직방이 2020년 전국에서 거래된 80만 5,183건의 아파트 거래사례를 분석한 결과 서울 강남구 압구정동이 평균거래가격 29억 9천만원선을 기록하며 전국에서 거래가격이 가장 높은 지역으로 나타났다.
평균거래가격이 20억원을 초과하는 지역은 서울 압구정동 외 반포동, 용산동5가, 대치동, 서빙고동, 도곡동, 잠원동으로 나타났다. 2017년에는 압구정동 1개에 불과했지만 2020년에는 7개동으로 그 범위가 확대됐다. 용산동5가(파크타워)와 서빙고동(신동아)은 특정단지의 거래가격 영향력이 컸고, 대치동과 도곡동은 은마와 도곡렉슬, 래미안대치팰리스 등 재건축을 앞둔 단지와 완료된 단지 전체에서 거래가격이 높게 형성됐다.
한편, 고가주택의 상징이었던 10억원을 기준으로 전국 아파트 거래가격을 분석한 결과 2017년 34개동에 불과했지만, 2020년에는 3배 이상 증가한 113개동에서 평균거래가격이 10억원을 넘어섰다. 특히 서울은 32개동(2017년)에서 97개동(2020년)으로 급격히 증가했으며, 서울을 제외한 지역에서는 같은 시기 2개동에서 16개동이 10억원을 넘어섰다. 특히 과천과 판교 등 일부지역에 국한됐던 10억 초과 아파트의 분포가 2020년에는 분당 구도심과 위례, 광명역세권, 광교 등으로 그 범위가 확대됐고, 비수도권에서는 대구 수성구 수성동3가가 유일하게 포함됐다.
서울보다 비싼 동네는 전국에 2,158개동
부동산 거래시장의 트렌드였던 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 서울에 대한 부동산 규제 강화시키고, 그에 따라 수요가 서울 외 지역으로 확산되었다. 거래가 발생한 ‘읍면동’을 기준으로 서울의 ‘읍면동’보다 높은 거래가격을 기록한 非서울의 ‘읍면동’ 비중은 2017년 55.6%에서 2020년 63.2%로 증가했으며, 특히 경기와 인천을 제외한 비수도권 지역의 읍면동은 1,275개동에서 1,544개동으로 큰 폭의 증가세를 보였다
강남·서초·송파 말고 강남·서초·용산+과천
강남·서초·송파는 그 동안 강남3구로 불리며 아파트 시장을 리드하고, 투자자나 실수요자들의 선호도가 높았던 지역이지만 이제는 다른 조합을 생각해 봐야 할 것 같다. 부동산 가격이 급등세로 진입한 2017년 이후 전국 ‘구시군’ 단위의 평균거래가격을 살펴보면 전혀 다른 모습이 나타났기 때문이다 .
강남과 서초는 부동의 1,2위를 차지하고 있지만, 송파 대신 용산이 3위에 자리잡고 과천이 새롭게 진입한 모습을 보였다. 용산의 경우 한남더힐 분양전환이 진행되며 거래가격 순위 상단에 이름을 올리고 있고, 나인원한남이 금년 분양전환을 앞두고 있어 2021년에는 강남·서초의 순위를 위협할 가능성도 존재한다. 과천은 기존 재건축단지와 입주를 앞두고 있는 재건축단지들이 거래가격을 이끌어주며 기존의 강남3구를 깨뜨리고 4위를 차지했다.
서울과 과천을 제외하고는 분당이 9위에 포진하며 ‘천당 밑에 분당’이라는 말을 실감하게 했고, 일명 ‘서반포’로 불리며 고급 주거지역으로 부상한 흑석뉴타운이 입지한 동작구 일대가 ‘목동’의 양천구를 누르고 상위 10위에 이름을 걸었다.
