부동산

‘서울 성동구 옥수동, 마포구 아현동, 영등포구 신길동…’ 이들 동네의 공통점은 무엇일까?

성동구만 하더라도 ㎡당 아파트 매매가(전용면적, KB부동산)는 11월 현재 1,348만원으로 강남3구, 용산구에 이어 4번째로 집값 높은 지역으로 이름을 올렸다. 마포구와 영등포구도 뉴타운의 새 아파트들이 준공되면서 자연스레 지역의 평균 매매가를 높인 사례다.

실제로 몇 년 전만 하더라도 주거 선호도가 높지 않았던 영등포구 신길동은 뉴타운으로 개발되면서 이 일대 대표 신흥주거단지로 새롭게 태어났다. 입주 아파트 대부분이 전용 84㎡ 기준으로 13억원을 넘었으며 신길뉴타운 대장주 '래미안 에스티움'(2017년 입주)은 실거래가가 최고 15억4,000만원(9층,11월)까지 조사되어 뉴타운에서 최초 15억원을 돌파했다.

이처럼 낡은 주택을 허물고 새 아파트를 짓는 정비사업이 부동산 시장의 미래 기대주가 되고 있다. 주택의 생애주기가 시간이 지나 노후화되면 건물의 가치가 떨어지지만 다시 개발을 통해 새롭게 평가받는 과정을 거치기 때문이다.

특히 한 지역에서 여러 정비사업이 모여 있을 경우 뉴타운처럼 대단위 개발효과를 기대할 수 있어 ‘동네의 천지개벽’이라고 할 만하다.

뉴타운 학습효과… 대규모 사업 진행 중인 노후주택가를 보라

서울 뉴타운의 성공을 복기하면 노후주택이 포진해 있어 개발압력이 큰 곳을 주목할 필요가 있다.
도심에서 대규모 공급이 현실적으로 어려운 만큼 재개발재건축을 통해 새 아파트로 변신을 할 곳이 신흥 주거타운으로 대장주가 될 가능성이 크기 때문이다.

특히 정비사업에 대한 논의가 오랜 기간 있었던 곳은 요즘처럼 규제 강화 시기에 더욱 유리하다. 재건축 안전진단 강화, 재건축 아파트 실거주 2년 의무거주 등으로 사업초기 정비사업지라면 다음 단계로 나아가기가 쉽지 않다.

전국에서 노후 주택이 많이 분포된 곳은 서울, 인천, 부산을 손꼽을 수 있다. 2019년 통계청 주택총조사 자료에서 서울은 전체 아파트 중 16.87%가 서른살을 넘겼고, 부산 13.40%, 인천 12.32%를 기록해 오래된 아파트 비율이 10가구 중 1가구 이상이다.

다시 말하면 서울, 인천, 부산에서 새 아파트 개발압력이 크다는 의미다.

지역별로 보면 서울시 클린업 시스템에 등록된 재건축재개발 사업지는 영등포구가 가장 많았으며 이어 서초구, 성북구, 강남구, 동대문구, 은평구, 용산구, 서대문구 순으로 나타났다. 강남권은 재건축이 강북권은 재개발 사업지가 모여 있었다.

인천에서는 부평구(35곳)에서 도시정비사업이 가장 많았으며 이어 미추홀구(20곳), 동구(13곳), 계양구(8곳), 서구(5곳), 중구(5곳), 남동구(4곳), 연수구(2곳), 강화군(1곳) 순으로 나타났다.

부평구의 경우 정비사업지 숫자도 많고 사업에 진척을 보인 곳도 많아 서울 뉴타운처럼 동네의 변신이 기대되는 곳으로 손꼽힌다.

대표적으로 인천 부평구 청천동, 산곡동 일대는 재개발 사업이 빠르게 추진되고 있고, 지하철 7호선 개통도 내년 상반기에 예정되어 있어 눈길을 끈다. 산곡역을 중심으로 사업지가 붙어 있고 정비사업이 완료되면 1만5,000여세대가 들어서기 때문에 신흥주거지로 입지의 가치가 커질 것으로 보인다. 서울로의 이동이 편리하면서도 합리적인 가격으로 내 집 마련이 가능한 대규모 신흥 주거지인 만큼 지역 내 이전 수요는 물론 편리한 교통 여건 기반으로 신규 진입 광역 수요도 늘어날 전망이다.

이들 지역의 재개발 사업은 추진 속도도 빠른 편이다. 산곡2-2구역(쌍용 더 플래티넘 부평)과 산곡2-1구역(부평 신일 해피트리 더루츠), 산곡4구역(부평 두산위브 더 파크)은 한창 아파트 건설 중이고 올해 마지막 달에는 청천1구역(부평 캐슬&더샵 퍼스트)과 청천2구역 등이 일반분양을 준비 중이다.

이 중 부평구 청천동 청천1구역 ‘부평 캐슬&더샵 퍼스트’의 분양이 눈길을 끈다. 지하 2층~지상 29층, 12개 동, 총 1,623가구 중 전용면적 59~84㎡ 1,140가구가 일반에 분양된다. 단지가 들어서는 청천∙산곡동에는 대규모 정비사업 진행되고 있어 앞으로 신흥주거타운이 될 전망이다. 내년 상반기 개통이 예정된 7호선 산곡역이 단지 인근에 들어설 계획이어서 미래가치도 높다. 산곡역이 개통되면 인천 원도심인 부평에서 서울 강남을 직통으로 이동할 수 있게 돼 교통 편의성이 대폭 향상될 것으로 보인다.

도보권에 산곡북초, 청천중이 위치해 안전한 통학이 가능하며, 인천외고, 세일고, 명신여고 등 우수학군이 형성돼 있다. 부평역과 굴포천역 인근 학원가 이용 또한 수월하다. 롯데마트, 아이즈빌 아울렛, CGV부평 등 편의시설이 가깝고 원적산 공원, 장수산 인천 나비공원, 뫼골놀이공원 등 녹지공간도 풍부해 생활 편의성도 뛰어나다.

단지는 인천 최초로 음식물쓰레기 이송설비가 세대 내 설치되며 전면 지하 주차장으로 설계해 지상에 차가 없어 아이 키우기 안전한 환경도 확보된다. 남향 위주의 판상형 단지 배치는 물론 넓은 동간 거리로 조망권 및 일조권이 확보돼 거주 여건도 쾌적하다. 특히 일반분양이 전체의 70%에 달하는 특성상 조합원이 아니어도 층과 향이 좋은 세대 배정 가능성이 높아 청약자들에게 폭넓은 기회가 돌아갈 것으로 보인다.