2020년 전국 오피스텔 매매 가격은 서울을 제외한 다른 지역이 하락해 지역적인 차이가 나타났다. 전, 월세 가격도 서울, 경기는 상승, 인천과 지방은 약세를 보여 대조적인 양상을 보였다. 직방은 2020년 임대수익형 대표적 상품인 오피스텔 가격과 거래시장의 특성을 살펴봤다.
2020년 오피스텔 매매가격 변동률은 전국 -0.47%로 하락했다. 서울만 0.42%로 유일하게 상승했고, 경기(-0.8%) 인천(-1.57%) 지방(-1.33%)은 하락했다. 전국 전세가격 변동률은 0.72%로 서울(1.15%) 경기(1.14%)가 상승을 주도했다. 인천은 0.21%, 지방은 -0.6%의 변동률을 나타냈다. 월세가격 변동률은 전국 -0.15%로 하락했다. 서울(0.26%) 경기(0.28)는 상승했지만 인천(-0.88%) 지방(-1.38%)은 하락했다.
매매, 전세, 월세 모두 상승한 서울은 하락세를 보인 지방과는 대조적이었다. 상대적으로 수요 대비 공급물량이 많았던 지방에서 오피스텔 약세 시장이 지속됐다. 전세 가격도 수도권 중심으로 임차인의 전세 선호와 전세 품귀 현상이 동반되며 오름세를 보였다.
2020년 오피스텔 거래시장에서 나타난 또 하나의 특징은 중소형 거래비중이 늘고 있다는 점이다. 통상 임대수익형 상품은 1인 가구 중심의 전용 40㎡이하 초소형 거래가 많다. 이런 특성은 유지되고 있으나, 매매는 전용 40㎡초과~85㎡이하의 중소형 거래가 늘고 있다. 수요자들의 아파트 선호도가 높은 점을 감안하여 오피스텔 공급시장에서도 아파트와 유사한 주거환경을 갖춘 면적대와 대규모 단지가 공급되면서 나타난 현상으로 보인다.
오피스텔 매매가격은 서울을 제외하고 2019년부터 약세가 지속됐다. 특히 인천과 지방은 오피스텔과 도시형생활주택 등의 공급과잉 여파와 코로나19로 인한 경기침체로 상반기 내내 하락세가 계속됐다. 서울은 작년부터 올해 초까지 상승세가 지속되다가 코로나19 장기화로 상승폭이 점차 둔화됐고 5월에 하락 전환됐다. 이후 경제 위축에도 불구하고 금리인하 및 양적완화 등의 영향으로 역세권이나 개발 기대가 높은 지역 중심으로 상승세를 보이다가 11월 들어 다시 하락했다. 일부 노후 단지의 가격이 하락했고 8월부터 주택 취득세 계산 시에 주거용 오피스텔이 주택 수로 산입되면서 투자 수요가 감소했기 때문이다.
경기는 적체된 오피스텔 물량과 도시형생활주택 등의 공급으로 호재지역을 제외하고는 7월까지 약세를 보이다가 수원, 용인, 하남 등 주거여건이 양호하거나 교통이 편리한 지역 등지가 주택가격 상승에 따른 영향으로 오름세를 보였다.
2020년 시도별 오피스텔 매매가격 변동률은 세종이 0.43%로 가장 높은 상승률을 보였다. 상반기에 하락세를 보이다가 행정수도 이전 언급이 되면서 저가 매물 위주로 거래가 이뤄지고 가격이 상승했다. 서울도 0.42%로 상승했다.
반면 △울산(-2.44%) △인천(-1.57%) △부산(-1.54%) △경기(-0.8%) △대구(-0.73%) △대전(-0.68%) △광주(-0.65%)는 하락했다. 코로나19 장기화에 따른 지역 경기 침체로 수요가 감소하면서 지방이 하락을 주도했다. 특히 오피스텔, 도시형생활주택 등의 임대수익형 상품의 신축 공급이 계속되면서 노후, 구도심 오피스텔은 하락세가 더 컸다.
오피스텔 매매거래량(1~10월 누적)은 아파트와 마찬가지로 2006년 집계 이후 역대 최다를 기록했다. 2020년 전국 3만6,589건이 거래됐다. 작년말 주택시장 안정을 위한 대출 규제 등이 발표되면서 상대적으로 규제가 덜한 오피스텔 매매거래가 2019년말에 이어 1,2월까지 이어졌다. 2월 코로나19 발생 이후에는 상황이 악화되면서 거래시장이 주춤했지만 6,7월에는 다시 거래량이 늘었다. 8월 이후에는 세법개정(8.11이후 취득 적용)으로 주거용 오피스텔이 주택 취득세 중과여부를 따질 때 주택 수에 포함되면서 거래가 줄었다.
