다사다난했던 2020년 주택시장도 한 달 남짓 남았다. 연초 코로나19의 팬데믹이 자영업 매출 타격과 아파트 분양 일정 순연 등으로 부동산 시장에 적잖은 영향을 주기는 했으나, 경제 회복을 위한 기준금리 인하와 K방역이 힘을 발휘하면서 넘치는 유동성이 수도권과 세종시 등 일부 지방주택시장으로 유입되며 30대가 주택구매의 주 수요층으로 등극하는 새로운 트랜드를 만들어 낸 한해였다.
주택시장의 가격급등을 진정시키기 위한 수요 억제책인 6·17. 7·10대책 등이 연이어 발표되면서 매매시장은 거래량이 주춤하고 가격도 숨을 고르는 양상이었다. 하반기 들어 전세시장은 매물 부족과 가격급등 현상이 불거지는 등 불똥이 임대차시장으로 전이되며 2022년까지 전국에 11.4만호의 주택을 추가 공급하겠다는 11·19대책이 나왔다. 좀처럼 조정되지 않는 집값과 전세가격 불안이 동반되며 민간택지의 분양가 상한제 실시와 특별공급 확대(신혼·생애최초)로 기대감이 높아진 분양시장은 아파트 청약광풍과 로또분양 열풍을 자아내고 있다. 2020년 부동산 시장에 굵직한 영향을 미친 10대 뉴스 지금부터 살펴보도록 하자.
2019년 12월 중국 우한에서 처음 발생한 뒤 전 세계로 확산되고 있는 ‘코로나 19’의 세계 확진 환자는 11월말 현재 5,870만여 명을 넘어섰다. 유럽과 미국 등 일부지역은 확진자가 가을 들어 확대되는 추세다. 바이러스의 감염공포가 사람 간 대면접촉을 최소화하려는 언택트(Un-tact) 경향으로 이어졌고. 지역사회 확산 우려로 사회적 거리두기 및 원격근무가 늘어나자 자영업자의 매출 타격과 온라인 쇼핑이 증가가 동시에 진행되는 등 유통시장의 판도가 변화하고 있다.
코로나19의 장기화로, 자영업 폐업과 상가 공실이 증가하면서 커머셜(상업용) 부동산은 올해 침체 분위기다. 아파트 분양시장은 견본주택의 모바일 화나 온라인 공개가 대세로 자리 잡고 있다. 반면 IT기술을 활용한 프롭테크 산업이 전통적 범주에서 안주하던 부동산 영역에 파괴적 혁신의 바람을 불러오면서 인공지능(AI)과 빅데이터를 활용한 가격예측, 가치평가, 도시 설계와 시공·감리 등 다양한 분야에서의 활용이 검토되고 있다. 감염병 위기가 부른 사회의 변화가 부동산 시장에도 큰 변화의 물결을 만들고 있는 중이다.
2020년 초 1.25%였던 기준금리는 코로나19 팬데믹(pandemic) 리스크가 부각되며 경기부양을 위해 3월 0.75%까지 낮아졌다. 0.5%p 빅 컷(big cut)이후에도 5월 0.25%p 추가 인하되며 현재 0.5%(11월)를 유지 중이다. 국내 기준금리 역사상 최저치로 여신과 관련된 주택담보대출금리(신규)는 1월 2.51%에서 9월 2.44%까지 떨어진 상태다.
낮은 이자부담이 주택담보대출의 연체율(국내은행 원화대출)을 0.16%(9월기준) 안팎으로 묶어 두고는 있으나 1~9월간 전(全) 금융권 가계대출이 전년보다 71조원 증가하는 등 2019년(33조원)대비 높은 수준 나타내며 부채 증가에 영향을 주고 있다. 실제 은행권 주택담보대출 증감액은 7월 4조원, 8월 6.1조원, 9월 6.7조원으로 관련수치가 꺾이지 않은 채 꾸준히 부동산시장으로 유입돼 군불역할을 하고 있다.
