서울과 접해 있고 강남권과의 거리도 가까운데 교통에서 아쉬움을 남겼던 하남 미사강변도시에 지하철이 들어왔다. 서울 도심에서 하남까지 연결되는 지하철 5호선연장 1단계 구간이 지난 8월 8일 개통해 본격적으로 지하철이 지나는 신도시가 되었다.
미사강변도시는 강동구와 길 하나 사이에 두고 있는 입지 특성상 자가용으로 강남까지 쉽게 갈 수 있지만 출퇴근 시간 교통 체증을 고려할 때 지하철 개통은 의미가 크다. 미사역 개통으로 지하철로 잠실까지 30분, 강남과 광화문까지 50분 정도에 도착할 수 있다.
미사강변도시의 시작은 보금자리주택지구였지만 10여 년이 지난 지금 상황이 바뀌었다. 강동구와 한강이 접한 쾌적한 신도시로 탄탄한 입지를 다지고 있으며 현재 인구 9만명이 넘은 규모가 있는 택지지구로 성장 중이다. 이 가운데 지역의 숙원사업인 지하철 5호선이 개통되고 주변 택지지구도 건설되어 개발에 제한이 있었던 곳이 아니라 신흥 주거단지가 형성되어가고 있는 곳이다.
특히 하남은 위례신도시에 포함되어 있고 입주가 시작된 감일지구, 앞으로 개발되는 교산지구 등 대규모 택지지구가 추진중이어서 미사강변도시 입장에서는 수요 분산측면이 우려되고 있지만 택지지구 건설로 얻게 되는 교통인프라가 상당하다는 것은 기회요인이다.
■ 미사강변도시 국민주택규모 아파트도 ‘10억 이상’
서울과 접한 살기 좋은 택지지구, 강동권에 비해 저렴했던 집값, 신축 단지가 많은 덕에 하남 아파트 가격은 최근 들어 끊임없이 올랐다. 인근지역인 서울 송파구 가락동, 강동구 고덕동 대규모 재건축 입주 시기를 제외하면 꾸준히 아파트값이 상승했으며 특히 지하철 개통 전후해서 더 오른 것으로 나타났다.
단지별로 볼 때 최고가를 찍은 시점도 7, 8월이 많은 편이다. 국토교통부 실거래가 자료에서 ‘미사강변센트럴자이’ 전용 132㎡ 아파트는 지난 7월 19억원(29층)에 거래되어 미사강변도시 안에서 가장 비싸게 팔렸으며 같은 단지 101㎡는 14억9,800만원(28층), ‘미사강변더샵리버포레’ 112㎡는 8월 14억5,000만원(27층)에 거래됐다.
국민주택규모인 전용 84㎡가 10억원을 넘은 시점도 주로 7, 8월이다. ‘미사강변푸르지오’가 6월 10억원을 뚫은 이후 7월과 9월 ‘미사강변센트럴풍경채’는 각각 10억3,500만원(16층), 10억6,000만원(7층) 거래됐으며 8월에는 ‘미사강변 하우스디 더 레이크’ 10억원(9층), 9월 ‘이편한세상미사’ 10억4,500만원(8층)에 실거래 신고되었다.
더불어 미사역 인근 아파트 실거래가도 9억원 후반대에 몰려 있어 앞으로 10억원 돌파 단지는 더 나올 가능성이 크다.
미사강변도시의 개별 단지 시세 추이를 살펴보면 ‘미사강변푸르지오’(2016년 4월입주) 전용 84㎡는 7월 12억원(22층) 고점을 찍어 이 일대 국민주택 규모에서 가장 높은 값으로 거래됐다.
이 단지의 과거 가격을 보면 2016년, 2017년 6억원대에서 주로 거래됐으며 2018년 하반기부터 성큼 오르다가 올해 6월 10억원을 돌파했고 가장 최근 거래인 9월에도 11억8,000만원(7층)에 계약됐다.
미사역과 가까운 단지인 ‘미사강변골든센트로’(2014년 입주)는 7월 9억8,000(27층)만원까지 실거래신고되어 10억원을 목전에 뒀다. 이 아파트는 작년 6, 7월만 하더라도 6억원 후반, 7억원 초반대에 계약되어 1년 사이 3억원 가까운 상승 움직임을 보여줬다.
