요즘 인천하면 대부분은 가장 먼저 송도를 떠올릴 것입니다. 일단 가격도 다른 신도시에 비해 높은 편이기도 하고 기획 자체가 잘 된 도시이기 때문에 수도권 전체를 봐도 여러 신도시가 있지만, 아마 그중 으뜸으로 송도를 꼽는 분이 많습니다.
지금도 비싸다고들 하지만 더 가격이 오를 수도 있는 지역임에도 불구하고 그동안 지속적으로 공급물량이 많았기 때문에 아직 눌려있다고 보는 것이 맞을 것입니다.
물론 뜨거운 송도 3공구의 기존 아파트와 분양권 중 전매가 풀린 단지들의 경우는 고가로 판단되지만, 아직까지 상승 에너지가 넘치는 단지가 많습니다. 송도의 경우 지난 6.19에 투기과열지구로 지정이 된 이후 투자수요 보다는 실거주 목적으로 찾는 수요가 더 많은 상황입니다. 그럼에도 앞으로 송도의 미래가 밝고 상승 여력이 아직 크다고 할 수 있는 이유는 여러 가지가 있습니다.
먼저 일자리와 인구가 증가할 도시입니다. 송도는 산업지구가 많이 몰려 있어 신도시의 필수 성공 요인인 자족도시에 해당합니다. 삼성바이오로직스와 셀트리온 등 많은 바이오 대기업들이 위치하고 있고 경제자유구역이기에 얀센백신, 생고뱅코리아, 머크 한국지사 등 해외지사가 송도로 입주하고 있습니다. 특히 국내 대기업에서 송도에 대규모 투자를 단행하며 세계 최대 규모의 바이오의약품 생산기지를 조성할 예정인데 장기적으로 송도는 명실상부한 바이오의약품 생산기지와 바이오클러스터로 자리 잡게 될 것입니다.
기업이 먼저 자리를 잡은 후 연세대 등 다수의 대학과 연구기관까지 들어서게 될 것이고 뛰어난 물류 환경과 해외 교류가 수월한 지리적인 장점은 이를 더 공고히 해줄 것입니다. 현재 송도의 인구는 약 15만여 명으로 2012년 6만여 명에 비해 두 배가 넘게 증가했습니다. 앞으로 업무 단지 및 시설이 증설되면 더 많은 인구가 송도에 들어오게 될 것입니다.
두 번째는 교통 편의성 개선입니다. 사실 지금은 서울 접근성이 좋지 않기 때문에 이 점도 공급과다와 함께 그동안 송도의 가격을 눌러왔던 요인이기도 합니다.
인천 1호선은 국제업무지구역까지 개통되어 있는 상태이며 현재 송도랜드마크시티역이 개발 중에 있습니다. 송도 6, 8공구에 뚫리게 되는데 최근 인기가 많은 단지인 힐스테이트송도더스카이와 연결될 계획입니다. 해당 단지는 엄청난 청약 경쟁률을 보인 단지였죠. 송도랜드마크시티 연장선은 해당 역세권 주변 단지들에게 큰 호재라 하겠습니다. 그뿐만 아니라 GTX-B 노선의 송도역이 인천대입구역 주변에 예정되어 있어 큰 시너지가 예상됩니다.
다음으로는 GTX-B 노선입니다. B 노선은 인천의 송도에서 서울의 중심인 여의도와 용산 서울역을 지나 남양주의 별내까지 연결해 줍니다. 특히 송도에서 서울역까지 27분에 주파가 가능해 부족했던 송도의 서울 접근성을 크게 향상시켜주게 됩니다. 이전의 신규 노선들의 후광효과를 고려했을 때 서울 중심부에서 가장 거리가 있으면서 인프라를 이미 갖추고 있는 송도에 가장 큰 가치 상승이 있을 수밖에 없습니다.
뿐만 아니라 현재는 영종도로 진입하기 위에서는 인천대교를 경유해야만 하는데 차후 계획된 연륙교를 이용하게 된다면 빠른 속도로 이동이 가능해 영종-청라-송도 국제도시 간의 유기적 결합과 시너지가 커질 것으로 기대됩니다. 그리고 제2외곽 순환 고속도로도 결국 송도를 지나게 될 것으로 보이며 고속도로가 추가되면 교통은 더 좋아지겠죠.
교통 개발 외에도 앞서 말씀드린 6, 8공구의 경우 최근에 형성된 곳으로 아직도 공사 중인 부지들이 많습니다. 이 부지들이 앞으로 여러 상업시설들과 산업센터 등으로 지속적으로 채워지면서 더욱 탄탄한 수요층을 만들어 낼 것입니다.
이외에도 송도 신도시는 그 자체로도 이미 수요자가 증가할 요인을 다 갖추고 있습니다. 신축 단지들로만 구성되어 있는 쾌적한 신도시로써 바다와 자연 친화 시설이 잘 되어 있고 쇼핑과 문화 시설 또한 완벽하게 잘 갖춰져 있으며 학군 또한 잘 되어 있기 때문에 불과 2~3년 전만 해도 미분양이 있던 송도가 지속적인 수요자의 관심으로 고공행진 중에 있지 않나 생각이 됩니다.
특히 그동안은 공급이 많았으나 당장 21년과 22년에는 신규 공급이 없고, 임대 2법의 영향과 송도 진입 수요에 의해 전세가 급등 중에 있어 21년 송도는 주목할 만한 가격 확장이 일어날 것 같습니다.
앞서 말씀드린 바와 같이 분양권은 많이 오른 상태이기 때문에 분양권보다는 21년 송도는 실수요 장세로 움직일 가능성이 높습니다. 때문에 분양권보다 상대적으로 덜 오른 단지, 그중 역세권에 인프라 구성이 잘 되어 거주 만족도가 높은 단지가 안정적이고 비과세 구간도 활용할 만한 단지가 꽤 보입니다.
송도에는 아직 미 실현된 호재가 많습니다. 따라서 지금 비싸다고 놓기엔 미래가치가 큰 도시 송도. 어쩌면 지금이 마지막 진입 기회일 수도 있을 것 같습니다.
글. 놀라운부동산(정형근)
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'놀부의 부동산 DNA' 저자
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