내년 서울시장 보궐선거에 대한 관심이 높아지고 있다. 언제나 서울시장은 관심의 대상이었지만, 2021년 선거는 최근 몇 년간의 주택 가격 상승으로 인해 더 많은 관심을 모으고 있다. 시민, 아니 국민 모두는 누가 현재의 문제를 해결하고 시장을 안정화·정상화시킬 것인지를 궁금해하고 있다.
서울 주택시장 급등의 원인은 여러 가지로 이야기되고 있지만, 가장 큰 원인은 수요에 맞춘 공급이 부족한 점이라 할 수 있다. 시간이 지날수록 아파트에 대한 선호는 높아지고 있지만 서울은 아파트가 부족하고, 신축 아파트는 더욱 부족한 상황이다. 서울에 소재한 아파트 가운데 30년이 경과한 아파트는 20만 가구를 넘어가고 있으며, 준공 후 20~30년이 경과한 아파트는 40만 가구에 이르고 있다.
2017~2020년 서울에 대규모 공급이 이루어졌지만, 신축으로 분류되는 5년 미만 아파트는 15만 가구 수준에 머무르고 있다. 시간이 갈수록 기존 아파트는 노후화되고 있으며, 이에 따라 숫자상으로는 충분해 보이지만 실제 수요자의 선택에서는 제외되는 아파트가 점점 늘어나고 있다.
여기에 더해 서울은 전국 주요 도시 가운데 가장 아파트 비중이 낮은 도시이다. 소득수준이 높은 사람들이 가장 많이 거주하는 도시가 아파트 비중이 낮고, 그나마 낡은 아파트가 대다수를 점하고 있다 보니 주택 가격은 상승할 수밖에 없다.
일각에서는 서울의 아파트 가격을 거품이라고 주장하고 있지만, 국제적으로 비교해보면 서울의 주택 가격은 높다고 할 수 없다. 코로나19 상황 속에서도 우리나라의 수출은 올해 650억 달러의 경상수지 흑자를 기록할 것으로 전망되고 있다. 수출대기업이 주도하는 이러한 실적은 결국 임금과 수출 대금의 환전을 통해 국내시장에 영향을 줄 수밖에 없으며, 국내 자산 가격의 상승을 가져오게 된다. 일각에서는 부동산 가격 상승을 억제하기 위해 금리 인상을 이야기하고 있지만, 미국 등 주요국의 제로금리 정책이 변화하지 않는 상황에서 우리만의 금리 인상은 현재 진행되고 있는 원화절상을 가속화시켜 자산 가치의 상승을 더욱 부채질할 가능성이 더 높다.
거시환경의 변화와 더불어 서울시의 주택정책 역시 주택 가격의 상승을 가져왔다. 2008년 글로벌 금융위기 이전 대규모로 지정되었던 정비구역 가운데 상당수가 2010년 이후 부동산 시장의 냉각기를 거치면서 해제되었다. 당시로서는 합리적인 방안으로 간주되었으나 현재로서는 공급 여력을 대폭적으로 감소시킨 조치였다고 평가된다. 2012년부터 2018년까지 393곳이 정비 사업구역에서 해제되었으며, 이에 따라 약 25만 가구에 이르는 아파트가 공급되지 못한 것으로 분석되고 있다.
만약 해제되지 않았을 경우 2017년 3,131가구, 2018년 1만 1,164가구 등이 공급되어 주택시장 안정화에 기여하였을 것이다. 정비구역 해제는 아파트 공급 여력 감소로 이어졌을 뿐만 아니라 해당 지역 내 신축빌라 및 도시형생활주택의 난립으로 이어져 주거환경 악화로 인해 아파트 선호를 더 높였으며, 해당 지역의 변화 가능성을 차단시킴으로서 열악한 지역을 더욱 열악하게 만들고 지역 간 격차를 고착화시켰다.
이러한 상황에 놓인 서울의 주택시장을 정책을 통해 짧은 시간 내에 안정시키고 하락시키는 것은 현실적으로 불가능하다. 현재의 상황은 단기적 부작용을 감내하고라도 단계적 접근을 통해 시장의 수요에 맞춘 정책으로 전환함을 보여주고, 이를 통해 시장의 신뢰를 회복하는 것이 급선무인 상황이다.
사실 2020년 들어 서울시의 주택정책은 이전과 달리 변화를 꾀하던 상황이었다. 무조건적인 도시재생과 저밀 개발에서 탈피하여 고밀개발을 통한 공급 확대가 다양한 방식으로 논의되었으며, 일부 사항들이 발표되기도 하였다. 그린벨트를 보전하는 대신 최대 용적률 1,000%까지 활용 가능한 도심지역을 개발함으로써 직주근접형 주거를 공급하고, 도심의 활력을 높이겠다는 안이 구체화되고 있었다.
여기에 더해 역세권에 대한 용적률 상향, 그리고 준공업지역 등에 대한 개발규제 완화를 통해 주택 공급을 확대하겠다는 시그널을 보내기 시작했다. 물론 이러한 조치들은 기존 아파트 단지의 대규모 재건축, 그리고 한강변 지역의 재개발을 기대하는 시장의 수요를 충족시키지 못하였지만, 그래도 변화의 가능성을 보여주었다는 점에서는 만약 그대로 추진되었다면 가시적인 공급 확대로 이어졌을 것이라는 아쉬움이 남는다.
보궐선거를 통해 선출되는 서울시장은 어떤 정책을 채택해야 할까? 무엇보다도 근거가 불명확한 35층 규제를 폐지하는 것이 최우선일 것이다. 가장 수요가 높으며, 토지를 효율적으로 이용해야 하는 서울에 대해 경기도 및 수도권 다른 지역에 비해 더 낮은 층고를 강요하는 것은 어떠한 논리로도 합리화될 수 없다. 용적률에 더해 층고 규제까지 더해지면서 재건축 아파트들은 천편일률적인 스카이라인을 가질 수밖에 없으며 도시의 경관을 더욱 단조롭게 만들었다. 35층 규제를 폐지할 경우에도 용적률 규정을 통해 과밀 개발은 당연히 불가능하며, 초고층 건축물에 따르는 각종 소방규정 등으로 인해 현실적으로 최대 49층에 머무를 것이라는 것이 관계자들의 예측이다.
이와 더불어 주택 가격 상승을 우려하여 관련 절차의 진행을 늦추고 있는 상징적인 단지들에 대한 재건축을 허용하는 것이 필요하다. 언젠가는 재건축될 수밖에 없다는 기대로 인해 지속적인 시장 불안요인으로 작용하는 이들 단지들의 불확실성을 해소할 경우, 시장은 단기적으로 요동칠 수 있으나 재건축 초과이익 환수제, 분양가상한제 등 다양한 수단들이 이미 도입되어 있으므로 시장의 상승은 제한적일 것이다. 합리적으로 시장의 기대에 따라 사업이 진행될 것임을 보여주는 것이 오히려 시장을 안정화 시켜줄 수 있는 것이다.
서울시장은 막강한 힘을 바탕으로 가시적인 변화의 결과를 보여주는 존재일 것으로 기대되어 왔다. 조순 시장은 여의도 공원을 비롯한 다양한 공원을 과감하게 도입했으며, 고건 시장은 난지도와 상암을 월드컵 경기장과 미디어 산업의 중심지로 변모시켰다. 이명박 시장은 뉴타운과 청계천으로, 오세훈 시장은 디자인 요소의 도입을 통해 서울의 모습을 변화시켜왔다. 이제 서울은 10년의 휴식기를 뒤로하고 다시 변화를 시작하여야 할 때가 되었다.
글. 하얀그림자
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