마포·광진·성동 10억클럽 진입, 서울자리 위협하는 수영·해운대·수성
전통의 부촌 강남3구 및 용산을 제외하고 한강이북에서 처음으로 거래가격이 10억원을 넘어서는 자치구가 출현했다. 바로 마포구와 광진구, 성동구가 그 주인공이다. 마포와 성동의 경우 재개발사업을 통해 공급된 신축 아파트 단지들이 지역 내 랜드마크 단지로 자리잡으며 가격을 이끌었고, 광진구는 광장동 일대 우수한 학군 중심으로 실수요층이 꾸준히 진입하고 재건축도 진행하고 있어 10억클럽 진입에 성공했다.
한편 2020년 서울에서 평균거래가격이 가장 낮은 곳은 도봉구로 4억5천500만원선을 기록했는데, 이보다 높은 거래가격을 기록한 서울外 지역은 15개로 과천과 분당, 하남, 광명, 용인 등 2020년 한 해 높은 가격상승을 보인 지역들이다. 과천과 성남 중원구는 재정비사업이 활발히 진행되고 있고, 하남시와 성남 수정구는 위례신도시 등 택지개발이 이루어진 지역이다. 성남 분당과 수원 영통은 2기 신도시인 판교와 광교가 입지해 있으며, 용인 수지는 성복역 인근 신축과 수지1,2지구 단지들이 리모델링을 추진하며 가격상승을 주도 중이다.
수도권을 제외하고는 부산 수영구와 해운대구, 대구 수성구와 중구가 서울 도봉구보다 거래가격이 높은 지역으로 나타났다. 2020년 한 해 기록적인 상승률을 기록하며 재건축 기대감이 높은 남천삼익비치가 입지한 수영구와 고급 주상복합인 엘시티가 입지한 해운대구가 가격상승의 선두주자였고, 수성동과 두산동, 범어동 중심의 대구 수성구가 그 뒤를 이었다.
서울 평균거래가격 8.4억원, 경기도보다 비싼 세종시 4.3억원
2020년 아파트 평균거래가격 시도별 순위를 살펴보면 서울이 8.4억원으로 타시도들과 큰 격차를 보이며 가장 높은 자리에 위치해 있고, 뒤를 이어 세종(4.3억원), 경기(3.8억원), 부산(3.4억원), 대구(3.2억원) 순으로 나타났다. 부동산 규제가 본격적으로 시작된 2017년 8.2대책부터 투기지역으로 지정되며 모든 규제를 받았음에도 불구하고 세종시는 서울 다음으로 비싼 도시가 되었으며, 수도권 지역인 인천을 제치고 부산과 대구 등 지방광역시가 상위권에 이름을 올렸다.
역대급 거래시장을 형성했지만, 2021년까지 이어갈지는 미지수
서울 대부분 지역을 비롯해 지방광역시 주요지역의 아파트 평균 거래가격이 10억원을 넘어설 만큼 기록적인 한 해를 보낸 아파트 시장이지만, 2021년에도 그 상승세를 이어 가기에는 쉽지 않아 보인다.
그동안 공급에 비해 수요가 많아 가격이 급등했지만 2020년 거래가 대거 이뤄지고 실수요 움직임이 소화되면서 2020년 보다는 거래량이 다소 감소할 가능성이 높다. 또다른 수요자인 투자자들을 시장으로 유인해야 가격상승이 동반될 수 있는데 투자자들이 진입하기에는 취득세 중과와 대출제한, 종전 보유주택에 대한 보유세 등 제한요소가 너무나 많다. 또한 부동산거래분석원이 올해 출범을 앞두고 있어 자금출처의 불명확성이나 편법증여 형태의 거래가 시장에 진입하기는 어려울 것으로 보인다.
전통적 선호지역인 강남권역 일대와 재정비 사업이 활발하게 진행중인 지역들은 실수요를 받아들이며, 강보합세를 유지할 가능성이 높지만, 뚜렷한 상승요인 없이 시장 상승분위기에 편승했던 지역들은 조정 가능성이 언제든 열려 있다.
글. 직방 빅데이터랩
