부동산

코로나로 모든 것이 멈추었습니다. 회사, 초중고 학교, 학원, 어린이집, 유치원 모든 것이 멈추었습니다. 재택근무가 일상화되고 모임과 회식, 외식 중단으로 소비가 줄고 카페, 식당 등 자영업자 폐업이 속출하고 있습니다. 코로나 백신과 치료제가 속속 개발되어 언젠가 코로나도 종식되겠지만, 지금은 ‘코로나 블루’로 어른 아이 할 것 없이 모두 피로감, 우울감을 느끼며 힘든 시기를 겪어내고 있습니다.

한데 ‘코로나 블루’ 만큼이나 전 국민을 힘들게 하는 것이 있으니 바로 ‘부동산 블루’입니다. 코로나는 마스크를 쓰며 외출을 자제하면 되지만, 부동산 상승은 조심할 수도 피할 수도 없이 모든 사람들에게 해당되는 이야기입니다. 특히 부동산이 하락할 거라는 말을 믿으며 희망을 가지고 전월세를 살고 있다면 그 허탈감은 이루 말할 수가 없을 것입니다. 이들에게 그간의 집값 상승이 ‘배 아픔’ 정도였다면 급등하는 전세가격과 전세 물건 품귀현상은 ‘내 발등에 불이 떨어진 상황’입니다. 전세 만기가 다가오는데 집주인이 실거주로 들어오겠다 하고 주변 전세물건은 씨가 마른 상황이니까요.

이전 몇 년간 서울, 수도권 매매가격은 많이 올랐지만, 그에 반해 전월세 가격은 큰 변화 없이 안정적이었습니다. 그래서 전세로 버티면서 청약을 노리며 새 아파트를 기대했던 이들에게는 청약 경쟁률의 폭증과 구축 아파트 매매, 전세 가격 동시 폭등은 실로 진퇴양난입니다.

이제는 어쩔 수 없이 전세 만기가 돌아오면 가진 전세금에 맞춰 편리한 중심지에서 점점 원치 않는 불편한 외곽으로 밀려나야 하는 처지가 되었습니다. 더 좋은 곳으로 가기 위해 살던 곳을 떠날 때도 그간의 추억으로 발길이 떨어지지 않는 이사 길입니다. 하물며 가기 싫은 외곽으로 떠밀려 나가는 심정은 필자도 경험해 봐서 잘 압니다만 아주 많이 서럽습니다.

그럼 집을 가진 자는 마음이 편할까요? 집을 가진 이들은 최근 급증하는 보유세 때문에 곤란을 겪고 있는데 재산세, 종부세가 동시에 오르며 집 보유를 힘들게 하고 있기 때문입니다. 그래서 세입자를 내보내고 들어가 살며 세금을 줄이고 있는데 이사를 가고 싶어도 모든 집값이 폭등하고 세금 부담, 대출 규제 때문에 움직이지 못하고 있습니다.

집 없는 자는 만기 때마다 불안해하며 정처 없이 이사를 다녀야 해서 힘든 상황이고, 집 가진 자는 세금 때문에 불안해하며 전세 주던 나머지 집은 팔아야 하는 상황입니다. 그러니 전세는 점점 없어지며 귀해지고 이런 전세 품귀 현상은 월세로 몰리며 월세 가격마저 상승시키고 있습니다.

무주택자는 청약만이 답이라고 생각하는 분들이 많습니다. 한 푼 두 푼 모아서 대출을 최소화해서 집을 사는 것이라고 생각하는 무주택자분들이 많습니다. 청약 가점이 높은 분이라면 노려보는 것도 좋지만, 청약 가점이 낮은 분들은 빨리 합리적인 선택을 하는 것이 좋습니다.

대안으로 구축 아파트를 사면 되는데 왜 안 된다고 생각하는 사회 초년생들이 많은지 모르겠습니다. 입지 좋은 곳의 구축 아파트를 보며, ‘왜 30년 다 된 낡은 아파트를 사냐?’고 합니다. 허허벌판 새 아파트보다 입지 좋은 서울 한복판 낡은 아파트가 왜 더 비싼지 이해를 못 하면 아직 부린이(부동산 어린이)인 겁니다. 집은 현관문 안쪽이 중요한 것이 아니라 현관문 밖이 더 중요하기 때문이죠. 그게 ‘입지’(Location)라고 그렇게들 이야기하는 겁니다. 우리 가족이 사회생활을 하는데 필수 요소인 교통, 환경, 학군을 모두 포함한 개념입니다.