9월 통화량(M2, 평잔, 계절조정계열)은 이미 3,116조원을 넘어섰다. 시중 민간보유 현금과 정기 예·적금 등 단기 저축성예금이 풍부한데 반해 라임·옵티머스 사건 등이 터지면서 사모펀드 같은 금융상품의 사기 및 부실관리가 불거졌고, 부동산과 달러·금·주식 같은 특정 자산에만 돈이 몰리는 현상이 해소되지 않고 있다.
서울지역은 2020년 1월 30.39%였던 30대의 아파트 매매비중이 10월 38.5%로 8.1%p증가했고, 같은 기간 20대 이하 역시 3.8%에서 5%로 늘어났다. 20·30세대가 주택구매에 적극적인 모습이었던 반면 40대는 28.9%에서 26.1%로, 50대는 18.4%에서 15.1%로 매매 거래비중이 축소됐다.
올해 20~30대의 아파트 구매 약진은 서울 외에도 인천, 경기, 대전, 대구, 울산, 부산, 강원, 경남 등지도 비슷한 패턴을 나타냈다. 좀처럼 진정되지 않는 주택매매가격과 하반기 가속화된 전·월세가격 상승 우려 속에서 청약가점이 낮아 분양시장의 내 집 마련이 쉽지 않은 젊은 세대가 아파트 구매행렬에 뛰어든 모습이었다.
30대의 패닉이 멈추지 않던 6~8월 정부의 전방위적인 고강도 수요억제책이 연이어 발표됐다.
수도권 대부분의 지역을 조정대상지역으로 묶는 등 규제지역을 대폭 확대하고 법인의 부동산 거래에 대한 세금을 강화하며, 전 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역) 내 주택 구입자 중 주택담보대출을 받는 경우는 가격과 관계없이 6개월 내 전입 의무를 부과(7/1)한 6·17대책이 발표됐다.
2021년부터 다주택자의 양도소득세 중과세율 인상과, 종합부동산세의 최고세율을 6%로 강화하고, 다주택자의 취득세율을 인상한 7·10대책이 연이어 쏟아졌다.
8·4대책에선 수도권 신규택지 13.2만호의 발굴, 3기 신도시 용적률 상향 및 기존사업 고밀화, 재건축․재개발 등 정비사업 공공성 강화, 규제완화 등을 통한 도심공급 확대, 기존 공공물량 분양 사전청약 확대 등 공급대책이 주를 이뤘다. 대책이후 8~9월 주택 매매 거래량은 전월에 비해 절반으로 감소하는 등 수요자의 숨고르기는 이어지고 있지만, 가격 강보합은 여전한 모습이고 10월 들어 주택 거래량이 다소 늘어나고 있다.
주택 임대차 3법(임대차 거래신고 의무제, 임대차 갱신권한 부여, 임대료 인상률 상한 규제)이 개정(7/31 임시 국무회의 의결예정)됐다. 1989년에 주택임대차 보장기간을 1년에서 2년으로 늘린 이후, 31년 만에 1회 이내의 계약갱신요구권을 통해 주택 임대차 보장기간을 최대 4년으로 확대했다. 계약갱신청구에 따른 차임 등은 이전 계약보다 증액할 경우 최대 5% 상한(지자체는 상한 안에서 각자 상황을 고려해 조례로 기준 설정)을 초과하지 않도록 했다. 더불어 9월 29일부터 월세이율 상한이 4%에서 2.5%로 하향조정 됐다. 2021년 6월부터는 주택임대차 거래신고도 의무화된다.
