6·17부동산대책, 그리고 7·10부동산대책 이후 수도권 부동산 매매시장은 관망세를 유지 중이다. 하지만 전세수급지수가 계속해서 상승 추세에 있는 가운데 무리한 임대차2법(계약갱신청구권, 임대료 상한제) 시행으로 인해 전세가격은 연일 폭등하고 있다.
매매시장은 관망세를 유지하고 전세시장은 과열되면서 매매가격과 전세가격이 비슷한 지역들이 계속 늘어나고 있다. 내 집 마련에 대해서는 아직 확신이 없어 전세를 찾는 사람들은 늘어나고 있지만 전세매물 구하기가 어렵고 어쩌다 나온 전세매물이 이처럼 매매가격과 별다른 차이가 없다 보니 전세수요가 매매수요로 전환되는 경우도 종종 발생하면서 신고가를 경신하는 지역도 여기저기서 등장했다.
특히 경기, 인천은 지금까지 서울에 비해 가격 상승폭이 매우 작기 때문에 서울에서 경기, 인천 지역으로 밀려오는 수요도 매매가격 상승에 한 몫 하고 있다. 아래 그래프를 보면 서울과 경기, 그리고 인천은 함께 수도권이라 불리며 비슷한 패턴의 상승과 하락의 움직임을 보여왔다. 하지만 이번 상승 사이클에서는 유독 서울만 폭등하며 현재는 균형이 현저하게 깨져 있는 상태이다.
따라서 경기, 인천은 관망세가 지속되다가 어느 순간 실수요자들의 심리가 매수 쪽으로 기울기 시작하면 다시금 상승세가 시작될 가능성도 다분히 있어 보인다. 게다가 중구난방 정리되지 않은 임대차2법으로 인해 입주 가능한 매물이 계속 줄어들고 있고 복잡한 상황 속에 미리 세를 끼고 저렴하게 나오는 매물들도 등장하고 있다.
그렇다면 현재 상황에서는 구하기도 어렵고 가격도 매매가격과 비슷한 전세를 선택하는 것 보다 내 집 마련을 하는 것이 더 유리해 보인다. 만약 내 집 마련을 계획하고 있다면 다음과 같은 tip을 활용해 보시기 바란다.
●다주택의 매물을 잡아라
내년부터는 재산세, 종합부동산세는 물론 양도소득세 또한 상승하기 때문에 다주택자의 매물들이 시장에 나와있다(사실 요즘은 이런 매물들로 인해 아파트 시장이 잠시나마 안정상태를 유지하고 있는 것으로 보인다. 내년 6월1일부터 종합부동산세와 양도소득세가 중과되기 때문에 5월정도부터는 이런 매물들이 크게 줄어들 것이다. 그렇게 되면 가격상승의 요인이 될 가능성이 높다.
이런 현상은 이미 올해에도 나타났었다. 양도세 중과 유예기간이었던 올해 5월까지 서울 집값이 안정을 유지하다가 이후 폭등을 했다). 그런데 문제는 계약갱신요구권이다. 기존 임대차계약에까지 소급적용 되는 것도 문제였지만 더 큰 문제는 국토부의 이상한 법 해석이다.
개정된 주택임대차보호법에는 임차인이 계약갱신요구를 할 수 있는 기간은 임대차계약 만기 6개월 전부터 1개월 전까지이며, 임대인이 실거주 목적 등의 이유로 계약갱신을 거절할 수 있는 기간 또한 마찬가지이다.
그렇다면 이 기간 동안 임대인이 바뀌고 새로운 임대인이 실 거주를 목적으로 계약갱신을 거절할 수 있다는 것에 아무런 문제가 없어 보인다. 하지만 국토부는 임대차계약만기 6개월 전에 임대인이 바뀐 상태에서만 계약갱신을 거절할 수 있다는 의견을 내놓아 현장에서 큰 혼란을 겪고 있다. 이 분쟁을 정리해 줄 수 있는 곳은 사법부, 즉 법원의 판결 뿐이다.
행정기관의 유권해석도 사법부에서 뒤집히는 경우가 종종 있기에 지금의 국토부의 의견이 정답일 순 없고, 만약 이와 관련 소송이 진행된다면 사법부의 판단은 국토부와 다를 가능성이 적지 않아 보인다.
별다른 논란거리가 없는 매도방법은 아예 임차인 만기 6개월 이전에 매도를 하고 새로운 임대인(매수인)이 실입주를 이유로 계약갱신을 거절하는 것이다. 하지만 지금까지의 관행상 이런 형태의 매매는 익숙하지 않다. 매수자 입장이라면 과연 이런 형태의 매물을 매수하는 것이 괜찮은 것일까?
