우용표의 내 집 마련 바이블 #68
항상 그러하듯 말도 많고 탈도 많은 한 해가 저물고 있습니다. 특히 2020년은 정말 기억하고 싶지 않은 일들만 많은 듯합니다. 부디 새해에는 좋은 일만 많은 한 해가 되면 좋겠습니다. 이미 직방에서는 2021년 부동산 제도가 어떻게 바뀌는지 정리된 내용이 있으니 함께 참고하시면 좋을 듯합니다. 이번에는 2021년 부동산 시장, 과연 어떻게 될지 관전 포인트를 알아보고자 합니다.
관전 포인트 1. 새로운 장관님의 등장
2020년 12월 4일, 학자이면서 SH공사 사장 출신인 변창흠 장관 내정자가 김현미 장관의 후임으로 발표되었습니다. 특별한 흠결 사항이 없다면 큰 어려움 없이 내정자는 장관으로 취임할 수 있을 것으로 보입니다.
어떠한 정책이 새로 도입될지 예상을 한 번 해보면 어떨까 하는데요. 우선 눈에 띄는 것은 ‘공공 중심의 주택 공급’입니다. 현재 부동산 시장의 주요 상승 요인이 공급 부족 때문이라는 점을 인식하고 있지만, 그에 대한 대책은 기존 재개발, 재건축 규제완화가 아니라는 점을 분명히 하고 있습니다. 아마도 내정자가 기존에 논문을 통해 ‘토지임대부 주택*’과 ‘환매 조건부 주택**’을 적극 도입해야 한다고 주장한 바가 있기 때문에 2021년 신상품으로 소개되지 않을까 예상됩니다. 과연 일부 언론에서 이야기하는 것처럼 ‘매운맛 김현미’일지 판단해볼 필요 있습니다.
* 토지임대부 주택: 토지는 정부가 소유한 상태에서 주택 소유권만 분양하는 공급 방식으로서 분양받는 사람은 토지에 대해서는 사용료만 지급하기 때문에 상대적으로 저렴한 분양가에 아파트 공급이 가능하다. 단, 땅값 상승에 따른 시세차익은 얻을 수 없는 방식이기도 하다.
** 환매 조건부 주택: 정부 또는 주택공사에서 주택을 지어 저렴한 가격에 분양하고 분양받은 사람이 주택을 처분할 때엔 정부/주택공사가 정한 가격에 팔도록 하는 주택으로서 토지임대부 주택과 마찬가지로 시세차익을 얻을 수 없는 방식이다.
공급이 부족하니 공급을 늘려야 한다는 것은 자명한 일입니다. 그 과정에서 집값을 잡기 위해 시세차익을 기대할 수 없는 새로운 방식의 주택 공급이 도입되지 않을까 예상되는데요. 과연 이러한 주택 공급 신상품이 시장에서 어떤 효과를 나타낼지 지켜보면 좋을 듯합니다.
관전 포인트 2. 서울/부산 시장 선거
2021년 4월 7일에는 서울과 부산에서 새로운 시장 선출을 위한 선거가 예정되어 있습니다. 대한민국에서 가장 큰 2개의 도시답게 부동산 시장에서 차지하는 비중도 상당히 높은데요, 선거 결과를 예상해 보는 것도 부동산 시장의 관전 포인트가 되지 않을까 싶습니다.
현재의 여당 후보가 당선된다면 정부의 부동산 규제가 변함없이 지속될 것으로 예상됩니다. 특히 재개발, 재건축 시장의 규제완화를 통한 공급은 현재와 마찬가지로 계속 어렵지 않을까 예상되는데요, 공급 부족이라는 상황은 계속될 것으로 보입니다.
반면 야당 후보가 당선된다면 규제 위주의 부동산 정책에서 벗어나 규제완화 위주의 부동산 정책이 시행될 것으로 보입니다. 야당의 입장에서는 ‘정권을 심판합시다’라는 것이 핵심 주장이기 때문에 야당에서 당선자가 나오는 경우, 현재의 부동산 규제를 그대로 이어간다는 것은 상상하기 어렵습니다.
과연 어떤 후보들이 서울과 부산에서 당선될지, 그 당선자들이 어떤 부동산 정책을 내놓을지 지켜보는 것도 역시 좋은 관전 포인트가 될 듯합니다.
관전 포인트 3. 전세 가격의 흐름
2021년에는 세금 부담 때문에 매물이 많아져서 가격이 내려갈 것이라는 주장도 있고, 미국에서 기준금리를 당분간 계속 제로금리로 하니 돈이 계속 풀려 집값도 계속 오를 것이라는 주장도 있습니다.
매매가격의 움직임을 예측하려면 전세가격의 흐름도 살펴봐야 합니다. 일반적인 기준에서 보면 전세가격은 해당 부동산의 실제 거주가치를 나타내고 매매가격은 전세가격에 ‘기대감’이 더해진 것이기 때문입니다. 기대감이 높으면 매매가격이 올라가고, 반대로 기대감이 없거나 마이너스라면 깡통전세처럼 매매가격이 전세가격에 못 미치는 일이 발생하게 됩니다. 2021년의 집값, 그 기본적인 흐름을 판단하려면 전세가격의 움직임을 잘 살펴보셔야 하겠습니다.
글. 우용표 한강부동산경제연구소 소장
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