임차인의 거주기간이 길어지고 잦은 이사로 인한 부대비용 감소 등 세입자의 정주 안정성(거주권 보호)이 개선될 것으로 기대되지만, 제도 시행이후에도 전·월세가격이 안정되지 않고 있어 제도 실효성은 조금 더 지켜볼 필요가 있다. 2021년 아파트 입주물량 감소가 예상되는 서울 등 도심 일부지역은 임대료 상승이 장기화(신규 임대차 非소급 적용에 따른 4년 임대차기간 이후 계단식 임대료 급등)될 수 있다. 세입자를 가려 받는 렌트 컨트롤(rent control)과 임차인에 대한 임대인의 세부담(보유세, 임대소득세 등) 전가는 풀어야할 숙제다. 2022년까지 전국에 11.4만호의 임대주택 등을 공급하겠다는 11·19 서민·중산층 주거안정 지원방안의 효과를 주목할 필요가 있겠다.
2020년 11월 24일 기준 전국 아파트 1순위 청약경쟁률은 28.5 대 1로 2019년 청약경쟁률 14.4 대 1보다 두 배 가까이 경쟁이 치열하다. 동기 서울도 비슷한 움직임으로 68 대 1의 경쟁률로 전년 32.1 대 1 보다 분양열기가 뜨거운 편이다. 전년 1순위 총 청약자가 223만 명이었던데 비해 올해는 358만 명으로 135만 명이나 청약접수가 증가했다. 당첨과 관련된 청약가점 커트라인인 1순위 평균 최저가점은 전국이 47.4점을 기록했고 서울은 58.4점을 나타냈다.
하반기에 투기과열지구 내 재개발·재건축조합 및 주택조합 등 민간택지 분양가상한제 적용(7/28)과 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역 그리고 지방광역시 도시지역의 민간택지에서 건설‧공급되는 아파트의 전매제한 기간이 기존 6개월에서 소유권 이전 등기 시까지 강화(8월)됐다. 9월 생애최초 특별공급의 적용대상 주택 범위와 공급비중이 확대(국민주택 공급비중 20→25% 확대, 민영주택 7~15% 공급 신설)되고 신혼부부 특별공급 소득기준이 완화(맞벌이 최대 130% 소득기준 확대)되며 특별공급 당첨에 대한 기대감도 청약열기를 돋우고 있다. 규제지역들은 종전보다 분양가가 낮아지거나 재고주택보다 가격 이점이 부각되며 무주택 실수요자들의 분양시장 진입이 꾸준하다. 다만 정부의 수요억제책과 분양가상한제 적용에 따라 전매 제한 기간이 강화되면서 단기 시세차익 수요는 분양시장에서 발붙이기 쉽지 않을 전망이다.
연내 분양을 준비했던 약 39만8천호의 아파트 중 11월 24일 현재 기분양은 24만8천호정도다. 약 15만호 가량의 아파트는 연말 내지 2021년 공급으로 이월될 가능성이 열려 있다.
코로나19가 장기화되며 매출감소와 임대료 연체 등 영세 자영업자의 고통을 줄이기 위한 제도 개선이 사회의 화두가 됐다. 상가임차인을 보호할 『상가건물 임대차보호법』 개정안이 9월 24일 국회 본회의를 통과했다. 상가건물 임대차보호법 개정 시행일로부터 6개월의 기간 동안은 그 사이 연체한 차임액을 계약해지, 계약갱신 거절, 권리금회수 기회 보호의 제외 사유가 되는 차임(월세 임대료)연체액에 해당하지 않는 것으로 보도록 임시 특례 규정을 마련한 것이다. 임시 특례 규정 이전엔 3기의 차임액(월세 임대료) 연체는 계약해지, 계약갱신거절, 권리금 회수기회 보호의 제외 사유에 해당했다.
특례적용 대상은 상가건물 임대차보호법 개정 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용되므로 임차인은 개정법 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 발생한 연체 차임(월세 임대료)을 3기에 이르는 차임액(월세 임대료) 계산 시 제외할 수 있다. 특히 특례 규정의 적용을 받는 상가 임대차의 범위에 환산보증금을 초과하는 상가임대차도 적용하는 등 보증금 범위의 제한이 없다는 것도 반가운 소식이다. 다만 연체한 차임액(월세 임대료) 및 그 지연손해금의 지급의무가 완전히 면제되는 것이 아니라는 점은 유의(지연이자 지급의무도 발생)할 필요가 있다.