대부분의 사람들이 선호하는 입지를 매수하는 것이 현명한 판단이지 건물만 새것을 사는 단순한 개념이 아닙니다. 물론 서울 한복판에 저렴한 가격에 새 아파트를 청약 받으면 더없이 좋겠지만, 확률적으로 매우 낮은 청약에 온 가족의 미래를 거는 것은 도박을 하거나 로또를 기다리는 것과 마찬가지입니다.

서울 아파트 입주물량은 앞으로 3년간 급격히 줄어들 것입니다. 이건 확정이고 그 이후에도 계속 허가 물량이 없다면 아파트 공급이 지속적으로 원활하지 않을 가능성이 높은데 이는 재개발, 재건축 물량이 계속 보류되고 있어서 그렇습니다.

천만 명이 사는 도시 서울과 경기도 1,200만 명, 인천 300만 명까지 우리나라 인구 절반인 2,500만 명이 모여 있는 수도권에서 그 중심인 서울에 적정 수요보다 부족한 연간 1~2만 가구 공급만 앞으로 예정되어 있습니다. 역대 최저 공급 물량이니 이 문제는 앞으로도 두고두고 회자될 것으로 보입니다.

게다가 사람들은 지방 소도시에서 점점 고밀도 도심지로 몰려들고 있습니다. 지방에서 서울로 아직도 수많은 젊은이들이 좋은 대학과 좋은 일자리를 찾아 도시로 계속해서 끊임없이 몰려들고 있습니다. 학교, 직장, 인프라가 도심에 집중되어 있으니 그 대세 흐름이 쉽게 바뀌기는 힘든 상황입니다.

우리 부모 세대도 삼촌 세대도 단 한 번도 내 집 마련이 쉬운 적은 없었습니다. 세계 어느 나라를 가도 도심지 입지 좋은 곳에 내 집 마련은 다 힘든 법입니다. 엑셀 계산으로는 월급을 한 푼도 안 쓰고 10년 이상 모아야 살수 있을 거 같은 서울 아파트도 집중적으로 노력하면 생각보다 짧은 기간에 마련하게 됩니다. 나이가 들면 이해되는 것이 있습니다. 어렸을 때 이해 안 되던 것이 어른이 되고 나서 자연스레 이해되지 않습니까? 그와 같습니다. 다 때가 있으니 인내하며 약간의 지식과 성실함만 갖추면 됩니다. 내 집이 없다고 실패한 인생은 아닙니다. 다만, 내 집 마련을 위해 근면 성실하게 저축하고 검소하게 살아 가는 태도가 중요한 겁니다.

인생을 살아가면서 조우하게 되는 난관에서 기억해야 할 것은 ‘항상 나 자신이 먼저 변해야 한다’는 사실입니다. 내 집 마련을 목표로 공부하면서 신용카드 자르고 짠돌이, 짠순이로 남 눈치 안 보고 살면 됩니다. 꼭 필요한 것에 시간과 돈, 에너지를 사용하며 하루하루 열심히 사는 사람이 내 집 마련 못하는 경우를 전 본 적이 없습니다. 여러분도 진심으로 변화하고 싶다면 변할 수 있습니다. 우리는 자본주의 세상에 살고 있습니다. 이 자본주의의 승자는 학벌도 직장도 나이도 상관없이 ‘누가 먼저 깨우치고 행동하느냐’로 결정됩니다. ‘코로나 블루’, ‘부동산 블루’ 모두 어찌 보면 위기이자 기회일수 있다는 사실을 알기 바라며 여러분들의 내 집 마련을 기원합니다.

글. 쏘쿨

<쏘쿨의 수도권 꼬마아파트 천기누설> 저자

월급쟁이 부자들 (카페) 멘토

http://cafe.naver.com/wecando7

쏘쿨의 수도권 내 집 마련 여행 (블로그)

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※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.