최근 들어 더욱 줄어든 아파트 거래 건수, 그중 서울 아파트 거래 건수의 10건 중 2건은 다름 아닌 ‘증여'라고 하는데요 이는 2006년 관련 통계가 집계된 이래 역대 최고치라고 합니다(한국감정원, ‘20년 8월 자료 참조). 물론 증여 자체 건수는 늘지 않았습니다만 그 비중은 더욱 늘어났는데요 그 이유는 무엇이고 증여 시 알아두어야 할 절세 포인트에 대해 살펴봅니다.
아시다시피 다주택자의 보유세 부담은 매년 늘어납니다. 서울 공동주택 공시가격은 2년 연속 14% 이상 증가하였으며 관련 재산세, 종합부동산세(이하 종부세)는 이에 따라 늘었습니다. 특히 종부세의 경우 ‘22년까지 ‘공정시장가액비율’이 매년 5% 포인트씩 상승하기에 집값이 그대로라고 하더라도 종부세는 ‘22년까지 ‘무조건' 오르게 되어 있습니다.
이 경우 늘어난 보유세를 피하기 위해 다주택자가 할 수 있는 방법은 크게 세 가지밖에 없는데요,
첫째, 보유 중인 물건을 매각하는 것입니다. → 하지만 조정대상지역에 위치한 주택의 경우, 일반과세보다 2배~3배는 세부담이 많은 양도세 중과로 인해 선뜻 매도하기 부담스럽습니다.
둘째, 임대주택등록도 방법이긴 하나, ‘아파트'의 경우 등록자체가 불가합니다. → 현재로서는 빌라, 다세대, 오피스텔 등은 등록이 가능하나 보유세 부담의 주된 이유가 되는 아파트에 대해서는 등록 자체가 불가하기에 이 방법도 현실적으로는 불가합니다.
셋째, 마지막으로 할 수 있는 것이 바로 ‘증여' 입니다. → 물론 조정대상지역 내 위치하고 기준시가가 3억 원을 초과하는 경우 증여 취득세율이 무려 12%가 나오기는 합니다만(세대 기준 1주택은 기존과 동일한 3.5%의 증여 취득세율 적용) 현실적으로 앞의 두 가지 방법이 막혀 있기에 이를 선택하는 모양새입니다.
이러한 이유로 많은 세무 전문가들 그리고 저 역시 다주택자가 취할 수 있는 현실적인 방법으로 증여밖에 없다는 결론이 나옵니다.
그렇다면 다주택자 입장에서 보유 중인 주택을 증여할 때 살펴봐야 하는 요소는 무엇일까요? 해당 주택의 투자가치, 향후 목표 보유 기간, 조정대상지역 여부, 세대기준 보유 주택 수 등 여러 가지 요소를 고려해야겠으나 기본적으로 다음의 요소들은 체크해보셔야 할 것입니다.
하나, 앞서 잠깐 살펴보았으나 조정대상지역내 위치한 기준시가 3억 초과한 주택을 증여할 경우 증여 취득세가 무려 12%나 나옵니다. 물론 1세대 1주택은 종전과 동일한 3.5%의 세율이 적용되지만 보유세 부담이 고민인 경우라면 다주택자가 대부분이므로 현실적으로 12%의 취득세율을 각오하고 증여를 해야 합니다.
둘, 혹시 기준시가 3억 원 미만인 경우라면 가급적 ‘21년 4월 이전에 증여하는 것이 유리합니다. 서울 공동주택(아파트)의 공시가격은 매년 작년에 이어 올해도 14% 이상 증가를 하였습니다. ‘21년도의 경우 최종 결과가 나와봐야겠습니다만 이번에도 14% 공시가격 상승이라고 가정을 하고 이를 역산할 경우 올해 대략 2억 6천 만원(=3억 원 / 1.14) 정도되는 공동주택이라면 ‘21년도에는 공시가격을 3억 원을 초과할 가능성이 있습니다.
따라서 어차피 증여할 주택이고 아직 공시가격 3억 원이 되지 않았는데 내년에 3억 원이 넘을 것으로 예상이 된다면 미리 증여하는게 유리합니다. 그 시기는 ‘21년 4월 이전이 좋습니다.
