| 정부의 부동산 규제 드디어 효과 발휘하나…서울 아파트 매매 거래량은 대폭 감소
지속되는 정부의 고강도 부동산 규제와 함께 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19)재확산 영향으로 서울 아파트 거래량이 대폭 가라앉으면서 서울 아파트 가격이 내려앉을 것이라는 전망이 나오고 있습니다.
실제로 서울부동산정보광장에 따르면 9월 아파트 거래량(10월 7일 기준)은 2251건으로 전년대비 67.9%나 감소한 것으로 나타났습니다. 이 같은 분위기 급변은 6·17부동산 대책에 이어 고강도 세금 규제인7·10부동산 대책이 발표되고, 관련 법안들이 통과되면서 본격적으로 규제가 시작돼 매수심리가 꺾인 것으로 분석됩니다. 뿐만 아니라, 임대차보호법 시행으로 전세 낀 매물의 거래가 어려워진 것도 거래 감소한 것도 원인입니다.
| 거래량 줄긴 했지만, 입지 우수한 아파트들은 여전히 신고가 행진 여전
일반적으로 주택 거래량이 상승하면 부동산에 대한 수요 증가로 가격 상승이 이뤄진다고 분석합니다. 반대로 거래량이 감소하면 수요가 감소해 집값이 하락할 수 있다는 전망합니다. 하지만, 최근에는 거래량이 감소하는데도 불구하고 신고가 거래를 기록하는 단지가 나오고 있습니다.
국토교통부의 실거래가 통계시스템에 따르면 강남구 도곡동 ‘대림아크로빌’ 전용면적 130㎡의 경우 올해 2월에만 하더라도 17억(16층)에 거래됐었지만, 올해 9월 23일에는 19억 5000만원(8층)에 거래되면서 신고가를 기록한 것입니다.
이 같은 신고가 행진은 강남구에만 국한된 게 아닌 상황입니다. 서울 동대문구 답십리동 ‘래미안위브’ 전용면적 84㎡도 지난 2월에만 하더라도 11억 6800만원(12층)에 거래됐는데 9월 19일에는 해당 아파트의 같은 평형대가 13억 2000만원(14층)에 거래돼 신고가를 보였습니다.
또한, 강동구 상일동 ‘고덕센트럴아이파크’ 전용면적 59㎡도 지난 2월 11억 3000만원(11층)에 실거래가 이뤄졌지만, 9월 17일에는 12억 9500만원(8층)에 거래되면서 신고가를 기록했습니다.
이 같은 현상에 한 부동산 전문가는 “최근 1-2년간 서울 아파트 급격한 가격 상승과 계속되는 부동산 규제로 인한 피로감으로 거래량이 감소하면서 보합세를 유지하고 있는 상황이지만, 입지가 탄탄한 아파트들의 경우 거래량과 상관없이 신고가를 기록하고 있는 분위기”라고 말했습니다.
| 전국의 유동자금이 안전자산인 서울 아파트로 쏠린다
이렇게 서울 아파트 매매 거래량이 감소하더라도 서울 아파트 가격이 좀처럼 꺾이질 않는 것은 서울 아파트가 안전자산이라는 인식이 강하기 때문입니다.
실제로 정부의 부동산 규제가 강화될수록, 서울 아파트 가격이 더욱 높아졌고 다주택자나 법인투자자들도 지방 아파트들을 내놓지 서울 아파트는 마지막까지 보유하고 있기 때문입니다.
이런 과정에서 ‘똘똘한 한 채’의 영향이 더욱 강화돼 다주택자들이 ‘못난이 물건’부터 정리하고 안전자산이 되는 서울 아파트를 집중하고 있는 것입니다.
업계에서는 “유동자금이 풍부해진 상황에 아무리 정부가 대출을 막아도 결국 오르는 곳이 오르고, 떨어져도 최대한 마지막에 떨어진다”며 “서울 아파트는 안전자산이기 때문에 가격하락이 쉽지 않다”고 분석하고 있습니다.
| 서울-경기, 서울-6대광역시 아파트 평균매매가 격차 확대된다
서울 아파트가 안전자산이라고 인식하게 된 것은 정부의 부동산 규제에도 서울과 비서울의 아파트 가격 양극화 현상은 갈수록 두드러졌기 때문입니다.
KB부동산 리브온의 주택가격동향을 살펴보면, 지난 2013년에만 하더라도 서울과 경기도와 6대광역시의 아파트 평균매매가격 격차는 각각 2억 3465만원, 3억 2213만원 수준으로 비교적 금액대가 일정했습니다.
하지만, 2017년 문재인 정부가 들어서면서 서울 아파트를 잡기 위해 부동산 규제를 쏟아내면서 집값이 잡힐 것으로 보였지만, 오히려 경기도와 6대 광역시의 아파트 가격 격차가 대폭 벌어졌습니다. 올해 9월에는 서울 아파트 평균매매가격이 10억원을 돌파한 반면, 경기도 아파트 가격은 4억 2999만원에 머물고, 6대 광역시는 3억 803만원에 그치면서 아파트 가격 격차는 5억 7313만원, 6억 9509만원으로 확대됐습니다.
| 공공재건축, 공공재개발로 서울 수요 해결시킬 수 있을까?
이처럼 정부가 고강도 부동산 규제를 쏟아내고 있고, 거래량이 줄어들어도 서울 집값이 좀처럼 하락하지 않는 것은 서울 주택에 대한 수요는 많은데 공급이 한정되어 있기 때문입니다.
이런 가운데 정부가 건축 안전진단 강화와 초과이익환수제, 2년 거주 요건, 분양가상한제 등을 내놓고 있어 새 아파트의 공급이 줄어 기존 아파트들의 입김은 강해지고, 안전자산의 인식도 강해지고 있습니다.
주택공급이 줄어드니 서울시는 대형 재건축 단지를 대상으로 ‘공공 재건축’을 제안하고 있지만, 공공 재건축이 실현되기는 매우 낮은 상황입니다. 결국, 넘치는 수요를 해소할 수 있는 정비사업 규제 완화가 아니라면 서울 집값을 잡기엔 어려울 것으로 분석됩니다.
한 부동산 전문가는 “서울의 경우 양질의 일자리가 많아 수요가 풍부한데 정부가 주택 공급을 막고, 재건축·재개발 사업을 공공사업으로 이끌고 가기엔 한계가 있다”며 “민간 차원으로 주택 공급이 이뤄질 수 있도록 공급 규제완화를 해야 집값 안정화도 찾아올 수 있다”고 분석했습니다.