한편 차임(월세 임대료)증감청구 사유에 코로나19와 같은 제1급 감염병 등에 의한 경제사정의 변동을 명시하여 임차인들로 하여금 차임(월세 임대료)감액청구권을 원활하게 행사할 수 있도록 명확화 했다. 임차인은 코로나19로 인해 매출 급감 등 현재 차임이 상당하지 않다는 사유로 차임(월세 임대료)감액 청구를 하면 되고 임대인과 임차인 당사자 간 합의가 이뤄지면 합의된 금액으로 차임(월세 임대료)이 감액된다. 합의가 안 되면 분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 법원에 소송을 제기하는 방법이 있다. 아쉬운 점은 먼저 얘기한 임시특례 규정과 달리, 차임(월세 임대료)증감청구권 규정은 환산보증금을 초과하는 임대차에는 적용되지 않는다는 것이다. 이번 상가건물 임대차보호법 개정을 계기로 코로나19로 인해 거리로 나앉을 위기에 처한 이들과 불가항력적인 사유로 생존권을 위협받는 상가임차인이 다소나마 희망을 얻게 됐다.
부동산 중개대상물에 대한 허위·과장 광고로 인한 소비자의 피해를 예방하기 위해 개정된 「공인중개사법」 및 「동법 시행령과 시행규칙」이 8월 21일부터 본격 시행됐다. 부동산 매물을 노출하고 있는 인터넷 포털의 아파트 매물총량이 관련법 개정 시행 이전보다 감소하는 등 과태료를 피하기 위한 개업공인중개사의 중복·허위·과장 매물이 일시적으로 줄어드는 모습을 보였다.
공인중개사법 시행령과 시행규칙에 담긴 중개대상물의 표시·광고 명시사항 세부기준과 부당한 중개대상물의 표시·광고행위 유형 및 기준, 인터넷을 이용한 중개대상물 표시·광고의 모니터링 세부기준 등이 과거보다 상당히 까다롭게 관리된다. 부당한 중개대상물의 표시·광고에 관한 규정은 신문, 방송, 인터넷 등 매체의 유형과 방식을 불문하고 모든 표시·광고에 적용(유튜브, 인스타그램 등 SNS도 적용)되고, 그 유형으로는 부존재·허위광고, 거짓·과장광고, 기만적인 광고 등으로 나눌 수 있다. 중개업자의 부당한 중개대상물 표시·광고규정 위반의 과태료는 500만 원이다.
정부의 중개플랫폼의 자율시정 등 관련법 이행여부의 확인과 점검을 위한 기획조사 및 정기조사는 좀 더 예리해질 전망이다. 소비자(매도·매수자·임대·임차인)는 공인중개사법 강화에 따라 적절하고 명확한 매물현황을 게재하고 있는 지 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있고 개업공인중개사는 공동중개 관행상 이미 계약이 체결된 사실을 모르고 표시·광고한 경우도 고의라면 처벌 대상이 되는 만큼 의뢰받은 중개대상물에 대한 계약이 체결되었는지 여부 등 향후 보다 철저한 매물관리가 필요하다.