대형으로만 구성된 ‘미사강변센트럴자이’(2017년 2월입주)도 대장주로 상승움직임이 거세다. 전용 96㎡가 8월 13억2,000(10층)만원으로 최고점을 찍었다. 이 단지도 시세 움직임을 볼 때 미사 강변도시 전체 집값이 잠시 약세를 보인 1년 전인 2019년 7월, 8억원대 저점을 찍고 쉼없이 올라 8월 최고가를 기록했다. 가장 최근인 9월에는 12억1,000만원(18층), 12억5,000만원(22층)에 실거래 신고되었다.
■ ‘교산지구’ 공략하러 가자… 전세가도 꿈틀
지역 대부분이 개발제한구역에 묶여 수도권에서 존재감이 미약했던 하남시가 10여년 전부터 오히려 개발할 여지가 많은 곳이 되면서 분양시장에서 관심지역으로 변모했다. 위례, 미사, 감일에 이어 3기 신도시 교산지구까지 대규모 공공택지가 조성되어 높은 경쟁이 예고되어 있다.
하남 교산지구는 위로는 미사강변도시, 아래에는 위례와 거여·마천지구가 있으며 649만㎡ 규모 부지에 총 3만2,000가구가 들어설 예정이다. 3기 신도시 중 가장 강남과 가장 가깝고 주변 택지지구의 아파트값이 고공행진하고 있어 무주택자들 사이에서는 ‘희망단지’라 할 수 있다.
국토교통부에 따르면 3기 신도시 홈페이지의 ‘청약 일정 알리미 서비스’에 가입한 12만 명 중 20%가 하남 교산 신도시를 관심 지구로 선택할 정도다.
입지의 우수성과 저렴할 것으로 예상되는 분양가로 내집마련을 목표로 둔 무주택자들의 발길은 하남 미사강변도시에 모이고 있다. 교산지구 청약에서 유리한 고지를 점하기 위해서이다.
아파트 청약에서 건설지역 거주자에게 우선권을 주는 지역우선공급제를 활용하기 위해 사전 청약 전 이사를 서두르는 이유다. 특히 3기 신도시 의무거주 요건(2년이상)의 기준이 ‘본 청약 전’까지라서 지금이라도 늦지 않았다는 판단을 한 무주택자들이 유입되고 있다.
하남 교산지구는 내년 11~12월 1,100가구를 모집하는 사전 청약에 돌입할 예정이며 2022년 상반기에는 2500가구가 사전 청약 물량으로 나온다. 본청약은 사전 청약 후 1~2년 후 나온다.
수도권 무주택자들이 유입되는 바람에 전세가는 나날이 오르고 있다. KB부동산 자료에서 하남시 전세가 상승률은 9.69%로 서울 평균(5.66%)에 비해 월등히 높고 수도권에서도 수원 영통구에 이어 두 번째로 높은 상승세이다. 미사역 인근 ‘미사강변골든센트로’ 전용 84㎡의 전세가격은 7억원 이상으로 시장에 나와 있는데 이 단지는 올 초만 하더라도 4억~5억원 선에서 주로 전세 거래된 것으로 나타났다. 다른 단지 역시 불과 몇 달 사이 억 단위로 올랐다.
하남 미사강변도시가 조성된 지 10년이 지나고 있다. 그동안 아파트 입주가 이어지고 지하철, 생활인프라가 갖춰지면서 살기 편한 곳으로 인식되어 주택 수요도 늘어나는 곳이다. 하남시가 경기도에서는 비교적 이른 2018년 투기과열지구로 먼저 묶인 것도 인기를 말해주고 있다.
여기에 9호선 추진 움직임도 보여 지역 가치를 공고히 할 것으로 보인다. 최근 하남시는 제3기 신도시인 남양주 왕숙지구 광역교통개선대책에 지하철 9호선 미사강변도시 연장안이 포함돼 본격 추진된다고 밝힌 바 있다. 왕숙지구 광역교통개선대책은 연내 확정될 전망이며 국토교통부가 9호선 미사 구간 연장 관련 공공기관 예비타당성 조사를 기획재정부에 신청했다고 설명했다.
9호선 하남연장 사업은 서울 강동구 고덕2동 샘터공원에 미사강변도시까지 연결돼 고덕에서 현재 건설 중인 하남선 복선전철과 환승되는 노선으로 9호선이 개통되면 강남과 바로 연결된다는 점에서 대형 개발호재라고 할 수 있다.
