7월과 9월에 납부하는 재산세에서도 힌트를 얻었지만 올해 종합부동산세(종부세)는 예년에 비해 더 강한 모습으로 연말에 모습을 드러냈다. 재산세처럼 종부세도 공시가격을 바탕으로 과세하는 만큼 최근 상승한 공시가와 공시가격을 얼마나 반영할지 정하는 공정시장가액 비율도 상향 조정되어 볼륨이 더 커진 것이다.
이로 인해 올해 새롭게 종부세를 내는 신입생들이 늘어났으며 세액도 역대급으로 커질 것으로 보인다. 지난해 납세 의무자는 59만5,270명, 종부세 총액은 3조3,471억원으로 올해는 작년의 수치를 가볍게 넘어설 것으로 보고 있다.
내년에도 종부세의 위력은 더 커질 듯하다. 공시가격은 시세를 따라가고 있는 중이고 개정된 '종합부동산세법'과 시행령에 따라 2022년까지 점차 세금이 늘어나도록 설계되어 있기 때문이다. 공정시장가액 비율은 매년 5%씩 높아져 집값이 오르지 않고 그대로 유지된다 하더라도 종부세 부담은 커진다는 이야기다. (공정시장가액비율: 2019년, 85% → 2020년, 90% → 2021년, 95% →2022년, 100%)
여기에 세율 인상, 다주택자 세부담 상한선 인상(법인 주택분 세부담상한 적용 폐지 및 개인 조정대상지역 2주택자 세부담상한 200% → 300% 인상), 법인은 일괄적으로 3% 또는 6% 부과와 6억원 공제 폐지라는 조건도 있다.
반면 증세만 계획된 것은 아니다. 내년에는 고령자 공제율 인상 및 장기보유 공제와 합산한 공제한도가 늘어난다. 1주택을 오래 보유한 고령자에 대해서는 공제가 확대된다는 의미이다.
■ ‘알쏭달쏭 종부세’ 국세청이 밝힌 종부세 질문과 답변
크게 오른 집값으로 종부세는 더 이상 부자들만의 세금은 아니다. 올해에는 강남권이 아닌 마포구에서도 전용 84㎡ 아파트가 종부세 대상에 오를 정도로 종부세 납부대상자가 확대되었다. 지금까지 종부세를 생각하지 않았던 비강남권 1주택자도 세금 납부 대상자가 된 만큼 세금에 대한 절세방법 등 궁금증은 커지고 있다.
특히 종부세는 인별과세이므로 단독명의, 공동명의에 따라 세금이 차이가 나고 주택수, 조정대상지역 유무에 따라서도 달라지기 때문에 각자 유불리를 따져봐야 한다.
다음은 국세청이 지난 9월 발표한 ‘100문 100답으로 풀어보는 주택세금’ 자료에서 종부세 관련한 주요 내용이다.
■ 공동명의
Q. 부부가 조정대상지역 소재 주택 2호를 각각 50% 지분으로 소유하고 있는 경우 주택 수 판정은?
A. 종부세는 주택의 지분 또는 부속토지만 소유한 경우에도 주택을 소유한 것으로 보고 세율을 적용하므로 부부 모두 조정대상지역 2주택자로 세율을 적용한다.
Q. 부부 공동명의로 1주택을 보유하는 경우 세액공제가 적용되나?
A. 부부가 공동으로 1주택을 보유하는 경우 1세대 1주택자에 해당하지 않으므로 고령자 세액공제 및 장기보유 특별공제를 적용하지 않는다. 세액공제가 되는 1세대 1주택자란 세대원 중 1명 만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택 만을 소유한 경우다. 과세기준일 현재 그 주택에 주민등록이 돼 있고 실제로 거주하고 있는 경우에 한정해 1세대 1주택자로 본다. 대신 공동명의를 할 경우 각각 6억원씩 공제를 받을 수 있다.
■ 민간임대 합산배제
Q. 3주택을 보유한 상태(모두 비조정대상지역)에서 1호를 임대사업자 등록 후 합산배제 적용 받은 경우 적용세율은?
A 합산배제 주택은 세율 산정 시 주택 수에 포함되지 않으므로 비조정대상지역 2주택 소유자로 봐 일반세율을 적용한다. 참고로 합산배제를 받기 위해서는 시•군•구청 '임대사업자 등록'과 세무서 '주택임대 사업자등록'을 해야 하며 종부세 정기고지 전 합산배제 신고를 기간 안에 해야 한다.
Q. 임대주택 임대료 상한(5%)을 위반한 경우 해당 임대주택은 향후 계속 합산배제 적용을 받지 못하나?
A. 임대료 상한 5% 규정을 위반할 경우 위반한 연도와 그다음 연도(총 2년)에 합산배제 대상에서 제외한다.
Q. 지금 장기매입임대주택으로 등록하면 종부세합산배제를 적용받을 수 있나?
A. 민간임대주택에 관한 특별법 개정으로 아파트는 불가능하다. 7.10대책으로 올해 7월 11일 이후 장기 매입임대주택으로 신청한 아파트는 임대사업자 등록 후 10년 이상 임대하더라도 종부세 합산배제를 받지 못한다. 7월 11일 이후 단기임대주택을 장기임대주택으로 변경 신고한 경우에도 합산배제 대상에 해당하지 않는다.
아파트 이외의 주택은 지금이라도 장기매입임대주택으로 등록하면 종부세가 합산배제된다. 단, 1세대가 국내에 1주택을 보유한 상태에서 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역 내 주택을 새로 취득했을 경우에는 합산배제 대상에서 제외된다.
■ 법인
Q. 법인은 주택을 6억원 이하 보유한 경우에도 종부세가 과세되나?
A. 개정된 법률에 의해 법인에 대한 주택분 종부세공제액(6억원)이 폐지됐으므로 내년부터 주택을 보유한 가액 전체에 대해 기본적으로 종부세 납세의무가 있다.
Q. 2021년 주택분 종부세계산 시 법인 소유 주택에 대해서도 세 부담 상한이 적용되나?
A. 3% 또는 6% 단일 종부세율을 적용받는 법인은 2021년부터 주택분 종부세계산 시 세 부담 상한이 적용되지 않는다.
Q. 법인의 경우 2021년부터는 토지분 종부세계산 시에도 세 부담 상한이 미적용되나?
A. 법인 소유 토지에 대한 종부세계산 시에는 토지분 종부세 세 부담 상한이 적용된다.
Q. 법인이 2020년 6월 17일 이전 취득한 주택을 2020년 6월 18일 이후 장기일반 민간 임대주택으로 등록할 경우 합산배제를 적용할 수 있나?
A. 2021년 귀속분부터는 법인이 주택을 취득한 시기와 관계없이 2020년 6월 18일 이후 조정대상지역 소재 주택을 임대사업 등록한 경우 합산배제 대상에서 제외한다.