국토교통부와 행정안전부는 10월 29일 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 부동산 공시가격이 시세를 반영할 수 있도록 ‘공시가격 현실화 계획’을 수립·발표했다. 공동주택은 ‘20년 현실화율 69.0%에서 10년에 걸쳐 90%로, 단독주택은 ‘20년 현실화율 53.6%에서 15년에 걸쳐 90%로, 토지는 ‘20년 현실화율 65.5%에서 8년에 걸쳐 90%로 제고한다. 공시가격 변동은 공동주택 연 3~4%p, 단독주택 3~7%p, 토지 3~4%p 수준이 될 전망이다. 시세 9억 원 미만 주택의 경우, 先균형 제고기간 중 연간 1~1.5%p 수준으로 상승하며, 현실화 율이 낮은 단독주택 중에서 시세 9억 원 이상의 경우 연간 4~7%p 수준으로 상대적으로 변동폭이 클 것으로 예상된다.
공시가격이 시세의 90% 수준까지 높아지는 시점을 주택유형에 따라 종전 최대 10년에서 15년으로 장기화하기는 했지만, 주택가격이 떨어지지 않는 한 시세가 보합세를 보이더라도 재산세의 과세표준인 공시가격 변동률의 상승은 매년 불가피해 보인다. 다만, 1주택 보유자의 재산세 부담 완화를 위해 1세대 1주택자가 보유한 공시가격 6억 원 이하 주택의 재산세율을 2021년부터 인하한다. 대상 주택은 공시가격 6억 원 이하로 결정하고, 3년간 한시적으로 세율을 과세표준 구간별로 0.05%p씩 낮추기로 했다.
보유세의 또 다른 한 축인 종부세는 과세표준과 관련된 공정시장가액 비율이 매년 5%p씩 인상돼 2022년 공시가격의 100%로 맞춰질 예정이고, 2021년엔 ‘3주택 이상 및 조정대상지역 2주택’에 대한 과세표준이 구간별로 현행 0.6%~3.2%에서 1.2%∼6.0% 세율로 인상될 예정이라 규제지역의 세 부담이 크게 뛴다.
보유세 부담이 점차 커지는 구조이고 2021년 규제지역 다주택자 양도세 중과세율이 늘어날 전망이라 다주택자의 주택추가 구매를 제지하는 효과는 기대할 만하다고 본다. 그러나 요사이 중저가 지역의 키 맞추기로 주택 거래량이 감소해도 주택가격이 조정되지 않는 현상이 지속되고 있어 당분간 주택가격은 보합세를 유지할 전망이다. 만약 내년까지 전세가격 불안이 지속된다면 보유세 부담의 임차인 전가에 따른 전세가 상승과 보증부 월세 현상의 고통이 임차인에게 전이될 우려가 남아있다. 고가주택 및 은퇴한 고령층의 조세부담에 대한 불만도 쉽게 진정되지 않을 수 있다.
자금조달계획서 제출 대상 확대 등을 주요 내용으로 하는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 일부 개정안이 10월 27일부터 시행됐다. 개정된 주요 내용은 투기과열지구‧조정대상지역 내 주택 거래신고 시 거래금액과 무관하게 자금조달계획서를 제출하고, 투기과열지구 내 주택 거래 신고 시 자금조달 계획서와 함께 자금조달계획서 작성항목별 객관적 증빙자료를 함께 제출토록 했다. 법인거래 신고사항을 확대해 법인이 주택 거래 신고 시 별도 서식을 통해 법인 등기현황, 거래 상대방 간 특수관계 여부, 주택 취득목적 등을 추가로 신고해야 하고, 법인이 주택의 매수자로서 거래 신고 시 거래지역 및 거래금액과 무관하게 자금조달계획서를 제출토록 했다.
집값 과열지역의 투기수요 유입을 차단하고 거래질서를 강화하기 위한 정부의 조사체계가 갈수록 까다롭고 정밀화 되고 있다. 향후 부동산시장불법행위대응반을 중심으로 과열 우려지역에 대한 불법행위 집중단속을 강도 높게 전개할 계획이니만큼 당분간 주택 거래량 감소가 불가피할 전망이다. 비실거주 목적, 외지인, 법인, 증여 등의 수요자는 자금조달계획서 신고에 만전을 기할 필요가 있다.
글. 직방 빅데이터랩
