7.10대책으로 주택에 대한 취득세 중과가 강화되었다. 기존에는 4주택 이상에 대해서만 4%의 중과세율이 적용되었지만, 7.10대책 이후 계약 분부터는 더욱 세분화되어 중과 기준이 적용된다.
취득세는 양도 시 양도세 필요경비에 인정되기에 굳이 긍정적으로 생각하자면 팔 때 이미 낸 취득세를 공제받을 수 있지만, 양도세 비과세를 받을 수도 있는 것이고 지금 당장 내야 하는 돈인 만큼 아깝기도 하고 부담스러운 것은 사실이다. 최저 1%에서 최고 12%까지 다이내믹하게 적용되는 주택 취득세에 대하여 상세히 알아보자.
아래 표에서 보듯이 무주택자가 주택을 취득하여 1주택이 되는 경우 새로이 취득하는 1주택의 취득세율은 기존과 동일하게 1~3% 취득세율이 적용된다. 문제는 2주택이상부터인데, 조정대상지역에 주택을 구입하여 2주택이 되는 경우, 취득세율은 8%, 3주택 이상이거나 법인의 경우는 12%의 무지막지한 중과세율이 적용된다. 취득가액이 10억 원이면 무려 1억 2천만 원의 취득세를 내야 한다.
계산 편의상 취득세율만 적용해서 그렇지 농어촌특별세와 지방교육세까지 더하면 부담은 더 늘어난다. 비 조정대상지역은 아주 조금 약한 중과가 적용되는데 2주택이 되는 경우까지는 1~3%의 세율이 적용되는 반면, 3주택은 8%, 4주택 이상이거나 법인은 12% 세율이 적용된다.
자, 그러면 주택 수가 얼마나 되느냐가 중요한 절세 포인트가 될 수 있다. 양도세 중과 주택 수에 포함되느냐 안 되느냐 복잡한데 취득세까지 주택 수에 포함되느냐 따져야 하니 이래저래 부동산은 참 복잡하고 어렵다.
직방 애독자들을 위해 취득세 중과 주택 수에서 제외되는 대상을 정리해 보았으니 참고하기 바란다. 다음의 주택, 조합원입주권, 분양권, 오피스텔은 취득세 주택 수에서 제외 대상이 된다.
"이게 무슨 말이야? 이해가 안 되네" 이렇게 어려워하는 분들을 위하여 부연 설명을 하면 공시가격 1억 원 이하 주택과 오피스텔을 보유하고 있으면 취득세 주택 수에서 제외가 된다. 예를 들어 공시가격 9천만 원 아파트 2채를 보유하고 있는 사람이 조정대상지역 1채를 구입하는 경우, 3주택 12%가 적용되지 않고 1주택 1~3%의 취득세율이 적용된다.
여기서 단서조항도 꼼꼼히 챙겨야 한다. 재건축, 재개발 정비 사업의 주택은 1억 원 이하여도 주택 수에 포함이 된다. 참고로 취득세율 기준이 그렇다는 것이지 양도세 주택 수가 그렇다는 의미는 아니기에 주의가 필요하다. 노인복지주택, 문화재, 농어촌주택 등도 제외가 될 수 있고 3년 내 멸실(滅失) 시킬 목적으로 취득하는 주택도 제외된다. 상속으로 주택, 조합원입주권, 분양권, 오피스텔을 받는 경우에는 상속개시일부터 5년이 지나지 않으면 취득세 주택 수에서 제외된다.
그리고 배우자와 30세 미만 미혼 자녀는 세대분리를 하여도 1세대로 간주된다. 30세 미만 미혼 자녀라도 미성년자가 아니고 경제활동을 하여 소득이 있는 경우, 그 소득이 국민기초생활 보장법 제2조 제11호에 따른 기준 중위소득의 40% 이상으로 분가하는 경우에는 별도 세대로 인정해 준다. 또, 65세 이상의 직계존속(부모님과 배우자 부모님 포함)을 동거봉양하기 위해 같은 세대가 된 경우에는 각각 별도 세대로 간주가 된다.
부부가 공동명의인 경우에는 1개 주택으로 인정되지만, 동일 세대가 아닌 지분을 소유하는 경우에는 각각 1주택을 소유한 것으로 산정된다. 예를 들어 남편 1/2, 부인 1/2 지분으로 공동명의 주택을 보유한 부부가 새로이 1주택을 구입하는 경우 공동명의 주택은 1주택으로 보아 2주택 기준이 적용되지만, 남편 1/2, 시동생 1/2 공유 지분 주택을 보유한다면 남편, 시동생 각각 1주택으로 인정된다.
조정대상지역 1주택, 비 조정대상지역 2주택에 적용되는 1~3% 세율은 도대체 어떻게 적용된다는 것인가? 어려워하는 분들이 많다. 우리가 주택 이야기만 해서 그렇지 취득세율은 매우 복잡하다.
상속의 경우에는 2.8%(농지 2.3%), 증여 등 무상 승계는 3.5%(비영리사업자 2.8%), 신축 등 원시취득 2.8%, 공유권 분할 취득 2.3%, 유상취득 4% (농지 3%, 주택 1~3%)이다. 더 복잡하게 들어가면 특례세율이 적용되는 경우와 사치성 재산, 과밀 억제 권, 대도시 내 기준에 따른 중과세율 등도 있지만, 우리가 세법 시험을 치는 것도 아니기에 오늘은 주택에 대해서만 이야기하도록 하자.
일반 유상거래는 4%의 취득세율이 정상인데 주택은 그동안 서민주거안정에 도움을 주기 위해 4%보다 낮은 1~3%의 세율 혜택을 준 것이다. 취득가액 6억 원 이하는 1%, 9억 원 초과는 3%, 6억 원 초과 9억 원 이하는 1~3% 사이의 구간 차등이 적용된다.
6억 원에서 9억 원 사이 구간은 원래 2%였는데 6억 원은 1%, 6억 1천만 원은 2%이고, 9억 원은 2%, 9억 1천만 원은 3%라니 형평성에 문제가 있다는 지적이 많았다. 따라서 6억과 9억 사이를 나누어서 중간인 7억 5천만 원은 2%이고, 6억 원에 가까울수록 2% 밑으로 1%에 가깝게, 9억 원에 가까울수록 2%를 넘어 3%에 가깝게 적용되도록 바꾸었다.
굳이 계산 방법을 알고 싶다면 6~9억 원 구간인 경우, 취득가액에 2/3를 곱한 후 3억 원을 빼면 취득세율이 나온다. 예를 들어 취득가액이 8억 원인 경우 2.33%(8억 x 2/3 – 3억) 정도가 된다.
글. 김인만 / 김인만부동산연구소장
'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자
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