셋, 부담부증여를 활용하는 것도 필요합니다. 이미 기존 칼럼 및 직방TV ‘절세의 신'에서 부담부증여에 대해 살펴보았는데요 증여대상인 주택에 보증금 혹은 대출 등 채무가 있다면 부담부증여가 유리할 수 있습니다. 하지만 조정대상지역에 위치하고 양도세 중과가 적용된다면 오히려 불리할 수도 있기에 이에 대한 유불리는 세무사 등 전문가와 상담 후 진행하셔야 합니다.
넷, 배우자 증여의 경우 6억 원까지는 증여세가 나오지 않지만 10년 합산한 금액임을 유의하셔야 합니다. 물론 자녀 증여의 경우 5천만 원(미성년자는 2천 만원)보다는 6억 원이 훨씬 큰 금액이기에 배우자 증여가 유리하긴 합니다만 건마다 그런 것은 아니면 10년 동안 합산한 금액을 기준으로 한다는 것을 고려하여 증여해야 합니다.
다섯, 부부는 세대분리가 되지 않습니다. 즉, 배우자 증여 시 배우자 증여공제액이 10년간 6억 원이라는 점은 매우 매력적이지만, 결국 해당 주택을 향후 양도할 때에는 세대 기준 주택 수는 동일하기에 이 부분도 고려하셔야 합니다. 보유세도 줄이면서 장기적으로 세대 기준 주택 수도 줄이는 전략이라면 증여세를 더 내더라도 자녀에게 증여하는 것이 더 나을수도 있습니다. 당연히 이에 대한 유불리는 정확한 세금계산 등을 거쳐야 하므로 세무사 상담 등을 통해 맡기시는 게 좋겠습니다.
여섯, 증여 시 양도차익이 큰 주택을 먼저 증여하는 것이 좋습니다. 가령 증여세가 동일하게 나오는 두 주택이 있는데 하나는 양도차익이 2억, 다른 하나는 1억이라고 가정할 경우 양도차익이 2억인 주택을 증여하면 비록 동일한 증여세를 부담하지만 양도차익이 2억에 대해서는 양도세를 내지 않고 실현한 효과가 나오기에 양도차익이 큰 주택을 먼저 증여하는 것이 유리합니다. 하지만 이 경우 다음 ‘일곱' 내용까지 함께 알아야 합니다.
일곱, 배우자 및 자녀 등에게 증여할 경우 최소 5년은 보유해야 합니다. 그렇지 않을 경우 ‘이월과세'에 해당, 당초 취득가액으로 양도세를 계산하여 세 부담을 하기에 취득세만 부담하는 결과를 초래할 수 있습니다. 따라서 다주택자의 경우 앞에서 살펴본 여러 사항을 고려함과 동시에 오래 보유할 수 있는 가치가 있는 주택을 위주로 증여하는 경우가 많은 것입니다.
지금까지 최근 서울 아파트 증여 건수가 늘어난 이유와 함께 증여 시 알아두어야 할 사항에 대해 살펴보았습니다. 사실 지금의 내용을 잘 이해하셨다면 ‘앞으로 서울에서 괜찮은 기존 주택은 매물로 나오기가 쉽진 않겠구나' 라는 생각을 하실 수 있어야 합니다.
최근 거래는 잘 안 되지만 한 번 거래가 되면 꽤 높은 가격으로 혹은 신고가를 갱신하는 이유 중 일부가 저는 여기에 있다고 생각합니다. 물론 세금적인 측면에서 본 것이지만 충분히 그럴 가능성이 높다고 생각합니다. 이런 부분들을 잘 고려하시어 향후 주택시장이 어떻게 전개될지에 예측해 보시고, 그 결과를 확인하신다면 더 도움이 되지 않을까 생각해 봅니다. 지금까지 제네시스였습니다.
글. 제네시스박
주식회사 엠제이원 대표
'대한민국 부동산 초보를 위한 아파트 투자의 정석' 저자
'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자
'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자
블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’
※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.
