부동산

| 서울 아파트 매맷값도 전셋값도 오늘이 제일 싸다

 결혼 2년차 신혼부부 최민기씨는 서울 아파트 전셋집을 구하는 데 큰 어려움을 겪고 있다. 서울 강동구 명일동의 ‘삼익그린2차’을 알아보고 있었는데, 인근에 여러 아파트들 둘러보느라 마음 정하지 못하다 한 달 새 전셋값이 3~4000만원 오르더니, 4개월만에 1억 6000만원 상승한 것을 목격하고, 그때 선택하지 않았던 모습을 후회하고 있다.

최민기씨는 한숨을 내쉬며 “어릴때부터 서울에서 쭉 살아와 서울을 떠나고 싶지 않은데 전셋값을 보면 경기도에라도 가야 될 것 같다”며 “한달 전셋값이 평범한 직장인 연봉만큼 오르고 있어 당황스럽다”고 말했다.

| 서울 아파트 전셋값, 상승세는 새 임대차보호법이 영향 크다

7월 31일 새 임대차보호법이 시행된 이후 서울 아파트 전셋값이 빠르게 상승하고 있는 분위기입니다. 부동산 정보제공 업체 경제만랩이 KB부동산을 살펴본 결과, 지난해 11월 서울 아파트 3.3㎡당 평균전세가격은 1790.1만원 수준이었지만, 올해 11월에는 2137.8만원으로 1년간 19.42% 상승한 것으로 나타났습니다. 

하지만 이 같은 전셋값 상승세는 새 임대차보호법이 시행된 이후 가속화된 것으로 보입니다. 올해 7월 1897.9만원 하던 아파트 전셋값이 불과 4개월만에 12.6% 상승한 것인데요. 이는 새 임대차보호법 시행 직전과 비교해봐도 최근 서울 아파트 전셋값은 3.3㎡(평)당 239.9만원 상승한 것으로 흔히 34평 아파트라고 부르는 전용면적 84㎡ 아파트 기준으로 환산하면 최근 서울 아파트 전셋값이 평균 6000만원 상당 오른 셈입니다.

| 4개월만에 아파트 전셋값 55% 오른 단지도 ‘등장’

상황이 이렇자 불과 전셋값이 4개월만에 55%나 급등한 단지도 나타났습니다. 국토교통부에 따르면 서울 강동구 명일동의 ‘삼익그린 2차’ 전용면적 54㎡가 올해 12월 1일 4억 5000만원에 계약서를 쓴 것으로 나타났습니다. 새 임대차보호법이 시행되기 전 7월 7일에 해당 아파트 같은 평형대가 2억 9000만원에 계약된 것을 비교해보면 불과 4개월 새 1억 6000만원이 올랐고, 55.2%라는 상승률을 기록한 것으로 확인됐습니다.

또한, 서울 은평구 증산동에 위치한 ‘DMC우방’ 전용면적 59㎡도 지난 7월 25일 3억원(17층)에 전세계약이 이뤄졌지만, 12월 8일에는 4억 5000만원(9층)에 거래돼 전세보증금이 4개월만에 1억 5000만원 올랐고 50% 상승률을 기록했습니다.

성북구 종암동 ‘삼성래미안’ 전용면적 59㎡도 지난 7월 4일 3억 8000만원(10층)에 전세 거래됐지만, 12월 3일에는 5억원(17층)에 계약되면서 1억 2000만원 상승했고, 31.6% 치솟아 오른 것으로 나타났습니다.

| 요동치는 전세대란은 장기화될 전망

이렇게 전셋값이 치솟지만 상황은 나아질 기미를 보이질 않고, 전세대란이 더욱 지속될 것이라는 전망이 나오고 있습니다. 이 같은 전망의 근거는 첫 번째로는 기존 세입자들이 집주인들에게 계약갱신청구권(2년 추가)를 사용하면서 회전율이 줄어든 다는 것입니다. 전셋값이 치솟는 상황에 계약갱신청구권을 사용하면 전세금도 5% 이상 상승하지 않고 2년을 더 거주할 수 있는데요. 하지만, 새로 전세를 구해야 하는 신규 세입자들은 전세 매물을 찾기가 어려운 상황이 이어져 전셋값이 더 오를 수 있다는 것입니다.

두 번째는 서울 아파트 입주물량이 줄어든다는 점입니다. 일반적으로 아파트 입주물량이 줄어들면 전세 매물도 줄기 때문에 전세난이 심화될 수 있다는 것인데요. 특히나 전세수요가 많은 서울에는 아파트 공급부족으로 전세대란은 장기화될 수 있다는 것입니다. 

세 번째는 세금 규제와 저금리 기조입니다. 내년부터는 세금 규제가 본격적으로 시행돼 중과세와 1가구 2주택 이상은 양도세가 커지는데 이만큼 늘어난 세금이 전월세 세입자에게 전가할 우려가 커지고 저금리로 전셋값은 더 오를 수 있다는 것입니다.

이렇게 전세시장이 어지럽자 정부는 서울이나 수도권 공공분양택지와 공공정비사업을 통해 지분적립형 분양 주택을 공급하겠다고 밝혔습니다. 하지만, 주택공급도 2023년부터 이뤄지기 때문에 당장에 전세난 불 끄는 것은 어려울 것으로 보입니다. 

끝으로 부동산 전문가의 말을 들어보겠습니다.
“집값을 잡기 위해 부동산 대책과 규제를 쏟아내도 풍선효과가 생기는 만큼, 전세대란이 더욱 심화되기 전에 정부가 서울 아파트 공급물량을 늘릴 수 있는 정비사업의 규제완화도 이뤄져야 할 것으로 보입니다”