2020년의 부동산을 돌아보면 참으로 극적인 흐름들이 많이 있었습니다. 정부의 각종 대책을 비웃듯 부동산 가격은 상승을 거듭했고, 정부의 임대차 3법 도입은 전세가격 선반영으로 인한 전세가격 상승을 유발하기도 했습니다. 아파트 분양 경쟁률은 높아져만 가고, 영끌하여 패닉바잉하는 수요도 많습니다. 서울 강남에서는 이제 평당 1억 원이라는 높은 집값이 더 이상 놀라운 뉴스가 아닐 정도가 되었습니다. 풍선효과로 수도권과 지방까지 주택 매매 가격이 올라가는 것이 현재의 부동산 시장 모습입니다.
사람은 죽기 전에 마지막 생명의 불꽃을 태운다고 합니다. 그래서 치매를 앓던 사람도, 중한 병으로 고생하던 사람도 건강한 모습을 아주 잠시 보이게 되는데 지금의 부동산이 혹시 그러한 모습은 아닌지 생각해 볼 필요가 있습니다. 지금의 끝없는 부동산 가격 상승, 과연 앞으로도 이어질까요? 전세가격 상승과 매매가격 상승이 영원하지 않을까 싶었는데, 최근 부동산 시장에서 간혹 보이는 모습은 이러한 흐름이 혹시 바뀔지도 모른다는 예상을 하게 해줍니다.
위 이미지는 우리나라 대표적인 강남 아파트인 대치동 은마 아파트와 래미안대치팰리스2단지의 시세 흐름입니다. 3년간 지속적인 상승세를 보였습니다만, 최근의 모습은 가격 상승이 아닌 가격 정체의 모습입니다. 거래량 역시 줄어드는 모습이니 정리해보면 최근 부동산 시장은 ‘정체된 가격’과 ‘한산한 거래량’, 이렇게 요약될 수 있을 듯합니다.
여기에 더해 너무나도 강력한 부동산 세금 정책은 주택 소유자들에게 팔지 않고는 견딜 수 없을 정도의 높은 부담을 요구하고 있습니다. 공시가격 현실화, 다주택자 취득세, 보유세, 양도세 중과세 등 세금 선물세트가 그 무기이기도 합니다.
지금까지 집값이 올랐던 것은 정부의 대책에도 불구하고 집값 상승으로 얻는 이익이 세금 등의 비용보다 높았기 때문이라 할 수 있는데요. 이제 점점 이익은 줄어들고 비용은 늘어나는 상황이 시작되지 않을까 예상됩니다. 즉, 끝없을 것 같았던 부동산 시장의 상승이 하락세로 전환할 수도 있다는 뜻이기도 합니다.
병을 고치기 위해 약을 먹었을 때, 증상이 악화되었다가 호전되는 경우가 있습니다. 이를 명현현상이라 하는데, 지금까지 정부의 부동산 정책은 20번 넘게 약을 먹으며 증상이 악화되기만 하다가 이제 서서히 효과를 보고 있는지도 모르겠습니다. 정부의 규제가 효과를 발휘하는 타이밍이 시작되었다고 볼 수도 있지요.
특히 세금 관련한 대책은 조금씩 가시적인 효과를 보이고 있습니다. 2021년부터 세금이 더욱 강화되어 세부담이 늘어나기 때문에 다주택자들과 법인 부동산의 경우, 세금 부담이 늘어나기 전에 처분하려는 매물이 조금씩 늘어나고 있습니다. 가격을 조금 낮춰서라도 매도 처분을 희망하기 때문에 올해 연말과 내년 초에는 일시적으로 가격이 하락하는 모습도 예상됩니다.
정리해보겠습니다. 2020년 11월 현재까지 부동산 시장은 아주 오랜 기간 상승만 반복해왔던 모습입니다. 이러한 흐름은 연말을 기점으로 약간의 변화가 있지 않을까 싶은데요. 바로 정부의 세금 대책이 효과를 발휘해서 그렇게 될 것으로 보입니다. 무주택자들에게 좌절감을 안기기까지 하는 현재의 높은 집값은 마지막 불꽃인 회광반조의 모습일지 지켜보면 좋을 듯합니다.
개인적인 예상을 덧붙여보자면 세금으로 인한 일부 급매물이 거래되면서 내년 여름 전까지는 상승세 둔화, 일부 하락세 시작 이렇게 가격이 움직일 것으로 봅니다.
글. 우용표 한강부동산경제연구소 소장
'그래서 지금 사야 하나요?' 저자
'월급쟁이 재테크 상식사전 저자' 저자
'경제상식사전' 저자
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