉 상승률이 달러를 푸는 속도(연간 10~20%)보다 낮은 한, 주식을 포함한 자산에 관심이 가는 것은 당연한 현상입니다. (참고로 한국의 전년 대비 통화량 증가율 역시 미국보단 덜하지만 8%~10%까지 늘어난 상황입니다.)
하지만 이럴 때에 어설프게 자산 매입을 시도하다가는 실패를 경험할 가능성이 있습니다. 돈이 넘쳐나도 가치 있어 보였으나, 나중에 알고 보니 가치가 없는 자산은 거품이 꺼지기 때문이죠. 때문에 주식도 부동산도 적정가치에 대한 정확한 밸류에이션을 기반으로 어느 정도의 돈을 쏟을 것인지 냉철하게 대응해야 합니다. 부동산 입지의 중요성이 최근 다시 부각되는 이유 또한 기본 가치에 대한 평가 때문일 것이고, 주식의 변동성보다 덜한 부동산의 안정성에 관심이 가기 때문일 것입니다.
글. 부동산 스나이퍼
(kostill@naver.com)
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