부동산

최근 정부는 부동산 시장 교란행위 차단을 목적으로 '부동산거래분석원'(가칭) 출범을 예고했다. 명칭만 들었을 때는 연구기관 같지만 하는 일은 시장을 감독하면서 시장 교란 행위나 불법 행위 등을 적발해내는 것이다.

현재 국토교통부 산하에 설치된 임시조직인 '불법행위 대응반'을 '부동산거래분석원'이라는 소속기관으로 확대 개편하는 방식이다. 국토교통부, 금감원, 국세청, 검찰, 경찰 등에서 전문 인력 파견을 확대하고 금융정보 등 이상 거래 분석 기능을 강화하는 내용을 골자로 앞으로 이 조직은 모든 부동산 거래를 상시적으로 들여다볼 수 있는 권한을 갖출 예정이다.

기획재정부 보도자료에서는 부동산거래분석원 기능을 금융정보분석원(FIU), 자본시장조사단 사례를 참고한다고 밝혔다. 참고로 금융정보분석원은 금융위원회 소속 기관으로 외화의 불법 유출입, 자본세탁, 불법거래 등 의심스러운 금융거래를 보고받아 이를 분석한 뒤 사법기관에 넘긴다. 자본시장조사단 역시 2013년 금융위원회 산하 조직으로 출범했으며 주가조작, 불공정거래 등 각종 금융범죄를 조사한다.

금융정보분석원(FIU), 자본시장조사단과 부동산거래분석원은 조사 대상이 다를 뿐, 업무 프로세스는 비슷하게 진행될 것으로 보고 있다. 특히 금융당국이 그동안 쌓아온 금융시장 위법사항에 대한 조사, 분석 노하우를 국토부 측에 전달하고 있다는 언론 보도를 보면 앞으로 부동산거래분석원의 기능과 권한이 더욱 강화될 것으로 예상할 수 있다.

부동산거래분석원이 본격적으로 도입되면 불법이나 편법으로 부동산 거래가 되는지 감시망이 더욱 촘촘해진다는 의미라고 할 수 있다. 규제지역의 주택을 거래할 때 자금마련에 대한 명확한 근거자료를 먼저 확보해야 하며 가족 간의 돈 거래, 차명거래도 증여추정이 될 수 있으니 특별히 신경 써야 할 것으로 보인다.

특히 지난달 26일 발표한 4차 실거래 조사 결과에서 앞으로 SNS·유튜브·인터넷 카페 등 온라인 플랫폼을 통한 부동산 투자사기 등 각종 부동산 불법행위 및 거래질서 교란행위 단속을 점검한다고 밝힌 만큼 상시모니터링, 불법의심거래는 물론 공인중개사들의 영업행위와 유튜브 인플루언서들의 행동도 들여다볼 것으로 짐작된다.

부동산 불법행위 대응반 실거래 조사,

편법증여, 집값담함, 부정청약까지 잡아내

국토부는 작년 12월부터 올해 2월까지 신고된 전국 9억 원 이상 고가주택 거래 중 이상거래가 의심되는 사례를 발표했다. 불법행위 대응반 출범 이후 4차 관계기관 합동조사다. 

해당기간 신고된 전국 9억 원 이상 고가주택 거래 중 이상거래가 의심되는 1,705건 중 친족 등 편법증여 의심 건, 법인자금을 유용한 탈세의심 건 등 총 555건을 국세청에 통보하기로 했다. 또 부동산 매입이 아닌 다른 용도로 법인 대출 또는 사업자 대출을 받은 후 주택구입에 활용하는 대출규정 위반 건도 행정안전부에 통보했다.

이번 조사에서 확인되어 국세청, 금융위, 행안부, 경찰청 등 관계기관에 통보·점검하기로 한 주요 사례는 다음과 같다.

#1. 법인 배당소득을 이용한 편법증여 의심

법인 대표B의 자녀이자 주주인A(30세)는 송파구 소재 아파트(13.5억)를 매수하면서 법인으로부터 받은 배당소득(7.5억)을 활용한 것으로 소명했다. 하지만 A가 소유한 실제 보유지분(0.03%)을 크게 초과한 배당소득을 가져가 법인 대표B의 배당금을 자녀 A에게 편법증여한 것으로 의심된 사례이다.

#2. 가족 간 저가거래, 양도세 및 증여세 탈루 의심

C는 친언니로부터 용산구 아파트(11.5억)를 시세보다 저렴한 가격으로 사들였다. 해당 아파트는 거래 전 6개월 내 14억 8,000만 원에 거래된 것으로 나타났다. 또 가계약금을 7월 28일에 지급했음에도 계약일을 12월 11일로 거짓 신고해 특수관계인간 저가거래를 통한 양도세 및 증여세 탈루 혐의, 계약일 허위신고로 국세청·지자체에 통보했다.

#3. 개인사업자 대출의 용도 외 유용 등 의심

의료업을 하는 개인사업자 D는 강남구 소재 70억 원 상당 아파트를 매수하기 위해 저축은행에서 의료기기 구입목적 등을 위한 용도로 개인사업자 대출 26억 원을 대출받은 경우 개인사업자대출의 용도 외 유용으로 의심됐다.

#4. 규제지역 내 주택구입목적 기업자금 대출금지 위반 의심

제조업을 하는 E법인은 대구 수성구 소재 22억원 상당의 아파트를 매수하기 위해 상호금융조합으로부터 법인사업자대출(주택담보대출) 13억 원을 받은 경우이다. 규제지역 내에서의 주택구입목적 기업자금대출 취급제한 규정 위반 의심되는 사례이다.

집값담합, 무등록중개도 ‘꼼짝 마’ 부동산 범죄수사 대상

사소하게 여겼던 집값담합도 부동산 범죄수사 대상이 되었다. 대응반은 현재까지 부동산시장 범죄행위를 수사한 결과, 총 30건(34명)을 형사입건했고 이 중 수사가 마무리된 15건은 검찰에 송치, 395건은 수사 중이라고 밝혔다.

30건을 유형별로 살펴보면, 현수막 또는 인터넷 카페 글 게시를 통해 집값담합을 유도한 행위가 13건(11명)으로 가장 많았고 ▲특정 공인중개사들이 단체를 구성하여 비회원 공인중개사와의 공동중개를 거부한 행위 5건(8명) ▲ 공인중개사가 아닌 자가 부동산을 중개하거나 표시 광고한 행위 3건(3명) ▲ 위장전입을 하거나 특별공급 제도를 부당하게 이용하여 아파트를 부정당첨 받은 행위는 현재 9건(12명)이다.

위장전입을 통한 부정청약도 수사대상으로 지목됐다. 이번 조사에서는 실제 거주의사가 없음에도 타 지역 고시원 업주에게 일정한 대가를 지불하고 고시원에 위장전입하여, 해당지역 아파트 청약에 부정당첨한 내용이 있다.

온라인 카페에 집값담합을 유도하는 게시글 작성 건도 조심해야 한다. 인터넷 포털사이트 카페 “○○○”에 △△△라는 닉네임으로 “XX아파트 33평은 ○○억 이하로 내놓지 마세요” 등의 게시글을 작성해 인근 공인 중개사의 업무를 방해하는 행위로 봤다.