●전세 낀 매물, 주택담보대출 불가능하지만 방법 있다
무주택자, 또는 일시적 2주택자의 경우 주택담보대출 LTV는 투기/투기과열지구의 경우 40%, 조정대상지역의 경우 50%이다. 하지만 임차인이 있는 상황이기 때문에 대출이 불가하다. 하지만 매수자는 임차인의 보증금을 인수하기 때문에 소유권 이전 당시 실질적으로 대출이 필요 없다. 예컨대 매매가격이 3억인데 임차인의 전세보증금이 2.5억이라면 계약금을 포함한 잔금은 5천만 원만 지급하면 된다.
만약 이 잔금 마저도 여의치 않다면 매도자에게 잔금납부시점을 입주 시로 유예해달라고 요청할 수도 있다. 매도자 입장에서는 원활한 매매를 위해 그 조건을 들어줄 가능성이 높을 것이다. 만약 이 조건에 매수를 한다면 매수한 집 임차인의 만기시점에 맞춰 입주하면서 자신(매수자)의 기존 집 전세보증금으로 잔금을 지급하면 되며, 부족한 부분은 정상적인 부동산 담보대출을 받으면 되는 것이다.
●매수자가 전세자금대출을 받은 상황이라면?
그런데 만약 매수자가 현재 살고 있는 전세에 전세자금대출을 받은 상황이라면 어떨까? 투기/투기과열지구 내 3억을 초과하는 아파트를 매입할 경우 기존 전세자금대출을 상환해야 하지만 이 경우에는 예외가 된다. 구입주택의 기존 임대차계약 미완료 등 불의의 피해가 발생될 수 있는 경우 전세자금대출 회수규제 적용이 유예되는 것이다. 즉, 기존 전세자금대출은 매수한 집에 입주하면서 상환하면 된다.
이런 방식의 매수는 상승장에서 매우 큰 메리트가 있다. 최소 입주 6개월 전에 소유권 이전이 되기 때문에 그 기간 동안의 상승은 온전히 매수자의 몫이 된다. 당연한 소리 아니냐고 반문할 수 있지만 상승장에서는 매매계약이 파기되는 경우가 많다. 잔금 전 상승폭이 계약금보다 클 경우 매도인 입장에서는 매매계약을 파기하면서 배액 상환을 하더라도 이득이기 때문이다.
●1주택자 갈아타기, 훨씬 이득이다
상승장에서는 매수타이밍을 잡기가 매우 어렵다. 지난 몇 년 간 서울 아파트의 가격 상승을 지켜봤듯이 어느 순간 갑자기 큰 폭으로 상승하는 경우가 많다.
따라서 1주택자가 다른 주택으로 갈아타는 상황이라면 메리트는 배가 된다. 상승장에서 집을 갈아타는 경우 기존 집을 오른 가격으로 팔 수 있다는 장점은 있지만 매수하는 집 또한 오른 가격으로 살 수밖에 없다. 만약 평형을 늘리거나 입지가 더 좋은 곳으로 갈아타기를 한다면 기존 집 보다 매수하는 집의 상승폭이 더 클 것이다. 하지만 위와 같은 방법으로 세를 끼고 미리 매수할 경우 매수시점에는 상승폭이 적은 상태일 것이고 기존 집을 매도하는 시점에는 이미 오른 가격에 매도할 수 있다.
취득세 부분에서도 문제될 것이 없다. 일시적 2주택으로 취득세를 중과 없이 취득금액에 따른 1~3%만 납부하는 조건도 종전 집을 3년(상황에 따라서는 1년) 이내만 매도하면 되기 때문이다.
지난 정부 말미부터 꿈틀거리던 수도권 아파트시장은 이번 정부 들어 스무 번이 훌쩍 넘는 강력한 부동산대책 속에서도 대책 없이 계속 폭등을 이어가고 있다. 그런데 과거를 돌이켜보면 매우 재미있는 현상을 발견할 수 있는데 그건 바로 폭등이 시작할쯤 부동산대책이 발표되고 이후 잠시 소강상태에 있다가 어김없이 폭등으로 이어졌다는 것이다. 그 누구도 미래를 정확히 예측할 순 없지만 계속 반복되어 온 패턴과 다른 방향으로 움직일 것이라 생각한다면 그럴 만한 충분한 이유를 찾아보는 것이 현명할 것이다.
글. 새벽하늘 김태훈
베스트셀러 <부동산경매로 인생을 샀다> 저자
베스트셀러 <2020 부동산 시그널> 저자(공저)
<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자
새벽하늘의 경매이야기(블로그)
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/ 다꿈스쿨 멘토
