2020년 연초에 조사한 2020년 분양 예정물량은 전국 31만 4천여 세대였다. 코로나19와 민간택지 분양가 상한제 적용 등 부동산 정책 변화로 혼란스러운 한 해를 보내며 2020년은 예정 대비 90%인 28만 2,214세대가 실제로 분양했다. 이에 직방이 2020년 아파트 분양시장을 결산하고, 2021년 분양예정 아파트를 전망해 봤다.
2020년은 특히 코로나19 확산 상황에 따라 분양물량의 변동이 심했다. 1차 대유행이 있었던 3월, 4월은 3월 22일부터 4월 19일까지 강도 높은 ‘사회적 거리두기’가 시행됨에 따라 3, 4월 각각 36%, 32%의 분양 실적률을 보였다. 5월 이후 여름까지 실적률이 점차 올라갔으나, 8월 30일 수도권 2.5단계 격상을 발표하며 9월은 코로나19 2차 대유행을 겪었다. 이에 따라 50명 이상 모임이 제한되며 분양을 준비하던 아파트들의 분양일정이 대거 연기되었다. 또한 12월 3차 대유행이 시작되어 12월 8일부터 수도권 2.5단계로 격상되면서 연내 분양을 하려 준비하던 분양예정단지들이 대거 2021년으로 분양 일정을 조정했다.
2020년에는 전국에서 총 28만2,214세대가 분양했으며, 수도권에서 14만4,290세대, 지방에서 13만7,924세대가 분양했다. 수도권은 경기도에서 9만 3,520세대가 분양되며 가장 많은 공급이 있었다. 서울은 민간택지 분양가상한제 적용으로 인해 분양가를 산정하지 못한 재개발, 재건축 예정단지 일부가 연내 분양일정을 잡지 못하며 예정물량 대비 42%에 그치는 실적을 보였다. 기타 지방에서는 대구시(3만340세대), 부산시(1만9,620세대), 충청남도(1만8,288세대)의 순으로 많은 공급이 있었다. 대구시, 충청남도 등 일부 지방도시에서는 연초 예정보다 많은 실적을 보였다.
2020년 연초 조사에서는 재개발/재건축 아파트가 55%로 가장 많이 분양할 것이라고 예상했지만, 민간택지 분양가 상한제가 적용되면서 주요 예정 단지였던 ‘둔촌주공재건축’, ’래미안원베일리’ 등이 모두 연내 분양일정을 잡지 못하고 내년 이후로 연기되었다. 건설사가 시행, 시공하는 신규 분양 아파트가 59%로 가장 많은 분양을 한 것으로 나타났다.
2020년 분양한 아파트는 전용면적 60m2초과 85m2이하 아파트가 64%로 중소형 평형대에 분양이 집중됐다.
코로나19로 대면으로 관람하는 견본주택의 개관이 어려워지면서 ‘사이버모델하우스’라는 비대면 분양 홍보 방식이 각광을 받았다. 실물로 견본주택을 볼 수 없음에도 불구하고 수도권과 지방광역시 모두 세자리수의 평균 청약경쟁률을 보인 곳이 많이 나왔다.
2020년에 분양한 아파트의 전국 평균청약경쟁률은 27.4 : 1로 나타났다. 지역별로는 서울시가 평균청약경쟁률 77 : 1을 보이며 가장 높았다.
상위 20개 단지를 분석한 결과, 수도권에서는 분양가상한제 적용 아파트가 높은 경쟁률을 보였다. 특히 ‘고덕아르테스미소지움’, ‘서초자이르네’ 등 민간택지 분양가 상한제 적용(7월 29일) 이후 분양가상한제가 적용된 아파트의 청약경쟁률이 높게 나타났다. 올해 서울에서 민간택지 분양가 적용 2개 단지 중 서초구에서 분양한 ‘서초자이르네’는 최근 5년 동안 서초구에서 분양했던 아파트(평균 3.3m2 당 분양가 4,671만원) 비해 3.3m2 당 분양가가 1,347만원 하락했다.
서초구는 2019년을 제외하고 전년 대비 3.3m2 당 분양가가 점차 증가하는 추세를 보였으나, 민간택지 분양가 상한제 적용 이후 2020년 분상제 적용 이전(4,985만원)보다 1,661만원 낮은 3,324만원의 3.3m2 당 분양가를 보였다.
민간택지 분양가 상한제 적용 이후 같은 지역내 최근 분양가와 비교했을 때 비교적 저렴하게 공급되며 2021년에도 민간택지 분양가 상한제가 적용된 지역에서 분양하는 아파트는 높은 인기를 이어갈 것으로 보인다.
2021년 분양 예정물량은 약 23만3천여세대로 조사되었다. 일부 건설사는 내년 분양 일정을 아직 잡지 못한 상태라 2021년 아파트 공급예정 물량은 더 확대 집계될 전망이다.
7~8월 인천계양을 시작으로 남양주왕숙, 고양창릉, 부천대장, 과천지구 등에서 사전청약이 진행될 예정이다. 3기 신도시에서 사전청약을 하는 공공분양 아파트는 모두 분양가 상한제가 적용된다. 2020년 수도권 분양 아파트 중 분양가 상한제가 적용된 아파트의 평균 청약 경쟁률이 높았던 만큼 3기 신도시 사전청약의 청약경쟁률도 높을 것으로 전망된다. 다만, 사전청약 당첨자는 본 청약시점까지 무주택요건을 유지해야 하거나 다른 분양주택의 사전청약에는 신청할 수 없는 등 제한 사항이 있기 때문에 사전청약 조건과 당첨 시 제한 사항 등을 꼼꼼히 확인하고 신청해야 한다.
2021년에 분양하는 2,000세대 이상의 대단지는 주로 재개발, 재건축 단지로 조사되었다. 2020년 7월 29일 민간택지 분양가 상한제가 적용되며, HUG와 조합원과의 분양가 합의를 마치지 못했던 대단지 아파트가 대다수 2021년으로 연기되었다. 분양가상한제 본격 시행 이후 일정을 잡지 못하는 사업장이 많았지만 분양가가 시세보다 저렴하게 나오면서 분양시장은 계속해서 인기를 얻을 것으로 예상된다. 다만 청약제도 변화와 사전청약 등 분양시장에 변화가 있는 만큼 주의가 필요하다.
2021년 1월 신혼부부, 생애최초 특별공급 요건이 완화된다. 기존 월평균소득 100%(맞벌이 120%)에서 월평균소득 130%(맞벌이 140%)이하로 변경된다. 생애최초 특별공급 소득기준도 공공주택은 130%이하, 민영주택은 160%이하까지로 완화된다. 또한 2월 19일 이후 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 수도권 분양가상한제 주택의 거주의무기간이 적용된다. 공공택지의 경우 시세(인근지역 매매가) 80% 미만은 5년, 시세 80~100%는 3년이며, 민간택지는 시세 80% 미만은 3년, 시세 80~100%는 2년의 거주 의무기간이 발생한다. 현재는 공공택지 공공분양 주택에만 3~5년의 거주의무기간이 있는데, 이를 민간택지와 공공택지 민간분양에도 확대한 것이다.
글. 직방 빅데이터랩