오피스텔 전세가격 변동률은 연초 서울과 경기 중심으로 오름세를 보인 반면 인천과 지방은 공급과잉으로 하락세가 지속됐다. 신축 단지 중심으로 거래가 이뤄지면서 인천은 8월, 지방은 10월 이후 상승세로 돌아섰다. 월세가격 변동률 역시 비슷한 움직임을 보였다. 서울은 4월을 제외하고 오름세가 지속됐고, 경기는 3월~7월 약세를 보였으나 8월부터 상승세로 전환됐다. 하락세를 이어가던 인천과 지방은 각각 9월, 10월에 상승세로 돌아섰다. 월세시장은 전세가격 상승으로 일부 전세 수요가 월세로 전환되고 수요가 늘면서 하반기 상승 추세로 이어졌다.
2020년 시도별 오피스텔 전세가격 변동률은 매매와 마찬가지로 세종이 1.97%로 가장 높은 상승률을 보였다. 이어 △서울(1.15%) △경기(1.14%) △대구(0.74%) △울산(0.36%) △인천(0.21%)이 상승했고 광주(-1.43%)와 부산(-0.98%)은 하락했다. 지방은 수요 대비 오피스텔, 도시형생활주택 소형 주택 공급이 이어지면서 기존 노후단지 중심으로 약세를 보였다. 월세가격 변동률도 세종이 0.99%로 가장 많이 올랐고, 광주는 -6.46%로 가장 많이 하락했다. 노후 오피스텔 중심으로 하락세가 이어졌다.
2020년 오피스텔 전, 월세거래량은 비슷한 패턴으로 움직였다. 연초에 거래가 대거 이뤄진 후, 하반기 들어서는 거래량이 줄어드는 모습을 보였다.
최근 몇 년간 진행된 공급과잉과 도시형생활주택 등의 공급, 코로나19 여파로 인한 경기침체로 투자수익형 상품으로의 메리트가 줄면서 2020년 오피스텔 매매시장은 약세를 면치못했다. 공급과잉 현상은 기존 노후 오피스텔은 약세, 신축 오피스텔은 강세로 이끄는 상반된 현상의 원인이 되기도 했다.
그런 가운데 서울은 지방에 비해 수요가 이어지면서 지역간 차이가 뚜렷하게 나타났다. 또한 오피스텔 공급이 아파트를 대체하기 위해 편의시설이 잘 구축된 대규모 단지형 공급이 늘면서 오피스텔 공급시장의 트랜드가 바뀌고 있다. 공급면적도 초소형에서 중소형 비중이 늘고 거래 역시 중소형 비중이 증가하고 있다. 임대수익형 상품은 최근 임차 수요인들의 니즈를 고려해 다양해지고 있다. 고급 컨시어지 서비스가 포함된 단지, 1~2인 청년 가구를 겨냥한 옵션과 커뮤니티 공간이 포함된 단지, 애완동물과 함께 거주가능한 단지 등 오피스텔 뿐만 아니라 도시형생활주택, 생활숙박시설 등의 공급형태는 더욱 다양해질 전망이다.
2021년에는 오피스텔(일부 도생 포함) 입주예정 물량이 총 6만1,467실로 올해보다 줄어들 것으로 예상된다. 2019년 이후 입주물량이 점차 감소하면서 공급과잉에 따른 현상은 다소 완화될 것으로 보인다. 매매와 전, 월세 시장에서 강세를 보였던 수도권은 입주물량이 올해보다 45%가량 줄어 2021년에도 매매와 임대시장에서 모두 가격강세가 지속될 전망이다. 반면 올해 하락세를 보였던 지방 매매시장은 물량 감소폭이 크지 않아 내년에도 약세를 보이면서 수도권-지방 간의 거래격차는 입주물량별, 입지요건별, 신-구단지별로 차이를 보일 전망이다. 반면 지방 임대시장은 올해 하반기 상승 전환된 움직임이 내년에는 입주물량 감소와 맞물려 소폭 오름세를 보일 것으로 예상된다.
장기화되고 있는 코로나19, 주택 취득 시에 주거용 오피스텔이 주택 수에 포함되는 점도 2021년 오피스텔 시장의 변수가 될 수 있다. 오피스텔은 임대수익형 상품 특성이 강하므로 경기변동에 민감하고 매매금액을 포함한 투자비용이 늘어날 경우, 수익률이 떨어질 가능성이 높다. 한국부동산원 통계에 따르면 2020년 11월 기준, 전국 오피스텔 임대수익률은 4.76%로 집계됐다. 수도권은 4.62%로 작년에 수도권과 전국 임대수익률이 5%대였던 것에 비하면 수익률은 하락했다. 오피스텔 공급물량 감소로 임대수익 상품으로의 메리트가 다시 살아날지 지켜봐야 하겠다.
글. 직방 빅데이터랩
